首进一线城市独立操盘，开盘半年网签66套，开发商这一步走对了吗？

广州联投文津府 每经记者 黄婉银 摄

近一两年，“过江龙”房企在广州土地市场很活跃，绝大多数首进广州的外地企业即使独立摘地，后续也会选择和本地房企或其他品牌房企联合开发，但湖北联投集团有限公司（以下简称湖北联投）则选择自己“单干”。

广州是湖北联投迈入一线城市的第一座“堡垒”，旗下联投置业的联投文津府，是其首次在一线城市独立拿地、独立操盘开发的项目。

联投文津府从拿地开始就遭遇考验，项目历时近一年才开盘入市，又正值区域板块上新期，周边竞争也较为激烈，开盘半年网签66套，目前还有超过一半的房源未入市。

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半年网签66套，周边新盘竞争激烈

2023年9月，联投文津府开盘，官方打出的数据是“首开创造8.9亿的业绩”，到去年国庆期间，累计成交数据超15亿元。

据贝壳找房，联投文津府套均总价在685万-1160万元，按平均一套800万元总价计算，15亿销售额对应销售套数约180套。

阳光家缘数据显示，截至目前，文津府住宅网签套数为66套，住宅未售套数为158套。

联投文津府已拿预售证的楼栋是1号楼、4号楼、5号楼，今年3月项目宣传1号楼共92套房源已经售罄。对应网签数据显示，1号楼目前已售38套，未售54套。

当然，网签数据存在一定滞后。但可供对比的是，联投文津府隔壁的华润天河润府，今年3月初刚开盘，目前网签数据已有28套。与文津府同属天河区牛奶厂板块的越秀观樾，均价约在6.85万-9万元/平方米，开盘一个多月网签数据已有56套。

从这一角度也可以看出，与联投文津府同期对打的在售新盘竞争力都不小，周边二手房业主也在不断出货。放大来看，整个天河东区域不仅二手供应充足，近一两年土地出让力度也在加大，入市新盘竞争激烈。

联投文津府附近的在售新盘珠江花城3月推出了一批特价房，76平方米的总价390万元起，86.7平方米的总价450万元起，上车总价低于天河润府、文津府，这样的让利促销也让珠江花城成交有显著改善。

另一方面，牛奶厂板块近期二手房成交价也在不断回调，前几年板块二手房均价都能去到7万-8万元/平方米，而附近的二手小区天河公馆今年最新成交的一套户型均价约5.9万元/平方米。

《每日经济新闻》记者以购房者身份从联投文津府售楼处了解到，项目预计在“五一”期间加推2号楼，提前认筹有两个额外的9.9折，东南向部分房源均价预计6.1万-6.3万元/平方米，开盘价格可能会有惊喜。

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拿地近一年才开盘入市

联投文津府最开始曾叫过“执信花园”这一案名，因其与广州老牌名校执信中学天河校区仅一路之隔，但该项目并不是100%能入读执信中学。

执信中学采用的是“自主报名+电脑派位”方式招生，招生范围内的小区可以报名摇号，文津府目前对口的小学是牛奶厂板块的华阳奥体东小学。

联投文津府位于广州市天河区执信三路，外接主干道珠吉路，不过该路段是去珠江新城等核心区域必经之路之一，高峰期都较为拥堵，这也是困扰区域多年的问题，规划多年的珠吉路拓宽工程（一期）一直迟迟未动工。

自驾是目前该项目的主要出行方式，联投文津府周边最近的地铁站是7号线姬堂站，步行约3公里。项目周边面貌较为一般，附近的珠吉路上多是厂房和创意区，缺乏商业配套。

优点就在于项目背靠山林，视野开阔，绿地率40%，总户数532户，占地面积4.1万平方米，建筑面积12.3万平方米，容积率只有2.7，低于周边很多楼盘。联投文津府的户型设计是较受市场认可的，得房率在90%-100%。

2022年10月，联投置业在广州第三批集中供地上频频举牌，最终以底价32.11亿元拿下天河区广园快速以北、珠吉路以东地块，楼面价为38992元/平方米，也就是联投文津府。

不过，联投文津府直到2023年2月才举行了开工仪式，而在拿地近一年后的2023年9月才正式开盘入市。

联投文津府目前已获批预售有224套房源，按照总户数532户计算，项目还剩余308套房源等待入市，其最终市场表现关系着湖北联投首入广州的“第一面旗帜”能否成功树立。