花旗：中国房地产迎来软着陆，6-9个月内房价降企稳

地产领域重磅刺激政策接连出台，影响几何？

花旗地产分析师 Griffin Chan 等在本周发布的报告中指出，地产板块正在企稳，随着新政策加速软着陆，行业健康状况正在改善，新增土地供应进一步减少 ( 创下 2008 年以来的新低 ) ，信贷支持和持续的去库存也在优化供需结构，预计 6-9 个月后就能看到房价企稳。

政策力度凸显当局 " 强烈的决心 "

花旗指出，最近的地产政策组合显示出强烈的决心：

1）降低首付，住房商业性个人住房贷款最低首付款比例，首套调整为不低于 15%，二套调整为不低于 25%。按照因城施策原则，城市政府自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限；

2）确保预售楼盘交付；

3）限制土地供应，优化供需结构；

4）推动政府购买存量房，为楼市托底，优化对家庭购房的信贷支持等。

对于地方政府收购存量房的政策，花旗指出，存量房购买的初始规模不是关键 ( 如果需要可以加大力度 ) ，但它设置了一个下限 ，以稳定家庭对二手房价格的预期：

在 51 个城市中，有 15 个地方政府宣布购买存量房，政策支持升级。地方政府可以利用低成本的贷款从市场上购买存量房，并用于租赁 ( 收益率为 1.5-2%，大致与融资成本相同 ) 。

它可以提高货币流通速度，并为二手房价格提供下行保护，这比中国人民银行通过 OMO 注入特定用途的流动性要好。

花旗预计，所得款项将流入房地产公司，支撑房企经营，但复苏步伐仍取决于家庭杠杆。

展望后市，花旗指出，考虑到土地供应量还在进一步减少。继去年的 15 年低位后，今年一季度土地供应同比同比减少 18%。

该行相信中国楼市能在 6-9 个月内企稳，且这种稳定有利于整体市场的表现 ( 不仅仅是房地产股票 ) 。鉴于高层明确有决心稳定该行业，全面扭转政策，并对个别房企的交付提供更多支持，花旗建议投资者对中国市场的态度可以转向中性偏乐观。

政策出台前的 3 月，二手房市场已有初步企稳迹象

花旗发现，从二手房市场来看，从政策出台之前的 3 月 24 日开始，二手房价格就已经出现企稳迹象，出企稳迹象，而 5 月的新政策组合进一步缓解了新房市场的下行风险：

1）二季度二手房市场成交量强劲，3-5 月创下新高。

2）二手房价格从 2 月 24 日开始跌幅收窄，有初步稳定迹象 ( 但仍在下降 ) 。

3）新房销售好坏参半，但在 5 月底一揽子政策出炉后，新房销售较第二季度的低基数呈现较温和的同比下降；

4）整体升级需求依然强劲，但 90 平米以下的刚需住宅需求仍然疲软。

新供应正在减少，总库存仍然很高

上月，自然资源部办公厅印发《关于做好 2024 年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超过 36 个月的应暂停新增商品住宅用地出让，去化周期在 18 个月（不含）至 36 个月之间的城市则 " 盘活多少、供应多少 "。

分析师强调，库存月数和二手房交易量是判断价格何时触底的重要指标，目前的情况指向乐观的前景：

2023 年的新住宅土地供应量达到了 15 年来的新低，而新房库存以 6 个月平均销售量计算为 28 个月，二手房库存则降至 21 个月。

新房库存按 6 个月平均销售计算为 28 个月；二手房库存则下跌至 21 个月，且在价格下跌后，成交量强劲，超过了挂牌数量。