前些天，杭州蚂蚁集团总部退地消息坐实，关于之江板块 " 房价大跌 "" 直降百万无人问津 " 等传言甚嚣尘上。
一家企业对周围房价的影响究竟有多大？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了之江板块，试图找出真相。
之江板块东临钱塘江、西靠龙坞、北部紧依山麓低丘地，南部为钱塘江淤积平原，和钱江新城、未来科技城等 CBD 定位和产业规划并不相同，定位为国家旅游度假区，之江的住宅开发，也一直保持着不温不火状态。
杭州之江未来社区建设工地 每经记者 包晶晶 摄
2020 年 -2021 年，蚂蚁集团先后拿下之江度假区钱塘江岸 XH1710-B1/B2-23 地块和 XH1708-02，" 独角兽 " 企业坐拥巨幅土地打造全球总部的消息一出，之江板块房价连夜猛涨，甚至有二手房单价从三四万元直接涨到六七万元，买家也闻风而动，杀到之江抢房。
" 现在很多出售的业主都是当时高位买进的，那时候连商住公寓也超级火，全部卖出去了，现在基本上都砸手里了。" 当地中介朱华（化名）对每经记者说。
两年前 550 万，现在 350 万
" 禹洲 · 滨之江 89 平方米真实成交价大概是 275 万 -280 万元，单价 31400 元左右。" 我爱我家置业顾问刘军告诉每经记者。
禹洲 · 滨之江是目前整个区域内最接近蚂蚁地块的住宅，通常被视作 " 蚂蚁概念 " 二手房。
传出蚂蚁拿地概念前后，禹洲 · 滨之江曾登上过杭州主城区二手房成交榜榜首。每经记者记者查询了当初的楼栋开盘信息，其中高层住宅开盘均价 28000 元 / 平方米、低密度花园洋房 33500 元 / 平方米，若按照目前成交单价 31400 元来看，几乎覆盖不了资金成本。
" 跌幅最大的项目，之江九里可以算一个。两年前 89 平方米户型最高卖到 550 万元，现在同户型价格有一套 340 万 -350 万元。" 之江九里附近的链家置业顾问朱华说。
中指研究院华东大区常务副总高院生在接受每经记者采访时表示：" 现在杭州市场买二手房的，已经变成了实打实的刚需客户，炒房客也很少了，刚需客其实就看性价比。"
据刘军介绍，之江板块的住宅都是整拆整建的，规划建设和其他区域相比更为整齐。
当概念炒作的潮水退去，同一个区域能撑得住二手房价的，可能就是交通、学区和品质。
" 单价曾经涨到 7 万多块，当时就这个地方（祥生云溪新语）的房子最贵。" 几位中介都有同样看法。
"110 平方米户型在 2021 年卖 800 万元，现在卖 600 万元。"每经记者调查发现，现阶段房价比较稳的是云溪新语、珊瑚世纪雅园和云荷廷。
朱华告诉记者，这些小区都有共性：房型好、质量好，除此之外各有各的优势。比如云溪新语小区规模适中，在生活配套、学区上更有优势；珊瑚世纪雅园更临近新规划的地铁站点；云荷廷是港资开发的小区，在房型和绿化景观方面很受欢迎。
作为当时之江板块的红盘，珊瑚世纪雅园的中签率曾经只有 2%-6%，导致现在房东在价格上并不太愿意松口，整体降幅还是有限。目前 105 平方米的房源在售挂牌价 480 万 -490 万元，个别急售的可能降到 470 万元。
就在 3 月 29 日，珊瑚世纪雅园一套 14 楼建面约 145 平方米的法拍房，最终总价 620 万元成交，只比市场成交价低 20 万元。
猛涨猛跌
退地因素前期已迅速消化
尽管置业顾问认为近期房价变动和退地关联度不大，但高院生指出，实际影响非常大，只不过已经在前期被迅速消化了。
作为同样受阿里巴巴影响房价的板块，之江和未来科技城最大的不同在于：之江房价在利好消息下突然跳涨，又在利空时猛然下跌，来去匆匆。
" 影响其实不在于退地的节点，而在于蚂蚁金服上市终止的节点。" 高院生说，" 蚂蚁金服筹备上市之前，其实房价跳涨过一轮，单价直接从三四万元飙涨到了六七万元，但维持时间很短，前后差不多也就两三个月，上市被叫停之后二手房价格立刻就回调到位了。"
高院生分析，上市会 " 创造 " 一批高净值的人群，叠加了拿地、建设总部基地，这类人群可能会产生的置业需求，是这波二手房跳涨的逻辑。
而比起未来科技城房价的持续下跌，之江板块在经历了概念炒作的波动之后，反而稳住了。
" 去年 10 月新政之后，一直到 12 月二手房交易都很火爆。" 朱华说，" 其中 12 月份门店总提成做到了 100 万元，今年 3 月份到现在也有 40 多万元了。"
" 未来科技城的产业支撑近两年慢慢变弱，所以市场价值也在慢慢变小，这两年的整体降幅更大，反而之江的房价其实相对还是比较平稳的。"
对于板块内整体房价，朱华也坦言，大部分小区在接近半年的时间跌了将近 15 万 -20 万元，并没有因为退地消息传出而暴跌。
不过，另一个现象是，即便 3 月份杭州官宣不再审核购房资格，二手房的交易量也没有迅速拉升，在新房供应不足的情况下，中指研究院数据显示，3 月份杭州新房成交 5856 套，二手房成交 8102 套。
" 二手房现在以价换价，相对性价比更高，加上杭州上半年有学区房购买的传统热度，所以成交量高于新房。"
对于 2024 年杭州市场的量价走势，高院生认为可能难以复制 2023 年的热度，
"2024 年市场会比较理性，二手房如果成交量上来之后，可能又会进一步置换一些改善需求流入新房市场，所以接下来新房市场可能会两极化，位置不是特别好的项目，流速会变慢，只能靠产品去加持。"
记者| 包晶晶 编辑|卢祥勇 陈梦妤 杜波
校对 |段炼
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