万科回应市场关注：整体安全垫相对充足，境外债已提前启动置换和还款准备

“万科管理团队坚决不躺平”“评级下调对公司影响有限”“境外债已提前启动置换和还款准备”“短期碰到挑战和压力，深圳国资四大措施支持万科”......3月29日，万科企业股份有限公司（000002.SZ，02202.HK）召开2023年度业绩推介会，会上，针对市场关注的话题，万科管理层给予一一回应。

据了解，万科董事会主席郁亮，总裁祝九胜，联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海，联席总裁、物业事业集团首席合伙人朱保全，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖，董事会秘书朱旭等出席业绩发布会。

按照万科披露的业绩报告，2023年万科实现营业收入4657.4亿元，同比下降7.6%；归属于上市公司股东的净利润为121.6亿元。

报告期内，万科全年经营性现金流净额为39.1亿元，连续15年为正，剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%连续5年下降。

维持市场超跌判断，相信市场会逐步恢复

开发业务仍是万科的基本盘。2023年，万科开发业务实现销售面积2466万平方米，销售金额3761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%。

年报业绩会上，对于外界普遍关心的房地产市场走势问题，万科董事会主席郁亮表示，万科对于行业趋势的判断和看法没有改变，市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。

郁亮认为，住房需求需要动态观察，尽管房地产行业已经不可能回到过去的高点，但未来空间依然广阔。一方面，美好生活标准在不断提升，无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在，2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米，较2019年的高点下降了59%。因此，短期来看，市场显然是超跌了。

短期碰到挑战和压力，整体安全垫相对充足

针对近期万科评级下降、银团贷款、保险机构债务展期等传闻，祝九胜在业绩会上表示，公司短期碰到了一些挑战和压力，在应对方面公司也在不断复盘，迭代经验。总的来说，公司的能力和基本面没有发生根本性变化，相信只要能力再生，不会有太大的问题。

祝九胜提到，对于评级下降目前看来影响是相对有限的。对于和金融机构的合作，其表示，万科长期合作的有26家银行，这些银行都长期支持万科，跟万科一起共同发展，共同来控制风险。在行业下行、销售下滑、回款减少的情况下，银行在风险防范方面和万科是同盟军。“银行对万科皱了眉头、提了忠告，也给了宽容。皱眉头是大家对市场的下行感觉到是超乎预期的；忠告是像我们这类企业怎么有效地活下去，怎么保持现金流平衡；宽容是针对融资模式的转变，给了公司适应期。”

年报显示，2023年万科在境内外合计新获取的融资近900亿元，其中境内新增融资766亿元，新增融资的综合成本3.61%。此外，万科紧跟国家房地产金融支持政策导向，2024年万科包括旗下印力集团在内合计已新增落地经营性物业贷款109亿元，实现资债结构持续优化。

祝九胜表示，金融机构对万科的支持态度是肯定的，力度是足够的。2023年，万科新获融资总量基本稳定，为了增加融资端的安全垫，公司也正在与金融机构积极商谈各种融资方案，银团贷款代表了一种合作的可能。同时，祝九胜也在业绩会上提到，感谢各大保险公司长期对万科的支持，长期有耐心的资金让万科在经营性业务的经营上更从容、更有韧性。

祝九胜也坦言，目前挑战主要来自三方面，一是行业大幅下行阶段开发业务收支不平衡带来的挑战，过去几年开发收入与工程支出之间存在较大的剪刀差，随着交付高峰的过去，这个剪刀差压力2024年将全面下降；二是融资模式改变，由于万科信用优势强，过去是行业内唯独两家以总对总模式融资为主的企业，因此从过去总对总转向项目制，比其他企业更需要适应时间，目前金融机构非常支持，会给1到3年的适应期。三是部分经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍处于爬坡状态，与银行的贷款利率之间也存在剪刀差，公司将努力提升经营业务的EBITDA和NOI。

对于后续的偿债安排，祝九胜表示，年末公司在手资金998亿元，是一年内到期刚性有息负债的1.6倍，整体安全垫相对充足。境外待还款的部分已经做好了充足的安排，目前境外仅二季度还有到期债券，到期金额折合人民币约56亿元，公司已提前启动了相关置换和还款准备工作。

管理团队表态绝不躺平，深圳国资四大措施支持万科

业绩会上，郁亮表示，万科管理团队坚决不躺平，一定会跨过这个阶段性关口，公司将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。今年万科打破了31年的惯例，做出不分红的艰难决策，也是为这项非常重要的工作创造条件。

与此同时，万科发布的2023年年报显示，自报告披露之日起，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。同时，2023年在万科集团全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金。

郁亮坦言，虽然万科很早提出“活下去”，但考虑还不够全面。在市场的变化下，过去稳健的标准不一定能完全保障公司安全，因此需要强化底线思维，进行更充分的准备。

与此同时，万科管理层表示，深圳国资也协调了多家国企和万科对接，采取了四大类的措施来以市场化和法制化的方式来帮助和支持万科。一是帮助万科来处置流动性比较低的不动产和长期股权投资。二是以市场化的方式来认购万科旗下印力的消费基础设施REIT。三是通过深圳国企和万科之间的产业协同，推动多个项目合作。四是国资也在积极协调金融资源来支持万科。目前这些项目的进展的情况是有的已经完成，有的正在逐步的落地过程之中。这些项目如果全部落地完成以后，预计是可以帮助万科释放流动性在百亿规模以上。