本文作者:访客

连发4个大招,房价会上涨吗?专家:不必过早担心新政可能引发的房价暴涨问题

访客 2024-05-19 18:09:42 11321 抢沙发

日前,住房公积金个人住房贷款利率下调 0.25 个百分点。到底缴存人能得到多大实惠?住房城乡建设部公积金管理司相关负责人昨天(18 日)表示,新政策对缴存人解决住房支持力度将更大。

连发4个大招,房价会上涨吗?专家:不必过早担心新政可能引发的房价暴涨问题

以一笔金额 100 万元、期限 30 年的首套住房公积金个人住房贷款为例,选择等额本息还款方式,月供将由 4270.16 元降至 4135.57 元,减少约 135 元,总利息支出将减少 4.85 万元。购房人得到的好处是实实在在的。

据介绍,此次贷款利率调整范围既包括新发放的住房公积金个人住房贷款,也包括存量住房公积金个人住房贷款。2024 年 5 月 18 日前已发放的个人住房公积金贷款,自 2025 年 1 月 1 日起执行新利率。2024 年 5 月 18 日(含)后新发放的个人住房公积金贷款,将直接按照调整后的新利率执行。住房城乡建设部表示,将指导城市住房公积金管理中心按照规定,做好政策衔接工作,确保缴存人能够第一时间享受到政策优惠。

多地公布调整存量公积金贷款细则

降首付比例对一二线城市影响较大

17 日,广州宣布下调个人住房公积金贷款利率;18 日,上海、北京、深圳等地也先后宣布下调住房公积金贷款利率。据 21 财经,对于存量公积金利率调整统一在 2025 年 1 月 1 日进行,不过各地细节略有不同。部分城市对存量调整还有附加的期限要求。比如,成都市和大连市要求,2024 年 5 月 18 日之前发放的住房公积金贷款,贷款期限在 1 年以上的,贷款利率将在 2025 年 1 月 1 日进行调整;贷款期限为 1 年的,贷款利率不作调整。

多数城市则是规定,2024 年 5 月 18 日起新受理贷款和 5 月 18 日前未发放的贷款利率统一按照央行要求执行。存量贷款自 2025 年 1 月 1 日起调整。例如济南市、兰州市、宜昌市等。

在下调首付比例方面,据中新经纬,以总房款 100 万元为例,首套房首付款由之前最低 20 万元降至最低 15 万元,购房门槛下降。但相应地,从银行贷款的金额由 80 万元提高至 85 万元。

" 这是历史最低的首付比例,既是按揭贷款历史上的最宽松政策,也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。"易居研究院研究总监严跃进在接受中新经纬采访时表示,过去全国住房贷款首付比例最低为 20%,但是否应继续降低首付比存在着不同的声音,很显然,此次政策对首付比例做了历史性的下调。

" 首套房首付比例降至 15%,是历史最低水平了。" 中原地产首席分析师张大伟对中新经纬分析,该政策执行后,意味着全国所有城市的首套住房、二套住房的最低首付比例都可以下调,这对一二线城市影响较大,北京等城市或将大幅度降低首付比例。

为何 " 去库存 " 是当务之急?

不是供应太多,而是销售不振

据央视新闻,本周五,四项重磅政策同时出炉,其中一个就是收购库存房源充当保障房。特别是中国人民银行周五下午宣布,将提供 3000 亿元保障性住房再贷款支持政府收储行为,引起社会广泛关注。那么,为何现在去库存成了当前房地产复苏的当务之急呢?

国家统计局最新公布的数据显示,4 月份以来,市场供需都在下行,使得库存总量进一步在加大。一方面是由于 3 月份原本的小阳春没来,市场需求进一步萎缩,从而导致新一轮降价,市场观望气氛更浓。另一方面,是尽管去年以来二手房交易在回升,但回升的数量赶不上挂牌卖房的数量,各地二手房挂牌量都在创新高。

今年 4 月 30 日,中央政治局会议首次提出 " 要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待,统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施 "。这是时隔多年,中央再度对房地产去库存提出要求。而记者从易居研究院等市场机构拿到的统计数据也显示,当前库存很高的矛盾点并不在于房地产企业供应了太多房源,而是在于库存消化能力一直处于低位,即销售不振。据易居研究院统计,全国百城新建商品住宅库存销售周期目前为 25.3 个月,而新建商品住宅的合理销售周期应为 12 到 14 个月。

从目前各地的政策来看," 以购代建 " 主要有两个目标:一是加快存量商品房去库存,二是助力保交楼和房地产融资协调机制 " 白名单 " 的建立,以缓解房地产企业资金方面的困局。专家表示,通过收购存量住房改为保障性住房,目前看可以实现一举多得的效果。

专家表示,近期有关 " 以购代建 " 的政策的实施,下一步无疑会给市场带来一定的正面效应,特别是在楼市调控政策转向 " 去库存 " 这一背景下,这些措施能够缓解部分房企的资金压力,为楼市带来短期的稳定性。在各地具体执行的过程中,关于资金来源的可持续性,以及这些收储商品房的运营管理能力,都是考验政策未来效果的关键。

有人担心业主临时涨价

有人再等等:关键还是价格本身

据中新经纬,当天下午,在看到微信群里讨论这些政策后,在北京工作、正在为孩子上小学发愁的郭静 ( 化名 ) 有点心动:" 我的首付不太够,首付比例下调对我来说是解决了燃眉之急。虽然月供压力加大,但后期可以选择提前还款。我们的预算本就有限,现在开始担心业主临时涨价,有点着急看房了。"

也有表现淡定的。已经很久没有在北京看房的张辉 ( 化名 ) 对中新经纬称,他暂时不会重启看房计划,他说:" 降低首付对我的吸引力不是很大,因为本身我也想多交点首付款,以缓解月供的压力。真正刺激大家去看房的还是价格,我还是再等等。"

河南省郑州市一位房产经纪人说:" 政策是有用的,尤其是对刚需、改善客户来说,首付比从最低 20% 降到最低 15%,购房门槛降低了。"上海的一位房产经纪人称,还没有多少客户致电咨询。

商贷利率方面,中原地产首席分析师张大伟认为,从全国看,除了少数一线二线城市外,大部分城市首套房贷款利率都降至 3.45% 左右,一些城市甚至在 3.25% 左右。此次政策为房贷利率进一步下行提供可能,未来首套房商贷利率或向 3% 靠拢。诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为,商贷利率有望跌破 3%,降至历史最低水平,居民的贷款成本进一步下降。

东方金诚研究发展部王青团队分析称,根据中国人民银行数据,今年 3 月末新发放居民房贷利率为 3.69%,考虑到当前物价水平偏低,实际房贷利率 ( 名义房贷利率 -GDP 平减指数 ) 处于历史最高水平之列,而且自 2021 年以来持续上升。未来,监管层或将通过窗口指导等方式,督促商业银行较快下调居民房贷利率,直至楼市出现筑底回升态势。同时,在当前的市场格局下,不必过早担心新政可能引发的房价暴涨问题。

编辑|王月龙   易启江

校对 |段炼

每日经济新闻综合自 21 财经、中新经纬、央视新闻、公开信息

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