以价换量！比周边二手房便宜几千元，这个省会城市有新盘5天就售罄

以下文章来源于每经房产 ，作者包晶晶

" 降价就一直好卖吗？并不是。"

日前，昆明旭辉铂宸府魏经理在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，大幅优惠一次就卖那两月，当大家觉得你就该卖这个价格的时候，就卖不动了。可能沉寂两三个月，你再降一点，又有客户冲着优惠去买，就是这种不断下降的趋势，现在整个昆明市场都这样。

旭辉铂宸府位于昆明北市区，" 今年年底要交付 "，魏经理说，" 现在所有客户最担心的，就是房子能不能交付。"

中指研究院 5 月百城新建住宅价格指数显示，昆明新房样本均价 11107 元 / 平方米，环比下降 0.24%。

" 昆明这样的城市，市场压力可能更大一些，因为本身就依赖于文旅，和其他强二线城市还是有差异的。"易居研究院研究总监严跃进分析。

降价分销，很多项目已放弃自有渠道

" 距二组团交付还有 203 天 17 小时 7 分钟。" 每经记者在现场看到，旭辉铂宸府在售楼处大屏幕显眼位置打出了这样的字眼。

昆明某新盘项目售楼处 每经记者 包晶晶 摄

作为北市区改善型住宅项目，旭辉铂宸府一期一组团 2021 年 6 月开盘，如今已经交付使用。面对去化压力，项目提升了二组团装修标准，赶上 3 月 " 小阳春 " 迎来一波热销，销售额达到约 8900 万元。4 月稍有回落，新政一出，买房人又开始看房了。端午假期，铂宸府销售额约 2875 万元，3 天时间销量超过了 4 月的一半。

" 昆明有一个现象，下半年的销售节点会更多。"魏经理分析，" 例如中秋、国庆长假，再到 12 月的年终冲刺，所以按照月均流速 30 套左右计算，刚好到年底能卖完，所以要抓紧加推。"

不过，降价和分销仍然是昆明绝大多数开发商保证销量的最大依赖。

魏经理表示，北市区分销捆绑很严重，我们自有渠道占比能达到 40%，很多项目则已经放弃自有渠道，直接把所有非中介获客路径全部关闭。这意味着除了分销和自访，没有其他方式了。

促销降价则更甚，" 抽起优惠 " 在昆明市场几乎是不可能的事。

据悉，铂宸府 2021 年开盘均价 17500 元 / 平方米，目前不同户型单价在 14000 元 -16000 元 / 平方米。

" 价格是近期新房成交的关键，这符合市场预期，通过价格调整更好地推进销售，是去库存的一种重要手段。"严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时说。

销量顶上去，价格拉下来

" 几个项目逆势热卖，把昆明整体成交量顶上去了，但把价格拉了下来。"昆明某项目销售负责人王叶（化名）告诉每经记者。

这些项目中，位于呈贡区的 " 邦泰 · 臻境 " 是个典型代表。2023 年 11 月拿地、今年 5 月 12 日首次开盘卖出 156 套，目前首开房源售罄，2025 年 6 月 30 日预计整个小区全部交付。

王叶透露，邦泰 · 臻境正抓紧窗口期出货，定价低于周边新房 2000 元 -3000 元 / 平方米，几乎跟二手房价持平，相当于 " 低价的准现房 "，因此开盘就卖出百余套。

每经记者实地走访臻境项目时正好遇上集中签约，售楼处所有座位全部 " 客满 "，还不断有新客户前来看房。

"5 月 12 日开盘，到 5 月 17 日 171 套房源就售罄了。"置业顾问小周告诉每经记者，主要是没有房源了，不然整体销量可能还会更高一些。

新政过后，项目紧急加推了三栋楼，但大户型也去化较快。据贝壳找房，目前邦泰 · 臻境在售均价约 8500 元 / 平方米。

每经记者在链家平台看到，邦泰 · 臻境周边在售的二手小区，如昆明公园壹号、中通玖玺华府挂牌价普遍在 12000 元 -14000 元 / 平方米，明显的一二手房价格倒挂，对购房人来说吸引力不小。

昆明某新盘加推，售楼处看房者众多

据克而瑞，昆明房企推出了端午案场额外优惠、特价房等，市场整体平均来访量上升 7%；低总价、高性价比项目入市和多个项目 " 以价换量 " 带动了市场热度上升。成交方面，由于邦泰 · 臻境的加推销售，整个市场平均认购套数上升 14%。

事实上，昆明 " 以价换量 " 来得格外早。

国家统计局 70 城房价指数中，昆明是率先下跌的二线城市。从 2021 年 11 月开始，当合肥、杭州、厦门、福州等城市的同比涨幅还在 4%-4.7% 高位时，昆明已经从持平转向下跌，并且跌幅从 0.2% 逐月扩大至 3%，到 2024 年 4 月的新房价格同比跌幅已经达到 4.4%。

记者| 包晶晶

编辑| 王月龙 陈梦妤 易启江

校对| 陈柯名

封面图片来源：每经记者 包晶晶 摄