浙江购房团狙击杭州“老破小”

经济观察网 刘鹏 / 文 2024 年 5 月 17 日，首付最低 15%、取消商贷利率下限的 " 史诗级 " 救市政策出台。一个 500 人的杭州购房群瞬间沸腾，群内超九成成员都是为 " 老破小 " 而来。在群文件里，一个 Excel 表格载满了 " 老破小 " 的购买信息，群里已有近 60 位成员上车，总价多在 100 万元— 160 万元。所谓 " 老破小 "，多指区位条件优越，但建筑面积小、居住环境差的老房子。

政策出台次日，群里又有两位成员签下了 " 老破小 "。此后，不断有新成员加入，第二个群也迅速达到 160 多人。庞大的需求中，有自住的，有为了学区的，还有被 " 原拆原建风吹来的 "。

这个群是众多在杭州购买 " 老破小 " 人群的一个缩影。在贝壳公布的 4 月杭州二手房交易量排行榜上，朝晖七区、古荡新村、闸弄口新村、夕照新村等多个市中心老小区榜上有名。杭州我爱我家的数据显示，朝晖小区 4 月共成交 72 套，环比近乎翻倍，成为近 3 年来的成交量新高。

曾经被视作保值性差，没有未来的 " 老破小 " 为何重新 " 香 " 了起来？又是谁在购买 " 老破小 "？

入杭扫货

" 你来晚了！" 闸弄口新村能看的房子就两套，某头部连锁中介闸弄口分店的经纪人陈天向看房人展示着一位客户的购房记录：今年 1 月购入 2 套，3 月又购入了 1 套。" 这也算是买晚了的。" 陈天说，去年年底，小区里还有不少 2.8 万元 / 平方米的房子，到今年 3 月，成交单价已经超过 3 万元 / 平方米。

现在能看的两套房子，单价都在 3.2 万元 / 平方米以上了，陈天说，挂牌的还有十几套，但单价都到了 3.6 万元 / 平方米以上，不是诚心卖的。" 低价的都被扫光了。" 在朝晖小区做了 7 年中介的张民也有类似感受，这些外地客户的目标很明确——户型越小越好，单价和总价越低越好。他们不在乎户型，只要价格便宜。

5 月初，张民所在的门店接待了一位温州来的客户，他在朝晖小区入手了 10 套房子，分别在朝晖 7 区、朝晖 6 区和朝晖 5 区。还有一位客户准备了 2000 万元的预算，目标直指总价 100 万元上下的房子，不论户型、楼层，只要低总价、低单价。

张民记得，在今年 3 月之前，朝晖 9 个区总价 130 万元以下的房子加起来有 30 多套，现在几乎都卖完了，剩下几套，业主也都提价惜售。

这些外来客多来自金华、义乌、衢州、温州、绍兴等地，买的面积多在 40 平方米— 50 平方米，房源成交单价多在 2.6 万元 / 平方米— 2.7 万元 / 平方米，最低成交单价不到 2.4 万元 / 平方米。现在，除了户型特别差的，小区里已经没有单价在 3 万元 / 平方米以下的房子了。一些买房人甚至连房子都没来看就直接买下，他们通常以家族形式购买，一人来看房子、把价格谈好，家族其他人跟着出资购买。" 一个人最多会买两套，因为第三套税费太高 "。

一些群成员也发现，从今年 4 月开始，自己收藏夹里的许多房源链接都失效了：一部分是售出了，一部分是业主选择下架，想再等等。陈天说，小区的成交量起来后，业主心态发生了变化，最近成交的单价比前两个月微涨了 1000 元 / 平方米— 2000 元 / 平方米。

这种对 " 老破小 " 的青睐在咨询量和看房量上体现得更为明显。自从杭州放开限购后，张民一天能接到十多个客户的网络咨询，这在过去是难以想象的。

" 以前一天 1 — 2 组带看已经非常好了，现在最多时可以接到 4 组。" 翠苑小区一位中介人员告诉经济观察报，自己算是门店里成交较多的经纪人，以前一天就 2 — 3 个咨询，现在每天都有十几个网络咨询。

原拆原建风来

因为离地铁近，总价低，朝晖小区的购房群体一直以自住需求为主，投资客户很少。明显的变化从今年 3 月开始发生，购房客户中投资的占了大半。

今年 4 月，作为朝晖 6 区社区一部分的浙工新村开启原拆原建。小区 500 多户居民，自掏腰包筹集 5 亿元用于小区的重新建设。根据自主更新方案，浙工新村更新项目总建筑面积约为 8.1 万平方米，涉及居民 548 户，拆除原 13 幢建筑后将新建 7 幢住宅小高层，改造 1 幢建筑。此外还将配置活动中心等配套设施超 1500 平方米，新设地下车位 460 余个，绿化率提升至 25% 以上。这一消息直接拉动了朝晖 9 个区的成交量。

一直以来，人们对 " 老破小 " 的热情与 " 拆 " 的风声紧密联动，房龄超 40 年的老旧小区成为原拆原建可能性最高的地方。

2018 年年底，位于西湖区的古荡新村传出拆迁消息，彼时小区一个月就成交了 40 多套。一位古荡新村附近的中介介绍，今年原拆原建的消息传来，古荡新村 4 月份成交了 20 套左右，环比上涨超过 50%。" 闸弄口铁路宿舍一套可看的都没有了。" 陈天指着一路之隔的在建新房，那是几年前被拆建的农民房，已经接近封顶，这也成为一个看得见的美好愿望。" 因为传闸弄口的原拆原建从这里开始，所以闸弄口铁路宿舍房源更抢手。" 但与之临近的更靠近地铁口的一个老小区，月成交仅有个位数。

贝壳 App 数据显示，闸弄口铁路宿舍挂牌在售的 6 套房源中，50 平方米以下的房源挂牌价格已经超过 4 万元 / 平方米，显著高于周边同房龄小区。

原拆原建风起于 2023 年底。2023 年 10 月，杭州将上城、西湖、拱墅、滨江四个限购区的购房门槛降低至只需一个月社保或个税记录。那时，一些消息灵通的外地人已经闻风而来，一个月的个税记录花点钱就能搞定。而在 "3 · 14" 新政后，杭州的二手房彻底放开限购，又有大批外地购房者蜂拥而入。4 月初，随着闸弄口新村进行拆迁摸排工作的消息传开，来陈天店里看房的人也达到了巅峰，几个经纪人忙得不可开交。在那一波购买潮后，闸弄口新村性价比高的房子几乎都卖了。

" 就是搏一把。" 一位购买了朝晖小区的购房者告诉经济观察报，杭州市区 " 老破小 " 租售比不低。银行两年定期的利率不到 2%，而朝晖小区 40 多平方米，总价 140 多万元的房子月租金在 3000 元左右，年租金回报率在 2.2% — 2.7%。就算赌不到原拆原建，租金回报率也不错。

重新选择学区房

在高考大省浙江，杭州的教育资源遥遥领先。限购放开后，对浙江省内其他城市的家长而言，让孩子去杭州上学成为可能，而 " 老破小 " 是市区学区房的最低上车标准。" 我的预算在 150 万元以内，只买得起‘老破小’。" 一位台州的购房者告诉经济观察报，虽然孩子还有 4 年才上小学，但她已经开始看杭州的学区房。原计划是让孩子在台州读书，但杭州的教育资源让人心动。" 现在准备陪孩子在杭州读书，买一个离西湖近的，晚上可以一起去西湖边散步 "。

上述翠苑小区的中介人员告诉经济观察报，从今年 3 月杭州放开二手房限购后，金华、义乌、丽水、诸暨、绍兴等浙江省内三四线城市的不少家长来杭州买学区房，" 这些地方的房价都不比杭州便宜多少，但杭州的教育资源更优秀，花费 100 万— 200 万元就能让孩子在杭州上学 "。

今年 5 月 9 日，杭州执行区内无房或挂牌即为首套的政策后，一些杭州郊区的家长也动了起来。比如一些原本在杭州余杭、萧山等区生活的家庭，开始在主城区购房挂学籍。一对住在西湖区的夫妇告诉张民，他们买朝晖小区是因为可以参加长江实验小学的摇号。" 以前是在四大限购区，买第三套房必须全款，而新政后，虽然他们在西湖区已经有两套房，但在拱墅区无房，也可以按照首套首贷来购买 "。

推动学区房交易的背后是购房成本的降低，在杭州，学区房已经普遍比 2021 年的高点跌去至少三分之一。贝壳研究院数据显示，在杭州二手房成交榜单中，知名小学采荷二小对口的学区房夕照新村上榜，4 月小区成交了 14 套，环比增长了 17%。夕照新村附近门店的一位中介人员介绍，4 月小区的成交价格在 3.6 万元 / 平方米左右，而最高峰时将近 6 万元 / 平方米，现在成交价格已经回到了 5 年前。

" 老破小 " 风景独好？

楼道破败脏乱，客厅小且暗，一些久未住人的房子充斥着尘土，让几位前来看房的人忍不住捂住口鼻。走遍杭州几大知名 " 老破小 "，他们总能留下一些印象深刻的场景。

" 我以前巨讨厌老房子，宁愿去临平区也不买‘老破小’。" 但在被称为 " 史诗级 " 救市政策出台的第二天，24 岁的秦晴就签下了一套房龄 36 年的老房子。

对 " 老破小 " 态度的转变发生在去临平看了一次房后，秦晴发现，自己完全无法接受几十分钟的通勤，地段还是最重要的。秦晴的预算是 160 万元，虽然在临平区能买 90 平方米的新房，在老城区只能买 53 平方米，但老房子套内面积实际有 60 平方米，和临平的新房相差并不多，还送车位。

秦晴细数着这个老小区的便利：离地铁只有 100 米、距离上班地点和杭州东站都只有一站路、去西湖四五站，小区对口小学在杭州排名前 20，小区后面有运河公园，步行 5 分钟能到⋯⋯

虽然在近两个月的成交中投资需求占了大部分，但是在今年 3 月之前，小区的成交几乎都是自住需求。张民表示，朝晖小区坐两站地铁能到西湖文化广场，2 公里左右能到武林广场。不仅有在主城四区上班的人愿意购买，也有不少在滨江、余杭工作的年轻人愿意选择，离地铁站很近，坐 19 号快线半小时就能到上班的地方。

小丸子是绍兴人，不久前，她从上海来到杭州余杭区工作，并准备上车 " 老破小 "。在她看来，杭州与上海最大的区别在于，上海有多个区域中心，而杭州目前尚未有太好的副中心。与朋友吃喝玩乐、购物仍然会聚集到老城区去，所以 " 老破小 " 是最好的选择。况且，杭州远没有上海大，即使在余杭上班，住在老城区通勤也很方便。

为什么放开限购的杭州能吸引省内各个城市的购房群体？教育资源、医疗资源和高性价比成为购房群内被高频提及的话题。" 金华浦江县的房价都和杭州郊区差不多了，我为什么不买杭州？"

" 我外婆之前在本地医院抢救，直接劝退了，然后到杭州给抢救过来了。"" 我外婆在绍兴的医院观察了 1 周都不敢动手术，后来我们直接去了浙大二附院，又快又好，二三线医疗确实不如杭州。"" 更重要的原因在于，现在我买得起了。" 一位群友说，两年前在杭州，100 万元是很难上车的，而现在，古荡新村 40 平方米的顶楼，94 万元就可以拿下。

一些 " 老破小 " 的价格回到了 G20 时，也就是 2016 年，上述翠苑小区的中介人员清晰地记得，翠苑三区 50 平方米的朝南两房现在总价是 150 万元左右，而同户型 2021 年最高峰时曾经卖到 280 万元，这个户型在 2017 年、2018 年也要 200 万元。

对漂在杭州的年轻人来说，买 " 老破小 " 是更经济实惠的存在，也不再是一个遥不可及的梦想。" 我想有自己的房子，但不想依靠家里的力量，自己攒钱凑了几十万首付，今年就可以上车了。" 小丸子算了一笔账，在杭州购买总价 150 万元的房子，月供大概 3000 多元，和租这样一套房子差别不大，公积金还能够抵扣一部分。而 " 老破小 " 对面在建的新房单价是 5 万元 / 平方米，最小面积也在 150 平方米，" 我买不起 "。

也有一些人买了 " 老破小 " 后后悔了。一位女孩在购买了拱墅区一个 1990 年的老小区后，决定将房子出租，自己租房居住。" 本来想买滨江的次新房，但是价格有点高，脑子一热就全款买了市中心的老房子。" 她后悔不已，自己装修完住进去，新鲜感过了后就感觉不妙，邻居都是中介拆分后对外出租的，人员比较杂乱，停车也很不方便。" 我是不是冲动下单了？" 实际上，从下定的那一刻起，秦晴就陷入了自我怀疑，毕竟房东不肯降一分钱，她只能加了几万元购买，况且漏水、隔音可能都是问题⋯⋯直到现在，秦晴仍在为是否舍弃定金而纠结。群里也有人劝她，买房是一辈子的大事，" 老破小 " 要慎重考虑，一万块定金没了就没了。

（应受访者要求，文中陈天、张民、秦晴为化名）