敲响警钟：比“老破小”更难卖的房子，正在全国各地蔓延

一次突发事件，让几百个业主集体破了防。

全体买房人，更是狠狠敲响了一记警钟。

未来难以脱手的房子，不止有老破小、老破大，

还要加上一个“老破高”！

前阵子，广州亚运城小区的某一栋居民楼，三台电梯上演“集体罢工”，全部停运维修。

望着眼前这栋整整48层的高楼，家住40多层的刘阿姨直接傻了眼。

最终，她做了一个颇为冒险的决定。她跑去隔壁栋搭电梯到顶楼，然后从顶楼翻墙到自己那一栋，再慢慢走楼梯回家。

像那些同样住在高层的邻居们一样，在百米之上的高空，完成了一连串高难度危险动作。

事后有网友调侃，当初买小区的时候就应该做好心理准备。亚运城，可不是要爬楼梯锻炼身体，备战亚运嘛。

调侃归调侃，电梯故障频频发生，却也是不争的事实。

刚刚提到的亚运城，有业主统计了收楼一个多月来的电梯故障情况，包括困人、异响、突然下坠、按键及开关门失灵等，居然多达69起！

业主自发统计的电梯故障记录，来源：公开报道

稍微搜索了一下，就有一堆相关新闻冒出来。而“电梯惊魂”往往都出现在同一个地方：

超高层住宅。

对超高层小区来说，电梯就是“生命线”。

“生命线”隔三差五掉线，落在谁身上都难以忍受。

超高层电梯，为啥这么容易坏？

抛去建筑结构本身的原因，一个极为重要的原因是：

使用频次太高。

举个例子，水龙头的开关一般都有使用寿命，开关超过一定次数之后，就有可能会出现漏水。电梯也是差不多道理。

按照每层6-8户，总层高40层来粗略估算，一栋超高层住宅里可能容纳了上千人，光是电梯按钮每天就要按动上百次。

天天这么搞，不出问题就怪了。

电梯，还只是一个导火索。

超高层小区里的走廊、花园、路面、器材等等公共区域和设施，使用频次也远高于低密度小区，折旧也会像按下加速键一样。

大多数的超高层业主，可能都要面临一个结局：

贷款还没还清，房子垂垂老矣。二十年楼龄，已经沦为“老破高”！

房子老得快，本身并不可怕，只要保养跟得上。

都说内地楼市师从香港，香港的超高层命运如何呢？

上世纪80年代，香港开始大规模建设超高层建筑，到今天很多“不惑之年”，甚至“年过半百”。

1978年开始入伙的太古城，45岁的外观却是这样的：

香港太古城，来源：网络

1988年入伙的康怡花园，堪称内外兼修。不光外立面整洁光鲜，内部也能让不少所谓的“精装房”羞愧地低下头。

康怡花园，来源：网络

最夸张的当属55岁的美孚新邨，仿佛吃了防腐剂。就这颜值，简直秒杀一众十几年前、二十年前的新建小区。

美孚新邨，来源：网络

香港老小区，为何驻颜有术？

大家知道，娱乐圈里的“冻龄”明星，每年光是医美花费就有7位数，年逾半百依然能保持“青春容颜”。

保养都是要花钱的，保养小区花的钱只会更贵。

我听说，香港住宅的物业管理费平均2.7元每平方呎，相当于约每平方米30元。

即便对比内地的一线城市，也要高出个七八倍。

钱到位了，保养也就跟上了。

跟普通小区比起来，超高层住宅的维护费用，根本不是一个量级的。

早在1930年，经济学家克拉克与金斯顿提出，摩天大楼的高度与成本之间并非简单的线性关系。

当大楼超过一定楼层时，防风防震、安全性等因素将使建筑成本飙升。

相应的，后期的管理维护成本也会相当高昂。

举个例子。

随着楼层越高，等电梯的时间越长，因此超高层建筑往往会搭载高速电梯。光是一部电梯的维护成本，超高层与高层之间就差了3-5倍。

另外，由于超高层建筑是全密闭建筑，供冷供暖的能耗也相当大，无形中推高了成本。有业内人士表示，超高层建筑能耗一般会比普通建筑高30%左右。

大多数小区的物业费，怕是很难覆盖。

只有少数高端改善、豪宅小区，才能负担得起。

即便有业主想自己掏钱，很多小区在第一步就卡住了。

据《上游新闻》报道，上海市政协委员陈江调研发现，建筑年龄超过15年尤其是20年以上的高层住宅，电梯已经普遍出现各种问题，需要进行维修的比例相当高，很多电梯经常在高峰时段发生故障。

电梯老是出故障，为什么不换掉？

这位委员透露，目前更换电梯存在的主要阻碍是，很多小区由于各种历史原因，业委会还没有组成或正常开展工作，涉及到维修基金的提取和使用手续比较复杂，审批时间较长。

有些业主连每个月几十块钱物业费都懒得交，难道指望他们乖乖掏出大几千甚至上万块钱，去保养维护小区吗？

随着人数增长，达成一致的难度会呈指数级增长。

小区在缺乏维护管养之下，逐渐走向破败，原住民纷纷搬走，各路租客占领小区，衰老破败开始“坐滑梯”……

走到这一步，基本已经“没救”了。

北京大学光华管理学院助理教授朱国钟，曾经结合房价、房龄、供给等因素与合作者专门做过研究。他认为：

以后中国有可能会出现大面积的贫民区，有可能就是现在的高层住宅。

即便是香港，其实也不缺少“老破高”。

据香港市区重建局2019年发布数据，全香港约有3.9万幢住宅（综合楼宇），当中超过1万幢属楼龄50年或以上，3700幢楼龄50年或以上的楼宇欠缺维修及保养。

根据香港的住宅分类方法，50年或以上是“老年”，30-49年是“中年”，30年以下即“青年”。

这意味着，老年住宅中，有近四成年久失修。

图源：香港市区重建局网上学院

刚刚提到的几个“冻龄小区”，基本都靠近香港核心商圈，住房需求旺盛，成交活跃。

比如太古城，交通以及社区配套发展成熟，15分钟到中环核心商业区，20分钟到九龙核心商业区，一直是香港楼市的风向标。

由此可见，即使是在百米高空领域，房地产价值法则依然闪烁金光：

地段为王。

2010年代以来，各地掀起了超高层住宅建设热潮。

特别是南方城市，由于核心区的土地资源紧张，超高层难以避免。

重庆、武汉就不用多说了，早已经是超高层的天下。

有数据显示，2001年广州的超高层销售市占率仅有3.9%，到了2021年的销售中，超高层的销售已经占据了39.8%。

深圳的旧改项目“绿景白石洲”，最高达到74层，让无数人惊掉下巴。

然而，随着超大特大城市的城中村改造提速，出于成本均衡考虑，“拔高”在所难免。

74层，不会是最后一个。

被超高层包围了，难道只能买以前的老房子吗？

当然不是。

在大城市核心地段的高端改善和豪宅盘，超高层放心大胆买。

比如“广州第一豪宅”汇悦台，最近几年搬走了球星、地产公司的高管和家属，迎来了互联网新贵，电商和游戏公司的老板。

在一线城市的金字塔尖，流水的富豪，铁打的顶豪。

至于很多刚需想在市区上车，但只买得起超高层，怎么办呢？

那也不是不能买。但当你发现小区开始出现以下情况：

园林绿化开始疏于打理，杂草丛生

外立面和内部墙面出现剥落，却未及时修补

路灯、走廊、窗玻璃等频频损坏，很久都没更换

公共区域的地面总是能看到垃圾

……

一定要提高警惕，赶紧收拾跑路了。

资产优化，刻不容缓。