我对当下房地产市场的7个新观察

访客 2024-04-23 12:36:29 59907 抢沙发

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本文来自微信公众号：秦朔朋友圈（ID：qspyq2015），作者：李泽江（宏观经济专家，中山大学研究生校外导师、MBA 微圈创始人），原文标题：《59 岁的郁亮和 2024 年的房地产市场》

第一季的各种统计数据刚出来，我飞速地看了一眼房地产，不出所料。有一些发现跟读者们分享。

一、资金在加速撤离住宅开发投资领域

1～3 月份，全国房地产开发投资 22082 亿元，同比下降 9.5%，其中，住宅投资 16585 亿元，下降 10.5%。

从数据我们可以看到，3 月份房地产的投资降幅，跟 1～2 月比，是拉大的，意味着什么？意味着 3 月流进房地产的投资资金加速萎缩。

光看这个数据还不够，我们要跟去年对比。

2023 年，全国房地产开发投资 110913 亿元，比上年下降 9.6%；其中，住宅投资 83820 亿元，下降 9.3%。

相比较而言，2024 年一季度住宅的投资降幅拉大了 1.2 个百分点，说明资金持续在退出住宅的投资建设领域。

二、非刚需买房要谨慎对待

1～3 月份，新建商品房销售面积 22668 万平方米，同比下降 19.4%，其中住宅销售面积下降 23.4%。新建商品房销售额 21355 亿元，下降 27.6%，其中住宅销售额下降 30.7%。

从数据上看，1～2 月房地产销售出现断崖式下跌，3 月份稍稍跌幅收窄。

这个数据跟我们大部分的体感是类似的，我在今年 10 多次课程中做的调研显示，几乎只有不到 5% 的人认为 2024 年是买房的好时机。也就是说，大多数人都买涨不买跌。

再拿去年来比较下：

2023 年，商品房销售面积 111735 万平方米，比上年下降 8.5%，其中住宅销售面积下降 8.2%。商品房销售额 116622 亿元，下降 6.5%，其中住宅销售额下降 6.0%。

如果当前要买房，若不是刚需，或许还可以再等等。

三、广州领跌一线城市

根据《2024 年 3 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况》数据，前三个月，全国 70 个大中城市，无一幸免，房价都在跌。

二手房中，跌得最多是徐州，跌了 10.2%，最少的是三亚，跌了 1.3%。北上广深没有幸免，广州跌得最狠，三个月二手房跌去 7.4%，而且 3 月当月有更猛烈的跌势。深圳前 3 个月跌 6.2%，上海跌 5.8%。

自 2023 年 8 月以来，广州发布政策为楼市 " 松绑 " 的速度在一线城市中最快，力度也最大。比如，2023 年 9 月，广州限购政策在执行 13 年后进行首次大调整，大幅缩小了限购范围；2024 年 1 月，广州又宣布了新措施，相当于广州全面放开限购。

政府的政策放松，也带动广州各家银行对 " 首套房 " 的认定宽松。据小道消息称，如今在广州的部分银行申请房贷，在不突破 " 只有两套房可以申请房贷 " 的前提下，" 首套房 " 和 " 二套房 " 的信贷政策几乎没有区别。

也就是说，你二套房也可以通过一些操作，享受首套房的贷款优惠。

哪怕如此放松，但是广州房价依然领跌，看来一线城市也面临着房价的回调，特别是一线城市的周边区域。

广州中原研究发展部的研报称，与春节前相比，诸多卖方业主的心理价位明显下调。据该机构统计，3 月广州二手房网签均价为 28079 元 / 平方米，环比下降 10.1%。

整个市场还在持续恢复信心中，易冷难热已经是当前的现状，只能耐心等待政府更多的信号。

那么这个行业的人和公司现在怎样了呢？

四、郁亮的 59 岁和 40 岁的万科

还差一年，郁亮就到了耳顺之年。但是这一年，显然是他过往以来最艰难的一年。

面对着汹涌的国际资本的狙击，万科的外债评级，被调整到了垃圾债级别，从去年 11 月开始，万科就不断遭遇股债双杀的危险境地，好在每次都有深圳国资和深圳地铁的加持，才得以化解危机。

这就像是一群饿狼围绕着羊群，哪怕有藏獒在守卫，几次击退狼群，但是那些狼却依旧虎视眈眈，绕着你不断呲牙，露出凶狠而冷峻的眼光。

近一年，万科的估价跌了 36%，或许大家都在担心着谣言，担心这狼群。

万幸的是，万科进入了 50 个白名单，深圳的国资和地铁，依然如藏獒般在他身后守护，优等生的身份，让银行更愿意多关照它一分 ……

回想郁亮的职业生涯：

人生没有假设，享受时代红利，你就要接受系统性危机，这是一个硬币的两面，心态调整就好。

顺境不骄，逆境不馁，常境不怠。

五、2023 年的地产企业表现如何？

4 月 17 日，点开时代地产的股价，吓了一大跳：竟然崩盘了，两天内整个时代地产的股价跌了近 50%，只剩下 2.7 亿港元的总市值。

不可能吧？一个那么大的公司，才 2.7 亿港元，然后我就反复查看，确实没错，就是几亿港元总市值。

是亏损吗？

2022 年时代亏了 99 亿，2023 年才亏了 45 亿，应该利好才对啊。

那为什么暴跌？

最后找到了原因——时代中国控股日前发公布称，4 月 15 日接到有限公司提出的清盘呈请，内容是关于对方所指的金额分别约为 1.732 亿美元及 7.31 亿港元的公司财务责任。香港高等法院已将呈请的首次聆讯日期定为 7 月 3 日。

我再往后看，近 3 年的时间，时代地产市值从 200 多亿，直接蒸发 90% 以上，最后剩下了 2 亿多，这就是残酷的资本市场。

再看看其他的几家公司：

但是，事情也不完全就那么悲观。

前两天看朋友圈里，越秀集团发了公告：越秀地产还在逆势上涨，2023 年越秀地产合同销售金额 1400 多亿，上涨了 13.6%，营业收入 802 亿，上涨了 10%，核心利润 34.9 亿，同比下跌了近 20%。

为什么越秀不出问题？

我看完资料后大概总结了三点：

那越秀的市值如何？

近 3 年，越秀地产市值从最高 400 多亿港元，跌到 150 亿港元，跌去了 60% 多市值。相比民企还是好了太多了。

那再看几个国企：

从上面的采样数据来看，我们看到 2023 年房地产的一个大概判断：

2023 年来看虽然房地产市场泥沙俱下，但是国央企的利润还在增长，而地方房地产国企的规模稳定甚至增长，但是利润在调整。

从市值上看，资本也是聪明的，虽然都在跌，但是民企动辄 80%～90% 的跌幅，而国企央企大概跌去的是 50%～60%，这是比较符合实际情况的。

未来房地产市场，分化是必然的了。

央企地方企业的分化，国企民企的分化，一线和二三线的分化，商品房和保障房的分化 ……

我们不能全盘否定房地产，而是要迎接它的结构调整和变化，怎么调整？

六、房地产的突围：阿那亚模式

房地产的危机，2013 年的阿那亚早就面对过了，而且 10 年的时间，马寅为代表的团队已经找到了解决的方法——服务 + 房地产。

以下是我以前写过的一个案例：

很多人可能不知道阿那亚，但是一定听说过最孤独的教堂和图书馆。

趁着讲课之前，我打了个车直奔阿那亚去。

虽然只是一个楼盘，但是进去却不容易，需要买票才可以。

4 月份的北戴河，冷风飕飕，我还是穿少了，想进去教堂，不行，只对酒店住户或者业主开放，想去图书馆，不行，5 点已经关门。

于是去看了它的博物馆，去饭堂吃了饭。

整体看到的建筑物确实很震撼，大海边，夕阳西下，成群结队的年轻人，有的在拍照，有的在直播，有的带娃荡秋千，有的坐着看海发呆，在这里，你确实可以感受到文化的气息，年轻、温婉、舒服、美丽，似乎形容词也无法形容，这里有很多美女帅哥，据说这里的业主 90% 都是北京人，他们愿意在 3 个多小时车程以外的阿那亚买房，为的其实就在这里找到一个真正的家，而不是一直在漂。

阿那亚，其实在 2013 年是一个烂尾项目，每年利息 1.5 亿，但是一年只能卖 4000 万，连利息都还不上。

当时，40 岁的马寅带着几个合伙人，押上全副身家，接手了阿那亚项目。他开玩笑说，原来是去城里卖个鹅，最后到乡下养上鹅，那就好好养，让鹅下蛋吧。

马寅提供了很好的破局思路：从卖房地产，变为经营房地产，并且他提出一个理念：有品质的简朴，有节制的丰盛。这句话，是阿那亚的灵魂。

2023 年，阿那亚的运营服务收入已经和房地产销售持平了，你看一个房地产公司最后卖房子和卖服务基本上对半开，那就很舒服了。

而且因为有好的服务，他的房子卖 2～3 万还非常热销，而 1000 米开外的孔雀城 9000 元的价格还很难卖。

这就是阿那亚，一个后房地产时代的转型样板。

七、房地产的新模式：商品房 + 保障房

很多人说房地产完全不行了，我是不同意的。

吃喝住行永远是人的需求，只是说有时候过剩了有时候不足，所以会有周期波动。

从 2003 年到前几年，我国房地产一直在上涨周期，但这是不可持续的，本来这一轮调整早在 2015 年就应该来了，结果延迟了好几年，因为惯性使然。

房地产未来最大的变化是分化，K 型分化。

商品房高端化，保障房普惠化，让更多中低收入人群可以买上保障房，价格要足够便宜，让更多高收入人群可以买商品房，环境和结构要足够舒适。