房子存量，还是太多太多了

房子太多，卖都卖不出去，以至于连地都不让卖了。

4月30日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，重申商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

暂停新增商品住宅用地出让，还不是因为库存实在太多了，难以去库存，就先别供地，别再新增库存了。

国内各城市的房子库存究竟有多少，以至于有些地方供地都要有暂停了？

易居研究院《百城住宅库存报告》显示，2024年3月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为25.3个月。

也就是说，不少地方的房子库存，哪怕不新增房子，按照现在的速度卖，也要卖两年多。而新建商品住宅的合理去化周期应该是12至14个月，这两年多确实长了点。

而且越是中心城市，房子越不愁卖，越是小地方，房子越不好卖。在100个城市中，一线、二线、三四线的新建商品住宅库存去化周期分别为19.2、21.6和33.1个月。

从今年年初来看，房地产销售还没有好转，预期中的“小阳春”并没有出现。今年一季度，全国新建商品房销售面积2.27亿平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。

也难怪，现在人们对房地产业信心不足，都处于观望态度，而且经济增速趋缓了，很多人也掏不出钱买房了。更年轻的人要么还在找份满意的工作，要么就特种兵旅行去了，及时行乐不好吗？把钱花了享受享受不比买房子爽多了？

何苦背个三十年贷款呢？更何况很多人对经济增长的信心也不足了，谁能想到30年内会发生什么呢？

仅仅在几年前的在2019年12月，一线、二线、三四线的新建商品住宅库存去化周期分别只有12.2、8.9和10.2个月。那个时候人们的观念还是要买房的，房子还是容易卖出去的。

短短几年内，形势逆转，新建商品住宅库存去化周期都涨到了两年多。

而且现在库存甚至不是最恶化的时候，自从2023年开始，库存规模已经开始进入下行通道了。

这是因为房地产企业也撑不住了，投资下滑，盖的房子也少了。

今年一季度，房地产开发企业房屋施工面积同比下降11.1%，房屋新开工面积下降27.8%，房屋竣工面积下降20.7%。

如果需求降低了，那么减少供应也能去库存。这样说来，暂停新增商品住宅用地出让也不过是顺水推舟，反正房企新建项目也少了，就别供地了。

毕竟商品住宅去化周期36个月的，在三线城市里都算突出的。

至于商品住宅去化周期在18个月至36个月之间的城市，则要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回），动态确定新出让的商品住宅用地面积上限。

而且岂止是商品房卖不出去了，商业地产也租不出去了。

现在除广州以外，北京、上海和深圳三个一线城市的写字楼空置率都已超过20%，二线城市的写字楼空置率则普遍超过20%，青岛等二线城市以及部分三线城市写字楼空置率甚至已近40%。

商圈近半办公区域租不出去，这就是很多地方的现状。

如果企业赚不到钱，对写字楼的需求也就会下滑，很多人工资收入也就难以增长，也就没多少信心买房了。

当务之急还是经济增长重新能够惠及大多数产业和大多数人，房地产，无论是商业地产还是商品房，才能有出路。