2023年，贝壳为何“赚麻”了

红星资本局原创

记者丨刘谧

编辑丨余冬梅

从净亏损 13.97 亿元，到盈利 58.9 亿元，贝壳（02423.HK；BEKE.US）只用了一年时间。

红星资本局注意到，近期，贝壳发布 2023 年第四季度及全年财务业绩，2023 年净收入达到了 778 亿元，同比增长 28.2%；净利润达 58.90 亿元，经调整净利润达 97.98 亿元。

这份财报，贝壳可以说是 " 扬眉吐气 "。

因为在 2022 年，受大环境影响，贝壳净收入下降 24.9%，净亏损 13.97 亿元；当时贝壳的管理层在业绩电话会上称，" 公司遭到巨大挑战。"

而在 2023 年，国内房地产行业整体并未明显好转的情况下，贝壳却实现了业绩高速增长。这不禁让人好奇，由亏转盈的这一年，贝壳是如何做到的？

资料图 据 IC photo

（一）

二手房业务扛大旗

近年来，我国房地产行业进入深度调整期，这背后有供求关系变化、金融环境变化、购房者预期变化以及全球经济形势等多种因素叠加影响。

国家统计局发布数据显示，2023 年，全国房地产开发投资 11.09 万亿元，同比下降 9.6%；全国商品房销售面积 11.17 亿平方米，同比下降 8.5%，其中住宅销售面积下降 8.2%；商品房销售额 11.66 万亿元，同比下降 6.5%，其中住宅销售额下降 6%。

在这种情况下，贝壳的业绩迎来了 " 逆势 " 上涨。

财报显示，贝壳 2023 年全年总交易额（GTV）3.14 万亿元，同比增加 20.4%；年收入 778 亿元，净利润 58.9 亿元。

从营收结构来看，2023 年贝壳的存量房业务全年 GTV 达到 20280 亿元，同比增长 28.6%；净收入也同比增长 15.9% 至 279.54 亿元，贡献利润率更是同比提升 7.3 个百分点达到 47.2%。

新房业务方面，2023 年新房业务 GTV 达到 10030 亿元，同比增长 6.7%；净收入 305.76 亿元，同比增幅为 6.7%。新房业务贡献利润率同比提升 2.9 个百分点达到 26.6%。

来源：企业财报、红星资本局

2023 年贝壳超 3 万亿元的交易额中，存量房交易额占比达到了 2/3；同时，存量房业务实现的净收入增幅以及贡献利润率也高于新房业务。

也就是说，贝壳 2023 年的业绩提升，二手房业务功不可没。

此外，贝壳 2023 年门店和经纪人数量有所回升。财报显示，截至 2023 年底，贝壳的门店和经纪人数量分别为 4.38 万家和 42.8 万人，分别同比增加 8.1% 和 8.5%。

事实上，去年国内二手房市场确实更为 " 热闹 "，其主要原因还是市场供需结构转变下，存量房市场规模扩大，购房者的偏好向二手房倾斜。

住建部数据显示，2023 年全国二手房交易量占比接近 40%，市场加速向二手房转型。易居房地产研究院和中指研究院监测的重点城市数据也显示，去年二手房成交规模同比涨幅超 36%。

同时贝壳调研显示，从 2022 年 6 月至 2023 年 12 月，优先选择购买二手房的客户比例从 23% 上涨至 35%，二手产品全面承接了刚需的 " 上车 " 需求。

（二）

家装家居能否成为第二曲线

除了新房存量房业务外，贝壳正在积极拓展家装家居领域，想要将其作为自己的第二营收曲线。

财报显示，2023 年贝壳家装家居业务的净收入为 109 亿元，占企业总营收比为 14%。

事实上，早在 2015 年，链家就曾与万科合作成立万科链家装饰有限公司，初次在家装领域进行试水。

2020 年 4 月，贝壳推出了自营家装品牌 " 被窝 "。2021 年 7 月，贝壳宣布与圣都家装达成协议，以总对价 80 亿元收购圣都家装 100% 的股权。

来源：贝壳找房官网

2021 年底，贝壳提出 " 一体两翼 " 战略，其中，" 一体 " 即二手和新房交易服务赛道，" 两翼 " 分别为整装大家居事业群与惠居事业群，家居家装业务是贝壳战略升级的重点。

贝壳布局家装家居业务，原因也很简单。

家装业务与房地产交易服务具有很强的关联性，购房后往往伴随着装修需求。作为房地产交易和服务平台，贝壳拥有较大的用户资源，进军家装业务能够将其业务链条进一步延伸。

从大环境看，整个家装行业市场空间仍在。

据贝壳研究院测算，2022 年至 2030 年期间我国住房装修总需求每年在 30 亿至 50 亿平方米之间。家装家居市场总体规模在 2025 年达到 5 万亿元左右，在 2030 年达到 7 万亿元左右，年均增长率超过 6%。

不过在外界看来，贝壳做家装家居依然存在许多不确定性。

首先，家装行业目前仍存在一些不规范、不透明的现象，整个行业标准化程度低，市场分散的同时竞争十分激烈。

其次，行业供应链管理难度高，家装业务涉及材料、设备、人工等多个环节，想要建立高效的供应链管理体系，确保材料质量和施工进度十分困难。

总的来说，尽管贝壳已有多年的房屋租卖经验，但在贝壳没有真正触及并改造完家装行业的痛点之前，依旧面临较大的挑战与较多的不确定性。

（三）

进军地产开发业务

进军房地产开发业务，是贝壳在行业内的又一尝试。

2023 年 7 月，贝壳推出贝好家业务，并宣布其原来的 " 一体两翼 " 战略升级为 " 一体三翼 "：" 一体 " 即新房和二手房房屋交易业务，" 三翼 " 即家装业务、租房业务和贝好家业务。

为了壮大该板块业务，贝壳除了让首席运营官徐万刚转任贝好家事业线首席执行官，还不断在行业里招兵买马。

2023 年 3 月 15 日，北京公开出让两宗土地，贝壳旗下子公司——贝好家（北京）置业有限公司（下称北京贝好家）参与竞拍。

公开资料显示，贝壳本次要拍的地块项目，有超过三十家房企报名参拍，包括龙湖集团、中国海外发展等传统房企。

最终，上述地块由北京建工集团旗下子公司竞得，成交价格为 11.67 亿元，北京贝好家报价 11.323 亿元，与最高报价相差 0.35 亿元。

虽然贝壳此次没有最终拍下地块，但首次下场拍地也赚足了 " 眼球 "，这也是贝壳涉足房地产开发的关键一步。

贝壳内部人士回应媒体称：贝壳做新业务一向谨慎，目前贝好家业务还在探索阶段，顺义报名拿地也是试试水。

下场拍地，足见贝壳的野心，但对于没有经验的贝壳来说，进军地产开发仍是一个巨大的考验。毕竟房地产行业需求瞬息万变，更 " 重 " 的业务，对贝壳的现金流和盈利能力都是挑战。

小结

纵观贝壳近年的业务布局，其意图从开发、买卖再到装修，" 一条龙 " 式包揽客户买房全阶段。不过眼下买卖房屋业务还受大环境影响，在地产开发与房屋装修业务上，贝壳依然有很长的路要走。

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