北京房价回到2016年

经济观察报 记者 田国宝 虽然促成了一笔二手房交易，但是做了 8 年房地产中介的王鹏还是有些忐忑。

房子位于北京市东城区，是二环内一套 105 平方米的中层三居室。小区周边有多所知名的小学和中学。贝壳找房网显示，截至 2024 年 4 月 24 日，该小区二手房平均挂牌单价为 10.3 万元 / 平方米。

王鹏说，这套房子的成交总价是 710 万元，单价约 6.7 万元 / 平方米，创下了 2016 年以来该小区的价格新低。不到一个月的时间，同一个小区的房子成交单价就从 8.6 万元 / 平方米降至约 6.7 万元 / 平方米，让他觉得有点不可思议。

在北京二手房市场，大幅折价成交的情况并非个例。某中介公司北京大区一位负责人介绍，经历 3 月的成交高峰后，4 月，北京市场的二手房成交量出现下降，价格跌势加快了，部分老旧小区的成交价比 3 月下跌 10% — 20%。

这位负责人称，这一轮价格下行从 2023 年 10 月持续至今，开始只出现在个别小区，然后逐渐扩散，郊区是无差别地普遍下跌，城区则主要集中在老旧小区，与价格最高位相比，跌幅普遍在 40% — 50%。

低价成交

王鹏经手成交的这套房子是三居室，客厅小，且所在小区的物业管理不太完善，但属于北京二环内为数不多的电梯房。该小区建于 20 世纪 80 年代末，原本是机关单位的公房。1998 年房改后，多数房子的产权已出售。

房主在 2023 年高价买下了这套房子，原本打算留给儿子结婚用，后因遭遇特殊情况，需要将房子尽快变现。今年 4 月上旬，房子在王鹏的中介公司挂网，由于性价比较高，吸引了不少买家咨询。

第一位买家谈得很顺利，最终敲定的总价是 760 万元，不过买家拿不出全款，需要贷款。王鹏说，在当前的房地产形势下，找全款买家需要时间。就在房主犹豫的时候，第二个买家出现了。

第二位买家在 2024 年年初卖掉了通州区的房子，计划置换到城区。他觉得这套房子的楼层、面积和价格都符合预期，但全款最多只能拿出 710 万元。虽然房子的总价减少了 50 万元，但全款 7 天内可以到账，房主最终同意了。

这一笔看似特殊的交易，创下了该小区 2016 年以来的二手房成交价新低。王鹏说，2021 年至 2023 年，该小区多数房源的平均成交单价约 10 万元 / 平方米；今年春节后成交价跌破 10 万元 / 平方米，但低于 8 万元 / 平方米的成交单价还是首次。

类似的低价成交也出现在北京的其他区域。4 月上旬，西二环一个建于 2001 年的小区，一套 57 平方米的小两居室房子以 340 万元的总价成交，单价 6 万元 / 平方米，创下了该小区 2017 年以来的最低成交单价。

这个小区由于有学区加持，在过去两年，价格一直保持在 10 万元 / 平方米左右。附近中介门店一位负责人告诉经济观察报，3 月，该小区平均成交单价在 8 万元 / 平方米左右，比 2023 年跌了两成。

该中介门店的负责人称：" 这套房子成交后，很多业主把价格下调到 7 万元 / 平方米左右，一些着急卖房的直接下调到 6 万元 / 平方米左右。"

朝阳区一家中介门店的置业顾问告诉经济观察报，4 月中旬，北三环和北四环间的一个老旧小区成交了一套 67 平方米的房子，总价 373 万元，单价 5.6 万元 / 平方米。

上述置业顾问说，这套房子首次挂牌于 2023 年 11 月，单价为 9 万元 / 平方米。经过多次调价，成交前的挂牌单价已降到 7.5 万元 / 平方米。5.6 万元 / 平方米的成交价让该小区的房价回到了 2016 年下半年。

西北五环外的区域，因有大量程序员居住，一向被视为北京房价的 " 天花板 "。4 月，马连洼区域的一个小区成交了一套房子，单价为 4.9 万元 / 平方米，此前该区域的单价很少低于 7 万元 / 平方米；同在 4 月，上地一套学区房的成交单价也回到 2016 年的水平。

业主的妥协

2024 年春节过后，家住北京市亦庄的程薇将换房提上日程，但在见了几位买家后，就打消了换房的念头。

目前程薇自住的两居室于 2016 年购买，由于孩子马上升初中，已经不需要学区，她打算在同区域换一套大面积非学区房，以改善居住环境。近一个月，程薇见了几个买家，但对方的出价普遍低于她在 2016 年的买入价。

程薇说，3 月底，同小区同户型房子的成交价在 450 万元左右，不到半个月，买家的出价普遍低于 400 万元，" 中介也劝我降价，但我想好了，不打算卖了 "。

在北京的二手房市场，并非所有房主都有程薇的底气，很多房主由于各种各样的原因，最终不得不向市场妥协。

" 这套房子是第一次挂出来 "，北京崇文门区域的一名中介人员指着电脑屏幕上的一套房源介绍：" 房子是业主购买的公房，住了快 30 年。老两口退休了，打算卖了房子，到国外和女儿一起生活。"

2024 年 1 月，这套房子的首次挂牌总价是 550 万元，单价 9 万元 / 平方米。春节后，为了尽快卖出房子，房主将总价下调到 500 万元，并告诉中介人员还有商量的余地。自挂牌以来，很多人前来看过房子，但一直没有成交。

进入 3 月，北京二手房成交活跃起来，房主将总价下调至 430 万元。中介人员认为这个价格比较容易成交，房主也信心满满，但最终还是失望了。" 唯一的缺点是房子在顶层，其他都不错。" 该中介人员说。

4 月中旬，眼看着北京的二手房市场又恢复到常态，房主开始着急了，于是一次性将挂牌总价降到 380 万元，折合单价 6.2 万元 / 平方米。

上述中介人员说，最近有几个买家比较感兴趣，和房主进行了几轮谈判，成交的可能性比较大，成交价预计还会下调，" 即便按挂牌价成交，也是整个片区的最低价了 "。

上述朝阳区中介门店的置业顾问告诉经济观察报，健翔桥附近的一个小区，同楼层、同户型的房子，2023 年 4 月的挂牌价是 10.1 万元 / 平方米，到了今年 4 月，部分房源下调至 7 万元 / 平方米左右。

该置业顾问称，当前二手房的成交价普遍较挂牌价下浮 10% 左右，部分区域、部分房源的折扣更大。4 月，该小区成交的一套房子单价已经低于 6 万元 / 平方米。

上述中介公司北京大区负责人告诉经济观察报，每个业主的实际情况不同，卖房的态度也不同，" 着急用钱的，再低的价格都得卖；可卖可不卖的业主，价格不及预期就不卖了。"

他介绍，当前，低价成交主要集中在两类业主身上。

第一类是置换群体，买房和卖房同步进行，很多人不得不低价出售房子，" 所以，换房最好是先从容地卖，再从容地买，不能太急，要选对节点。"

第二类是急需变现的群体，有的房主因为自己或孩子出国需要钱，有的因为生意失败需要卖房偿债。" 最近几年，因为这两个原因卖房的人越来越多，自己不主动卖房，很可能就被债主申请法拍了。" 他说。

楼市探底

王鹏进入房地产中介行业时，正值房地产最大一轮上行期的起点。这一轮上行期始于 2015 年末，一直持续至 2023 年 9 月。这一过程中，市场成交虽然出现多次短暂的调整，但整体上呈现出上行趋势。

今年 4 月，王鹏在翻看近期的成交记录时，偶然看到西城区某小区 3 月末的一笔成交记录，两居室的成交总价是 345 万元。他入行的首笔成交也是在这个小区。

王鹏回看了自己的第一笔成交，两所房子的户型和楼层相差不大，2016 年初的成交总价是 360 万元。他说，干了 8 年中介，房价创造一个又一个新高后，又回到了他从业时的行情。" 当年两三个月涨一万元，自己想着再怎么努力赚钱，也不可能赶得上房价。" 王鹏说，" 房价涨起来快，没想到跌起来更快，现在一个月降了两万元。"

房价还会继续降吗？对这个问题，王鹏心里没底。

上述中介公司北京大区负责人告诉经济观察报，2024 年年初，他所在的公司曾对市场做了一次预判，当时的看法是，如果没有太大的利好出现，房价可能会回到 2016 年 "9 · 30 新政 " 前后的水平，当时这个判断是偏悲观的。

4 月以来的房价走势意味着这一判断还是保守了。上述中介公司北京大区负责人说，从单个小区来看，低价成交的情况还是个例，但从整个市场来看又较为普遍，每个区域都出现了超预期的低价成交案例，" 这些个案的成交价回到 2016 年年初了 "。

在这位北京大区负责人看来，目前的市场情况很复杂，在新房市场，郊区新房同比跌幅在两成左右，而且成交较为缓慢；城区新盘的价格相对坚挺，但销售普遍不及预期。

相比新房，二手房市场变化更加明显。郊区的二手房价格普遍出现较大折扣，城区的二手房市场涨跌不一。具体表现为：老旧小区跌幅更大，新小区跌幅较小；之前价格涨幅较大的小区，这一轮跌幅也大，原来涨幅缓慢的小区，这一轮跌幅较小；部分小区的价格甚至出现小幅上涨。" 过去几年房价涨得太快了，目前正在回归到一个合理区间。" 上述中介公司北京大区负责人说，" 什么是合理区间没有明确标准，房价也不太可能回到 2014 年，但愿能尽快稳下来。"

在他看来，部分小区出现大幅折价抛售的情况，一方面是因为供过于求，卖方议价能力变弱，迫于换房或变现压力，最终向市场妥协。贝壳找房网的数据显示，截至 4 月 25 日，该网站北京二手房挂牌量达到 14.6 万套，为历史新高。

另一方面，不同时期的买房人对价格的接受程度不同。二手房单价从 10 万元 / 平方米降至 6 万元 / 平方米，对 10 万元 / 平方米买入的人而言是降了，但对 1 万元 / 平方米买入的人来说依然有 5 倍涨幅。

王鹏说，北京公房的业主，当年买入的总价普遍不高于 20 万元；早年买房的业主，单价也不到 2 万元 / 平方米，现在挂牌价格 6 万元 / 平方米也不亏，但高价入手的业主会吃不消。

房价降了，卖房的人却多了。王鹏说，卖家各有各的难处，没有特殊情况，多数业主不会折价卖房，" 一下子亏一两百万元，多少年才能赚回来 "。