光大证券：多重利好积极显现 购房信贷全面发力

　　报告摘要

　　事件：

　　5月17日：1）央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》、央行及金监局联合发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》（以上三个公告合称《通知》）。

　　2）中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议（简称《会议》）指出“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”等。

　　3) 国务院政策例行吹风会（简称《吹风会》）召开，自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍切实做好保交房工作配套政策有关情况等。

　　点评：

　　多重利好积极显现，购房信贷全面发力，政府参与收储加速库存去化

　　购房信贷全面发力，居民购房成本与门槛进一步降低：

　　首先，我们认为此次政策力度较大，超出市场预期，个人首套房商贷首付比例下调5个百分点至15%、5年以上首套个人公积金贷款利率下调至2.85%，均为历史最低水平，居民购房门槛和成本降至历史低位，或将有效提升居民购房意愿，尤其为核心城市刚需/刚改群体提供了购房便利；其次，全国层面商业贷款利率政策下限取消，可减少地方按揭利率动态调整的频次，为各地因城施策支持居民购房提供了稳定的低按揭利率条件，此次《通知》同时大幅度放松按揭利率和首付比例要求，可更好地发挥政策组合拳的效果，房地产需求修复可期。

　　政府以需定购合理收储，央行再贷款预计带动5000亿元贷款支持去库存：

　　我们认为，根据4月30日政治局会议精神，保交房、消化存量商品房工作是当前房地产众多工作中的重中之重，与“消化存量房产和优化增量住房”相关的顶层政策设计在这次《吹风会》后初见其型：首先，存量与增量的范围有了明确的定位，存量房产主要为已建成未出售商品房，该口径或与统计局发布的商品房待售面积口径接近，主要为新房（截至24年4月，国内商品住宅待售面积3.9亿平米，同比增长24.5%），而优化增量住房的重心放在土地市场，重点通过收回、收购企业无力再开发或拍卖中流拍的土地，从源头上减少商品房产品供应，起到优化增量住房的效果；其次，消化存量与优化增量的资金来源与规模确认，收购已建成未出售商品房的资金来源主要为央行设立的3000亿元保障性住房再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元，考虑到政府收储时的合理价格制定或更为严谨，如果再贷款计划全部落地，实际去化货值可能超5000亿元，以24年4月全国商品住宅累计销售均价（9978元/m²）的七折、八折、九折、原价四种口径作为收购均价计算，则预计可促进商品房库存去化0.5亿平米~0.7亿平米，约为目前3.9亿平米商品住宅待售面积的13%~18%；收回、收购闲置土地的资金来源主要为地方政府专项债，规模将视情况而定。整体上看，消化存量房产等政策资金规模或与市场预期有所差别，政策措施较为积极、明确，我们将继续关注执行过程中的落地效果。

　　风险提示：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险，物业外拓竞争加剧，地产关联业务持续下行，应收账款减值影响利润等。

（文章来源：光大证券）