大摩最新研判，楼市的变局来了

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就在5月12日官宣中美联合声明后，有个问题浮出了水面。外部的冲击减轻大半之后，是不是国内的资产将会迎来一轮新的机会。

尤其是房地产，关税的警报解除大半，再加上 央妈宣布 的 即将降准降息 的消息，购房人持有成本降低，是不是5-6月的楼市行情能够更加偏向止跌回稳？

对于这个疑问，前几天大摩召开了一个内部策略会，就关税对于国内房地产的影响做了一个分析和 研判 。

整个策略会的内容比较长，我就不一 一 给大家展示了。我把里面的几个核心观点亮一亮。

第一个， 美元主导地位改变，全球资产配置正在平衡。众多投资者对中国的投资故事感兴趣。中国有望成为全球除美国之外唯一 一个 能构建AI全链条闭环生态系统的国家 ，这是长期经济增长的信心和动力。

第二个，房地产4月销售放缓，目前政策不 足以大 力度刺激购房入市，未来几个月房地产销售量和房价下降趋势仍将持续。

第三个，房地产数据具有滞后性，而政策结合数据而出，所以存在房地产政策的真空。

第四个，关税的冲击并没有完全解除，还有博弈的周期，这会推迟房地产销量触底的速度。

按照大摩的这几个观点，可以总结出一句话——

关税战警报的解除， 楼市确实有变化， 避免了房地产下行的压力。 但是 楼市止跌回 稳，还需进一步救市 ，但更多的是依靠经济的自然恢复。

在外资机构里， 大摩被归于 观点保守的一类。对于宏观经济和房地产是有持续的数据和观点跟踪 。那这一次他们的 研 判，悄悄地转换了一个支撑房地产的逻辑。

对于房地产的 主要 支撑因子，从政策换成了经济基本面。

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以前关于房地产有一句特别著名的话，叫长期看人口，中期看土地，短期看政策。

而现在这句话的逻辑在房地产行业失灵了。

单单短期的房地产救市政策，对于房地产趋势的边际影响已经越来越小。

房地产行业 的好坏，房价的涨跌 ，越来越由经济基本面和居民收入来决定。

这是影响房地产行业主线逻辑翻天覆地的变化。也正是因为这个变化，改变了救市的期待和策略。

以前的救市，是期待单一房地产行业的救市政策出台。比如限购限贷的解除，房贷利率的下调，首付比例的降低等等 。每一次这样的大招出来之后，都能对市场产生一波主升浪。

过去二三十年房地产的逻辑主线就是在于政策。政策松则楼市起， 政策严则楼市 落。

而现在房地产行业政策对于楼市行情的影响越来越微弱，决定楼市行情的逐渐让给了经济基本面。

基于此，救市的逻辑就发生了变化。

从政策-房地产的直线传导，转变为了政策-经济基本面-房地产的曲线传导。

对于救市 的诉求，也从期待单一的房地产行业的救市政策转变为了财政和货币政策的大刺激。

而这两个， 财政和货币政策大刺激是任何经济体都比较慎用的措施。

大家都津津乐道于2008年的大刺激。2008年的财政和货币政策确实是超常规力度的。

比如 2008年9-12月，5次下调1年 期贷 款利率，4次下调存款利率和准备金率。贷款利率累计下调高达216bps。

比如公布一揽子刺激计划，包括大规模财政投入，2008年四季度先增加安排中央投资1000亿，灾后重建基金200亿，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿。

比如2008年公共财政支出达6.26 万亿 ，同比增速25.74%的历史最高点。

除此之外 ，还有钢铁、汽车、纺织、装备制造等10个行业的振兴计划，有房地产行业的一系列放松政策出台。还有各类的减税降费。

2008是一次全方位的财政和货币大刺激，但是那样刺激出台的背景是遭遇了全球罕见的金融危机。

金融危机来的急促而猛烈，就如同一场突如其来的急症一样，那应对这样的急症，只能是先上猛药。

现在的经济状态，不适合2008年那样的大火猛攻。

所以从去年9月24日以来，政策保持着积极的基调之下，在落实的力度和节奏上是小火慢熬。

相比较2008年的大刺激，更强调政策的精准滴灌，更强调结构性的调整。更注重政策落地的质量，这样的政策节奏体现在经济基本面上，就是缓慢的复苏。

而经济基本面的缓慢复苏，对应着就是房地产的缓慢起色。

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上面是给大家讲了房地产行情的政策传导逻辑，根据这样的逻辑是可以大概知道未来房地产行情会怎样。

你只需要问自己 两 个问题，回答完之后就知道了答案。

第一个问题，最 坏 的时候是不是已经过去了？

第二个问题， 政策是否释放完，后续可否还有增量政策？

第一个问题的答案是显而易见的。

今年最坏的时候已经过去了。

4月可谓是外部冲击最凶险的一个月。5月12日的联合声明发表之后，虽然后面还会有博弈和限制，有20%芬太尼关税的沟通，有芯片等领域的PK，但是关于整体经济的外部冲击基本上已经过去了。

外部冲击之后，影响经济基本面的因素就回到了政策的刺激和力度上 ，就回到了第二个问题的答案。

今年二季度有没有增量的政策？

从目前来看，二季度货币政策是宽松的， 央妈的降准 降息等待落地。随着房贷利率的降低，购房人的成本又往下降了一点。

这个可以做一个测算，100万的贷款，2.6%的公积金利率，每月月供4003元。商业贷款利率和公积金利率的下调，能够让不少房子可以做到租金抵利息。

租金抵利息是个很重要的指标。一旦租金 可以抵月供 ，买房相较于租房的性价比就体现出来了，能够加速 一部分刚需入场 。

二季度财政政策依然延续3月份确定的节奏和力度。将货币政策和财政政策结合起来，房地产的增量利好相对微弱。

这意味着什么？

这意味着未来两个月的时间，房地产的行情不会有特别大的变化。

会太差吗？不会，因为房价下跌到了一个底部区间，再往下探的空间有限。

会出现好转吗？也不会，因为政策没有大的明显增量。

二季度的房地产注定是平静渡过的 。

而真正的转折点会在什么时候呢，大约得进入到三季度，市场又要重复去年的节奏。