一线城市老破小价格泡沫跌到5% 二手房价格回归健康状态了吗？

　　过去都说二手房是楼市“晴雨表”，但近一年以来，二手房已经成为一手房的擂台对手。头部房企都已经感受到来自二手房的压力，如华润置地副总裁陈伟所说，“目前市场还是存在库存依然比较高、客户短期信心还不稳定、二手房持续分流一手房的压力等挑战”。

图源：卡乐图片宁颖摄

　　无论是从供应还是成交层面，二手房都已经成为当下市场的顶流。当然，二手房成交量是以持续不断的降价换来的，但即便如此，多地的二手房挂牌量仍创新高。一手总体成交虽不及二手，但多地依靠核心区新盘托住了区域均价。

　　上海易居房地产研究院在4月10日的一份报告中选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此衡量二手房价格泡沫。据其测算，2019年二手房价格泡沫开始不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后该泡沫持续变小。

　　而到了今年一季度，该泡沫仅为5%，意味着历时三年，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态。这很大程度上也代表了全国二手房价格泡沫的基本消除。

　　杭州市区3月二手房成交8557套

　　3月，杭州市区（含临安、富阳）共成交二手房8557套，“小阳春”虽迟但到。但同比去年3月的10868套，今年“小阳春”的含金量大打折扣。原因在于今年“小阳春”的发力稍晚，直至3月14日新政后单日成交量才开始突破300套。市场交易热度增加的背后，是房东以价换量迫切出售所致。3月成交的热门小区，如采荷、朝晖、翠苑等，价格相比去年仍在下滑。

　　二手房市场出现季节性反弹

　　4月7日，据上海中原地产数据显示，2024年3月上海二手住宅成交1.85万套，环比增加170.22%。

　　上海中原地产分析，传统销售季到来，上海二手房市场出现活跃走势。一方面，挂牌动力有所提升，回到原先1.3万套/周的水平。另一方面，买家入市意愿增强，交易节奏加快，3月成交突破1.8万套，这一水平是自去年4月以来的高点。

　　从区域分布来看，浦东成交依然领跑全市，3月共成交3683套，环比增加158%；宝山区成交排名第二，共成交2107套，环比增加177.3%；闵行排名第三，成交2015套，环比增加195.9%。

　　此外，从环线分布来看，占比变动较小，外环以外的占比波动不到1个百分点。也就是说， 1月对外环外限购政策优化的效果暂时没有进一步放大的迹象。

　　从交易活跃项目来看，成交前五的榜单中，3月主要集中在建筑面积80平方米左右的两居室，而2月份多聚焦在70平方米左右，表明购买户型的面积略有放大。也可以说明，目前上海二手房市场200万左右的“上车房”仍是市场交易最为活跃的房源。

　　根据上海中原地产公布的3月二手房成交榜单，成交量排名第一的是位于松江新城的松南城欣畅苑，共计成交116套；第二名位于洞泾板块的新松嘉园共成交79套。除此之外，新凯城尚樱苑、宜浩佳园、新凯城银杏苑分别成交了41、32、29套。

　　从上海中原地产观察的数据来看，3月二手房报价指数呈现先上后下的走势，3月初延续2月向上走势，在3月上旬出现指数高点后拐头向下，并且下跌幅度较为显著。

　　这意味着，以价换量趋势明显，虽然市场在回暖，但短期的交易量还不足以支撑市场出现反转行情。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从以往经验来看，历来3月是上半年楼市交易的相对高点，如果没有其他因素干扰，比如再出利好政策等，那么上半年的高点或就此确定。

　　而且，从绝对量来看，3月份并没有达到2万套的“阳春线”，说明市场依然是相当弱的。目前交易量是以房东愿意降价换来的，短期这种预期暂时没有改变，因此成交价格方面，预计还会继续走低。

　　“4月份交易量大概率成交量是走低的，但在以价换量的基础上，成交量有机会守在1.5万套水平。”卢文曦预测。