年轻人喜欢的北京后沙峪，二手房价格快要砍半了

2015 年 11 月 16 日下午 3 点，北京顺义仁和镇一块 11.8 万平方米的土地正式开拍，报名的企业只有 3 家：保利、招商、城建兴顺，但三家企业谁都不甘示弱，很快把竞价抬高了 8.55 亿，以 26.475 亿元触顶，进入竞配限价房阶段。

最后，这块地被城建兴顺拿到，溢价率 47.7%，楼面价 3.3 万 / 平米。

当时的机构评价说，这块地 " 是六环外楼面价的历史最高价，在顺义区域仅次于此前成交的后沙峪地块。" 意味着北京六环价格预期进入 5 万 + 时代。

那一年，位置更好，配套更全，未来更有潜力的顺义后沙峪板块内，最受关注的二手房小区中粮祥云国际的二手房成交价格是 2.6 万 / 平米，还没有六环外的仁和镇的地价高。

2015 年媒体报道截图

当年每出一块高价地，就会引发北京楼市的新一轮涨价，因此，" 地王 " 也被视为楼市利好之一。

2015 年之后的楼市走向跌宕起伏，到了 2024 年，市场转向，已经没有开发商敢给高价地买单。

昨天，6 月 27 日，顺义仁和镇又成交了一块宅地，地块面积 5.01 万平米，只有一个报价，最终以 11.9 亿元底价成交，算下来楼面价只有 16337 元 / 平米，是 2015 年那块地的一半。

实际上，这两年以来，顺义出让的宅地价格一直在悄悄下降。

今年 3 月，位于顺义最热门板块中黄金位置的空港六期 SY00-2301-0001 地块竞拍，虽然吸引了 37 家房企报名，但最终成交楼面价只有约 34514 元 / 平米，与 8 年半之前的六环外仁和镇地块相差无几。

去年 7 月至今，顺义新城成交的 3 宗宅地楼面价分别为：2.12 万 / 平米、1.93 万 / 平米、1.45 万 / 平米，全部比地产高峰期有明显下降。

而在顺义距离市区最近，也是最热门的板块后沙峪，2014 年至 2021 年的成交楼面价多在 4 万元 / 平米左右，金隅在 2015 年 10 月拿到的后沙峪地块楼面价甚至达到 5.25 万 / 平米，但 2022 年之后，中海、建发、中能建拿地的楼面价均不到 3 万元 / 平米。

网友们说的 " 坚持不降地价来平稳房价 " 的猜测被北京顺义区打脸了。

顺义地价下降的压力来自于市场，去年全年，顺义区卖了 6615 套新房，在全北京排名第二，但今年前 5 个月，顺义只卖了约 1600 套，去化速度比去年下降了一半多。

1-5 月新房销售数据，数据整理：买房大家帮

拿地时有 36 家房企报名的璟上兰园，2023 年 11 月 16 日拿证至今，只网签了 38 套，成交均价约 4.9 万元 / 平米，比指导价低了近 9000 元 / 平米。

璟上兰园的低楼层房价价格更低，实际报价只有约 4.3 万元 / 平米。

来源：北京市住建委

同区域的建发观云成交价格虽然高一些，5.5 万 / 平米，但要知道中粮祥云赋在 5 年前开盘时已经卖到了这个价格，后来价格一度攀升至 6.5 万 / 平米。

后沙峪板块内最受欢迎的中粮祥云国际生活区曾经有大量二手房挂牌价接近 7 万 / 平米，一年前还有房源以约 6.4 万 / 平米的价格成交，但现在已经降至 5.7 万 / 平米。

实际上，有一些 " 不诚心 " 卖家挂高价拉高了整体均价，如果想快速出手，中介会建议按低价进行挂牌。中粮祥云国际生活区的在售房源中，有大量 " 诚售 " 房源挂牌价格在 5 万 / 平米之下，超 500 平大户型房源甚至会挂到约 3 万 / 平米。

来源：贝壳找房

中粮祥云国际生活区还是后沙峪板块内价格比较稳定的小区，万科城市花园、裕祥花园、双裕小区等年代老一些的小区，实际成交价已经跌到了 "2 字头 "，今年年初部分捡漏房源是贴边 2 万 / 平米成交的。

来源：链家

像莫奈花园这种老式别墅，4 万 / 平米左右就可以买到，阳光城檀悦这样的次新豪宅，价格也降到了 5.5 万 / 平米左右。

阳光城当时在后沙峪的拿地楼面价接近 4.9 万 / 平米，2022 年开盘价格一直维持在 6 万 / 平米以上，部分楼栋的价格甚至达到 6.6 万元 / 平方米，现在二手房也破发了。

后沙峪一直是顺义比较坚挺的板块，因为大量买不起城六区又希望住得有品质的年轻人外溢之后，会选择近郊距离市区最近的板块落脚，而后沙峪就是顺义距离朝阳最近的板块之一，同时又是配套最好、环境最好，不同年代房源最全的板块。

自从地铁 15 号线开通之后，越来越多的年轻人外溢到了后沙峪，导致 15 号线成为北京市最挤的线路之一，从侧面也说明了年轻人对后沙峪的热爱。那里有罗马湖，有公园，有各种宝藏小店，又紧邻中央别墅区，各种综合条件导致了后沙峪是顺义区最坚挺的一个板块。

相比之下，后沙峪过去一年的二手房挂牌价格只跌了 8.14%，板块内的重灾区是老房子和着急出售的房源，而整个顺义区的二手房挂牌价跌掉了 15.05%，而且还在继续下降。

这个数据还只是挂牌价格，实际成交价格下跌幅度更大。

数据来源：安居客

曾经，后沙峪板块被朝阳外溢购房者称为 " 朝阳的后花园 "，如今，那些高峰期买房进入后沙峪的人只能静悄悄接受了降价的现实，然后又看着璟上兰园、建发观云、星宸和煦，和已经卖成现房的和光瑞府把产品卷得越来越 " 过分 "，价格越来越亲民。

一位网友在论坛上留言说：两年前 489 万的价格只能买一套 89 平米的限竞房，如今 90 平米的次新房 300 万出头就能到手了。