吴晓波：楼市“变天”了吗？

"楼市下坠的幅度和深度难以预料，而其底部，则可能不是供需的再平衡。"

文 / 吴晓波

在一年前谈救楼市，会被打成 " 过街老鼠 "，我就尝过这样的滋味（《只有救楼市才能救内需》）。在今天谈救楼市，又会有很多人觉得为时过晚。

我并不这么看。在当今的经济增长模型里，房地产仍然运行在既有的波动逻辑之中，楼市 " 变天 " 的基本条件仍未形成。

先来讨论困境的形成。

很多人认为，中国房地产的现状是行业拐点到来的结果，在我看来，这仅仅是事后总结，困局的核心本质是民营房企的流动性危机。

自 2017 年以来，政策对房地产行业一直采取的是收紧的霹雳手段。而让流动性真正发生恶化则是发生在 2020 年底，当时出台了两个很严厉的政策，一是 " 三道红线 "，一是房贷集中管理制度，前者主要针对房企，后者针对银行。

政策传导到行业，标志性的事件是 2021 年 7 月的恒大爆雷。然后象多米诺骨牌的倒塌，大型房企接连爆雷。2021 年 10 月，世贸遭遇 " 股债双杀 "，2022 年 9 月，素来被视为 " 好学生 " 的旭辉发生债务违约，到最后，连 " 优等生 " 万科也撑不住了。

万科的困局，已经与开发模式和财务模型无关，而是市场急速萎缩和融资渠道受阻的 " 双杀 "。到 2023 年春夏，除了水管直通银行钱库的央国企和地方城投，几乎所有的市场化房企都已不可能幸免。

当一条公路上的所有车辆都翻车出事故，那么，问题一定不是出在司机身上。

再来讨论现状。

一直到 2023 年的 12 月，大家才对救楼市达成了共识。但这时，最可怕的事情发生了，消费者的购房预期已经出现了决定性的改变。我国房地产自 1998 年进入商品房时代，其间经历过多次起伏动荡，尤其在 2008 年曾发生过很严重的危机，然而，市民阶层对购房产生广泛的怀疑，这是最深刻的一次。

楼市与股市有很微妙的区别。股民炒股票，一见形势不妙可以骂骂咧咧的拔腿就跑，所以散户大多患有 " 多动症 "。而楼市的特点是，房价上涨的时候不舍得出手，下跌的时候很难找到接盘侠，所以它被叫作 " 不动产 "。

在过去的几个月里，政府的救楼市动作可以说是相当的频繁，很多时候给人 180 度大拐弯的眩晕感，但是在政策逻辑上，基本上是 " 吃新药，走老路 "。

针对陷入危机的房企，很多城市建立了房地产融资协调机制，大多由副行政长官牵头，主攻交保楼，开设白名单，定向融资，加大坏账容忍度，提出 " 不救企业救项目 "。

目前，除了京沪深之外，几乎所有城市都放开了限购限贷和限价，尤其是 3 月中旬，杭州市宣布全面开放二手房，正在引发其他城市的全面跟进。

通过这样的分析，我们就会发现，目前楼市低迷的两大成因，在供给端是民营房企的流动性危机，在需求端是城市居民对房产保值增值的怀疑。

现在，多数人的共识是：从今往后，再也不会有百城齐涨了，再也不会有下一个恒大或碧桂园了，不动产在高净值家庭的资产配置中的比例也将显著下降。

针对现状，对于 " 楼市怎么办 " 的争论更是众说纷纭，较普遍的观点大约有以下三种：

▶▷任由楼价自由下坠，直到 " 大家都买得起房 "；

▶▷利用危机的时间窗口，对楼市动结构性的 " 大手术 "；

▶▷采取逐渐松绑、走一步看一步的保守疗法。

无论哪一种疗法，其基本的判断前提是：中国的楼市到底有没有 " 变天 "？

所谓 " 变天 "，指的是某一产业的运行逻辑和利益结构发生了根本突变，新的生产力和组织方式对既有格局实现了革命性的替代。从这个角度来分析，直到今天，支撑中国房地产行业的基本逻辑和利益链格局，并没有被打破。

它们是：地方政府对土地财政的高度依赖，优质房产的抗通胀能力，商业银行对居民房贷的大比重依赖，城市化以及巨型城市的人口吸纳。

在当今中国的国民经济和财富结构里，房地产有一个 " 四五六 " 特点：与房地产相关的贷款占银行信贷的比重为 40%、房地产相关收入占地方政府综合财力的 50%，房地产占居民资产的 60%。

在过去二十多年的中国，房地产并不完全是一个只与居住有关的市场化产业，对政府而言，它是实现经济增长、吸纳社会资本和解决就业的 " 政策工具 "，对城市家庭而言，它是财产性收入增长的、几乎唯一可靠的标的物。

因此，如果那条庞大而持重的利益链仍然存在，令人畏惧的 " 四五六 " 特点没有得到有效改变，房地产就无所谓 " 变天 " 之说。

那么，现在是不是利用危机，推倒重来促发 " 变天 " 的好时机呢？答案恐怕也是否定的。

关于中国房地产的长效管理，是一个激烈讨论了十多年的课题。无论是关于房产税的争论，还是从经济适用房到配售型保障房的探索，迄今都没有寻找到适合的模式和变革的时间窗口。最近，有些人士提出了组建 " 住房银行 " 的政策建议，然而，对之的可行性探讨才刚刚开始。

所以，任由楼市 " 硬着陆 " 或采取激进的休克式疗法，恐怕都难以着手。

在接下来的几个月里，对二套房的房贷利率下调是大概率事件，各地政府在土地出让方面将拿出很多的优惠政策。尤为值得关注的是京沪深的政策松绑，历史的经验告诉我们，这三个城市的楼市回暖，才是全国楼市回暖的北极星指标。

未来一段时期的中国楼市，将呈现出三个非常值得关注的观察点：

◎ 其一，所有城市面临一场 " 大考 "，分化的程度进一步拉大。

一个城市的楼市能否复苏，将全部地取决于产业的活跃度和人口的净流入，区域核心城市的吸引力将更为加大，其周边中小城市及城镇可能出现 " 灯下黑 "。

◎ 其二，改善性需求将超过刚需需求。

在过去的三年里，家电和家居产品的销售已呈现出局改翻新的比例超过新房装修的特点，新中产对未来的规划和信心，决定了房产的居住和投资性价值。

◎ 其三，楼市下坠的幅度和深度难以预料，而其底部，则可能不是供需的再平衡，而是利率下调和物价上涨的预期及发生。换而言之，" 恐惧 " 会成为最后的生产力。

如果把今天的中国楼市比喻为一个重症患者，病情已经清晰，所有的药物和物理手段都已经或即将使上，接下来能够做的，便是期待它的求生渴望以及自身机能的恢复。

本篇作者 | 吴晓波 | 责任编辑 | 何梦飞

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG