二房东困在100万套房里

访客 2024-05-25 09:21:23 32576 抢沙发

默认

本文来自微信公众号：豹变（ID：baobiannews），作者：詹方歌，编辑：邢昀 ‍，题图来自：视觉中国

刚刚搬进新家一小时，南京的租户叶子被自如管家通知解约。没有明确的原因，只说是房东解约，要求她月底之前搬走。此时距离月底仅有 10 天。

4 月末，上海的房东逍遥也收到了来自自如的解约通知，此时，他和自如的五年合约还剩下不到一年。

社交平台上，叶子和逍遥的经历比比皆是，解约的情况遍及全国。人们都在问：" 自如也不能相信了吗？"

十多年前，这家企业作为混乱租赁市场的改革者席卷而来，短时间内占据了相当大的市场份额。租客多花一笔服务费也要租自如，房东则看在托管模式 " 省心 " 的份上，接受了稍低于市场价格的年租金。

2019 年，自如宣布管理房源数量突破 100 万间。没过多久，长租平台蛋壳暴雷，自如被视为在激烈竞争中 " 笑到最后的人 "。现在回看，才会发现那远远不是结束。诸多原因的作用下，自如的上市计划一推再推，当年激进收房留下的隐忧像一根引线，在下行市场中被引爆，才有了现在的解约。

一、强制解约

叶子再三要求下，管家给了她一个月时间搬家，并按照合同赔付了一个月的房租。刚刚经历过看房、打包、搬家的一系列过程，她不得不从头再来。

" 自如解约 " 的消息在社交平台上不断发酵，同样的情况几乎出现在全国各地。住在北京的小八是在置办好了全部家具以后，才被通知搬家的，时限比叶子更短，只有一周。同样是赔付一个月房租。

她粗算了一下，搬家 700 元，鞋柜、梳妆台、沙发等家具接近 3000 元，不少是按照房子定制的——如果不出意外，她原本想在房子里多住几年。这些费用，自如的赔偿几乎无法覆盖。

一年内搬两次家，被年轻人称为当代酷刑。

比起房东直租和普通的二房东模式，自如的模式看似更完整，租户不需要直接对接房东，房屋维护和清洁都由自如承担，租户的利益也更有保障。许多年轻人正是看中了这一点，才愿意掏出那笔高于其他中介的服务费。现在，这种稳定的印象被狠狠打破了。

另一边，虽然自如对租户的解释是房东解约，但事实并不都如此。

搬家那天，小八找到物业，物业照例通知业主，她才发现房东并不知道租户搬家的事，也完全没有提出要跟自如解约。

和租客一样，房东也在经历自如的强制解约。4 月底，逍遥接到了自如的电话，这次不是之前联系的管家，而是来自总部专门负责解约的部门。从通知到解约，流程走得很快，全程没有线下会面，APP 上就完成了操作。自如付给了他两个月的房租作为违约金，但是按年扣除的管理费，还有提前给自如的空置期都无法折算赔付。

另外，社交媒体上还有房东控诉，虽然自如愿意付两个月的房租作为违约金，但要扣除一个月的保证金，算下来只有一个月的房租。

事情到这一步，当时租客和房东都看中的 " 省心 " 和 " 全线上简化流程 "，竟然也成了一把双刃剑：有房东在没有同意解约的情况下，被 APP 自动走完了解约流程。

租客这边，退租界面并没有 " 自如违约 " 的选项，只能选择自己退租，" 这样其实算租户违约，租户违约要倒赔自如一个月租金。" 小八说。这也让自如在和租客的谈判中握有了绝对的主动权——如果不搬，租客不得不花费更大的心力，为本该属于自己的退费维权。

更蹊跷的是，解约完成之后，有业主在几天内又接到自如管家的电话：您愿意把房子交给我们吗？

二、撑不住了？

看似荒诞的故事背后往往自有逻辑。解约是自如进行成本管理的方式，砍掉一批高价收来的房子，再收上来一批低价房源，操作类似大厂裁员。

正值地产下行周期，租房市场明显受创，坚持托管模式的自如面对着极大的压力。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2024 年 4 月，重点一二线城市在租房源量水平高于去年同期。一线城市在租量同比上涨 16.8%；二线城市同比上涨 9%。截至 4 月，一线、二线城市在租房源量同比已分别连续 16、9 个月呈现正增长。

房源量的提升最先带来空置率的增加。根据自如和房东的约定，不管房子是否空置，自如都需要付给房东租金。换句话说，空置率的压力全部由自如承担。

叶子租的房间是五室一厅中的一间，就算她搬进去，房子也还有两间空着。小八的房子，在租给她之前空置了接近一年，入住时，自如管家还对她感叹 " 幸亏你们租了 "。

转眼间，连租客带房子，都成为需要被清理的低质量资产。

但自如解约的逻辑并没有那么简单。逍遥的房子在上海，是 53 平米的小户型，原本一改二分租，空置率不算高。

他告诉 " 豹变 "，根据他和其他房东的交流，这批自如选择解约的房子中，有很大一部分是五年合同进行到第四年的房源。以他自己的房子为例，和自如的合同期限为 2019 年 11 月到 2024 年 11 月，双方约定，每年 1 月是房东给自如留的空置期，这个月自如不付房租给房东。" 今年 1 月他们已经享受了空置期，现在跟我解约是性价比最高的。" 他说。

根据合同，自如每年付给逍遥的租金以 5% 递增。显然，当年不断上涨的市场环境下，自如做了相当激进的选择。激进的苦果，在下行市场瓜熟蒂落。

诸葛数据研究中心数据显示，2024 年 4 月，一线城市平均租金为 84.38 元 / 平方米 / 月，同比下跌 4.46%；二线城市平均租金为 30.96 元 / 平方米 / 月，同比下跌 1.3%。截至 4 月，一线、二线城市租金均价同比分别连续下滑 10、6 个月。

另一方面，2018 年到 2019 年，正是长租公寓高价抢占房源的时期。2018 年 8 月，我爱我家原副总裁胡景辉曾对外表示：" 以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的 20% 到 40% 争抢房源，人为抬高收房价格。"

当时，这类托管型长租公寓大行其道，竞争激烈。甚至有房地产领域的专家表示了对恶性竞争和区域垄断的担忧：如果单一的长租企业在某一两个小区占有极高的份额，就有可能影响区域的租金。

那也是自如收房管家赚得最多的时候。有接近自如的人士告诉 " 豹变 "，自如的管家分为两种，收房管家和服务管家。收房管家的绩效主要在收集房源，当年市场好的时候，一个优秀的收房管家可以月入四、五万元。

现在，自如严格把控成本的大前提下，收房管家的工作也越来越难做。贵的房源不能收，价格给低了业主又不肯托管，事半功倍的日子已经过去了。

其实，早在解约潮之前，自如已经在通过两种方式控制成本：延长空置期和降租。逍遥告诉 " 豹变 "，2023 年 12 月份左右自如曾经联系过他降租，他没同意，才有了今年 4 月的解约。

三、一传再传的赴港上市

如果从资本市场的视角去看自如，最核心的资产就是一套套收集上来再准备出租的房子。也因此，解约可以被看作资产包的优化和重整。自如内部有传言称，这是为上市做的准备。

公开资料显示，自 2018 年以来，自如有过 4 次融资。最近一次是 2020 年，引入软银 10 亿美元战略投资，自如的投后估值达到 66 亿美元。

也是从 2018 年开始，自如上市的消息在市场上不断流传，但是长租公寓的风险也一轮轮暴露。

彼时，高价抢房跑马圈地之下，自如、蛋壳等平台尝试通过打隔断的方式将房子分割成更多小房间，以赚取更多租金。但从 2018 年开始，北京等城市陆续明令禁止隔断房分租，高利润的商业模式被迫中止。2020 年，蛋壳因租金贷业务暴雷，自如也在压力之下暂停了租金贷业务，回归了更为稳妥的模式。