实锤，广州楼市沦为二线了

01

广深跟进

上海前一天出手之后，5月28日广州、深圳跟进。

从力度上来看，深圳看齐上海，而广州一如既往地超大力度。

深圳方面，由于之前已经将外围区限购社保降低至1年，核心区降低至3年，所以昨天只是降低了首付和利率。

首套房首付由30%降至20%，商业贷款利率由原来的LPR-10BP降至LPR-45BP，降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率已经降至3.5%。

二套房首付由40%降至30%，商业贷款利率由原来的LPR+30BP降至LPR-5BP，同样降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率降到了3.9%。

新政后，深圳购房模式如下：

广州方面，本来以为，也只会跟进降低下首付即可。

因为去年广州取消了番禺、黄埔、花都和白云区江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇区域的限购。并将限购区的社保门槛由5年降至两年。今年1月27日，广州进一步放松，全广州，建面120㎡以上住房（新房+二手），都不限购！名下已有的120㎡以上住房，也不计入限购套数。

没想到，只有想不到，没有做不到。

广州扔出了王炸。

第一，越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的社保年限，从两年降至6个月。

6个月的连续社保，可操作空间很强，基本可以视作没有门槛了，也即可以视作广州全脱了。

第二，享受户籍家庭的购房待遇。

这句话的意思是，非户籍的购房套数与户籍人口看齐。

第三，首套房首付降至15%，二套房降至25%，并取消了利率下限。

02

实锤，广州楼市二线了

有没有发现，广州近两年的放松调控，总是在向二线城市看齐，而非看齐京沪深。

去年，在二线城市纷纷取消非核心区限购乃至核心区限购时，广州率先取消了非核心区的限购，而京沪深岿然不动。

今年，在中央要求降首付、降利率的背景下，广州又向二线看齐，直接将首套房首付降低至15%，二套房首付降低至25%，并取消了利率下限。

就目前来看，广州是北上广深四个城市中，限购力度最弱的城市。京沪深仍然全域限购。

北京没有放松任何一个区域的限购，社保年限要求依旧是5年。

深圳在5月6日调整之后，依旧没有完全放开限购，只是将非核心区的社保降至1年，核心区福田、南山、罗湖以及宝安的新安、西乡两个街道的社保降至3年。

上海的限购划分了三个层级，最核心区社保要求三年，外围区社保两年，奉贤与临港新片区社保1年。

从首付角度看，广州最低。

目前，北京首套房首付 30%； 二套房，核心区首付比例为50%，非核心区首付比例为40%。这个首付比例，估计这周内会跟进上海，进行下调。

上海首套房首付降至20%，二套房核心区首付降至35%，外围区降至30%。

深圳看齐上海，首套房20%，二套房30%。

从利率角度看，广州仍是最低。

北京城六区首套房利率4.05%，非城六区首套房利率3.95%。上海和深圳都是3.5%，广州首套房利率下限3.4%，而且广州还取消了利率下限。

综合以上可以看到，广州无论是限购、限贷还是利率，都比京沪深低一个级别，和天津、杭州、武汉、南京、苏州处在一个级别。或者说，广州楼市的调控状态，已经离开了一线，加入二线城市阵营了。

从这个角度看，广州已经是妥妥的二线城市了。

广州为何如此着急忙慌，不顾身段了呢？背后是压力所致。压力来自两方面，一个是楼市本身的成交量，一个是经济增速。

楼市方面， 2023全年，广州新房成交了72246宗，与2022年基本持平，略微下跌了一点，成交量是近年来的最低位。

2023年广州二手住宅，由于降价更自由，叠加买新房如盲盒时代，购房者更倾向于二手房，所以去年广州成交了109000套，较2022年增长了31.7%，成交量重回10万套以上，但相比于2016年的高点，下跌了很多。

最重要的是房价。

2023年房价全线下跌。其中供应远大于需求，被概念炒作过头的南沙调整力度最大，下跌了8%。其次是远郊区增城，外围区花都。

而且，从国家统计局的角度看，广州无论是新房还是二手房， 跌幅比京沪深都大。

4月份，广州新房同比下跌6.9%，二手房同比下跌10.2%。

经济增速方面，一季度广州的经济增速不仅远低于京沪深，在万亿GDP城市中，而已处在倒数位次。

一季度，广州的GDP增速只有3.6%，在26个万亿GDP城市中位居倒数第三。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

03

在产业上，广州也很不一线

这些年，广州的整体发展速度，的确远不如京沪深。

过 去十年，广州掉出一线的话题，时常被推上热搜。 杭州超越广州，重庆超越广州的字眼，经常能看到。

杭州方面，在很多板块上的确超越了广州，比如独角兽企业数量，上市企业数量，“专精特新”小巨人企业数量上，都比广州有优势。

此外，重庆的GDP这几年间断性超越过广州，虽然去年广州又再度超越回来，但优势并不明显。

而且，广州与京沪深的GDP差距越来越远，与经济第三城深圳来对比，落后深圳4250多亿。

从修正的历年GDP数据来看，2012年深圳超越广州，登上了中国第三城宝座。2015年深圳将差距领先至1000亿，2016年领先2000亿+，2017年领先3000亿+，2018年领先4000亿+，之后略有缩小，2022年差距再度扩大至3500亿+。

2023年，深圳将差距再度扩大至4250.67亿元，这是深圳与广州之间差距历史第二大。

4200亿+的差距，在深圳规模大且增速又快的背景下，广州想要追赶深圳，难度越来越大。

制图：城市财经；数据：深圳、广州统计局

广州被深圳甩开，本质是产业结构问题与顶层设计问题。

在顶层设计上，深圳是国家经济特区，是“双范”城市。所谓“双范”城市，即中国特色社会主义先行示范区、社会主义现代化强国的城市范例。

顶层设计优势，政策资源倾斜自然不同，广州根本无法招架。

除了顶层资源倾斜外，深圳自身争气，则是最主要的原因。

作为一线城市，北京、上海、深圳、广州在经济驱动方面有着本质的区别。

北京则主要依靠服务业，工业并非北京的强项。

上海、深圳依靠工业与科技金融服务业。但侧重点不同，上海更侧重金融服务业，深圳更侧重工业。 广州依靠消费和工业 。

在工业实力上，深圳依然是工业增加值和工业总产值的双料冠军。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

广州工业增加值位居全国第5，排名非常不错，但与深圳、上海、苏州三座工业强城相比，差距还是有点大，同时也低于重庆。

如果以千亿产业来看，广州的差距会更加明显。

以2021年的数据来看，广州拥有5个千亿产业，在数量只比深圳少一个，但千亿产业的合计总产值却相差非常大。

千亿产业总产值位居第一的是苏州，11个千亿产业总产值合计34547亿元。其次是深圳，6个千亿产业，总产值33805亿元。

广州5个千亿产业，总营业收入（没有公布产值，只公布了营业收入）13033亿元，位居第11位。

不说与苏州、深圳、上海相比，就是与东莞、重庆、佛山相比，广州的制造业产业也略显单薄。

由于产业上的劣势，今年一季度，当深圳出口狂飙的时候，广州则陷入了出口困境。

因此，总体来看，广州相比于京沪深，很不一线。

与深圳相比，除了交通、教育、医疗优势外，其他都被深圳甩开了，越来越像一个二线城市。