李嘉诚家族也被地产困住：长实降价出货收缩投资，趁撤辣热度北上卖房

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

李嘉诚家族也困在地产周期里。

3 月 21 日，长实集团披露 2023 年业绩，多项指标出现下滑。 期内，长实发展物业销售、物业租务、酒店及服务套房业务等业务，实现收入 472.43 亿港元，同比下降 16.15%；股东应占溢利 174.3 亿港元，同比下降 11.65%。

市场承压，长实在港多个项目大幅降价出售。

2023 年 3 月，屯门飞扬第 2 期推出首批 88 套房，折实平均呎价 12509 港元，较 2022 年 6 月推出的第 1 期首批折实平均呎价 15050 港元下跌 16.88%。当时，长实执行董事赵国雄表示：" 飞扬第 2 期首批单位开价属‘深水炸弹价’，希望制造更多上车机会予买家。"

2023 年 8 月，长实推出油塘新盘亲海駅 II，首批折实平均呎价 14997 港元，总价低至 290 万港元。赵国雄形容开价为 " 平爆价 "（意为 " 便宜到爆 "），除较 2022 年同区新盘低近 17% 外，还是近 7 年市区最低价新盘。

两个项目均获得超额认购，亲海駅 II 更一举成为香港史上收票最多的新盘，取得理想的去化成绩。

自 2020 年以来，长实在香港的新盘开价多次 " 震撼市场 "，将军澳日出康城新盘 SEA TO SKY 于 2020 年 6 月低价入市，2021 年 10 月开盘的洪水桥新盘 #LYOS 开价保守。连续大幅降价卖房，对长实的盈利能力造成一定冲击。

长实称，在香港和内地经济条件转差及物业市场气氛疲弱情况下，2023 年度物业销售收入及收益较去年减少。根据财报，2023 年长实已确认物业销售收入 131.53 亿港元，同比下降 48.93%；销售业务实现收益 44.75 亿港元，同比下降 56.72%。两项指标表现 " 腰斩 "。

对于未来的市场走势，长实表达了乐观态度，" 房地产市场乃香港经济重要支柱，行业与经济共存共荣。本地楼市刚性需求仍在，长远发展依然受到支持。"

"2024 年 2 月，政府宣布撤销所有住宅物业需求管理措施，本地楼市将继续由房屋政策及利率走向主导。" 李嘉诚长子、长实主席李泽钜表示，（港府）取消降温措施对房地产市场提供了很好的支持，大多数负面消息包括通胀、高息等已经释放，甚至有减退的迹象，下行压力似乎比潜在的上行压力更有限，" 我们看到最近市场成交量显著回升。"

在 2023 年财报中和业绩分析师会议上，长实都提及即将入市的明星项目 Blue Coast。Blue Coast 是位于港岛南区豪宅地段的海景新盘，成本价高达 2.8 万港元 / 呎，可提供 642 套房，截至 3 月 18 日已接到逾 1000 个咨询。

香港楼市 " 撤辣 " 后，内地客户赴港买房可享受与本地居民待遇一样的税收政策。为吸引内地客户，长实联合代理商香港中原北上推介 Blue Coast。

长实营业部首席经理郭子威近日透露，Blue Coast 客源主要以本地用家为主，内地客户约占 3 成，集团正积极展开华南城市路演，吸引内地客源，已收到来自深圳的查询约 300 宗，广州则有 150 宗。Blue Coast 接下来计划在北京、上海、深圳、广州、佛山、肇庆、中山等城市路演。

长实旗下项目 Blue Coast 北上路演，图源：香港中原

短期乐观，但从长远来看，长实依然保持谨慎态度。

" 我相信整个投资界都预期今年的物业发展盈利比之前会有差距。" 李泽钜表示，受限于通胀普遍高企、高息环境持续、国际地缘政治风险、贸易争议，以及各国之紧缩货币政策而有所差异，今年环球经济前景仍然充满挑战。

" 如果我们在高峰期，比如四、五年前购买大量土地，长实的负债比率就不会是 3%。我们持有相当多账面价值高于市场价值的项目，在现在的背景下，我认为这是一组好的结果，证明我们以回报为中心的原则在发挥作用。" 李泽钜表示。

审慎的投资原则之下，长实土储规模连年收缩。

截至 2023 年年末，长实拥有可开发土地储备约 7400 万平方呎。其中，700 万平方呎、6300 万平方呎、400 万平方呎分别位于香港、内地及海外。这是近 8 年的最低水平，相比 2016 年的 1.35 亿平方呎减少 45%。

" 我们很乐意在香港购买更多土地，如果能产生合理的回报。" 李泽钜表示。