“提前还贷潮”再现：存量房贷利率多超4%，银行有苦衷？

访客 2024-07-04 12:22:50 57180 抢沙发

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本文来自微信公众号：新浪财经（ID：sinacaijing），作者：徐苑蕾，原文标题：《新一轮 " 提前还贷潮 " 涌现：存量房贷利率多超 4%，银行有苦衷？》，题图来自：视觉中国

"517 新政 " 推行至今近 50 天，全国各地的新增房贷利率已下调至近年低位。至于存量房贷利率，虽然近期调降呼声再次高涨，但有业内人士称，考虑到银行利润考核等因素，存量房贷利率下调短期内难以落地。

新浪财经了解到，目前多地存量房贷利率大多维持在 4% 以上。而增量房贷利率与存量房贷利率差距的进一步拉大，催生了新一轮提前还贷潮的上演。

有银行人士表示，由于银行头寸和楼市风险问题，提前还贷的人越来越多，各家银行的额度也越来越被压缩，相比起前两年现在提前还贷更困难。" 每个月额度几百万，现在最长的要等 3 个多月，如果需要提前还贷 1000 万以上还得等更长时间。"

一、存量房贷利率 4% 以上

目前，全国大部分城市已取消房贷利率下限，也就是说，大部分城市的新增房贷利率已不受 LPR 报价影响。在一线城市，房贷利率也已下调至近年低位，首套房利率均降至 3.5% 左右的水平，即 LPR 减 45 个基点。

在此背景下，增量房贷利率与存量房贷利率的差距进一步拉大，新浪财经了解到，目前存量房贷利率多维持在 4% 以上。

广州业主陈飞（化名）2019 年办理首套房按揭贷款时，广州主流的银行执行的是基准利率加点上浮的方案。旧版基准利率为 4.9%，陈飞贷款银行执行上浮 10% 的政策，也就是说，陈飞的房贷利率高达 5.39%。以近 200 万的贷款金额来计算，陈飞月供接近 1.5 万。

和大多数存量房业主一样，陈飞在 2019 年已经将贷款利率变更为 LPR，每年 1 月重新定价。随着近年来 LPR 的多次调整，陈飞的房贷利率也多次下调。此外，去年 11 月，在央行和金监局的指导下，降低存量房贷利率工作基本完成，超过 22 万亿元存量房贷利率下调，平均降幅 0.73 个百分点。

目前，陈飞的房贷利率已经从 5.39% 下降至 4.2%，月供从 1.5 万下降至 1 万左右。不过尽管如此，陈飞的房贷利率仍然高出新增房贷利率约 1%。据了解，目前，广州首套房贷利率普遍为 3.4%，且有银行甚至打出最低 3.3% 的优惠。

今年 2 月，5 年期及以上 LPR 调降 25 个基点至 3.95%，创下 LPR 机制设立以来最大降幅。陈飞表示，" 下半年 LPR 很有可能还会继续下调，但是怎样调整和我的关系都不大，我的房贷需要等到明年 1 月才能跟随 LPR 下调，而且按照现在的政策，无论如何调整都会比新的房贷利率要高。"

二、提前还贷越来越难？

陈飞买房时，房子均价约每平方米 5.1 万，而如今想出售的话，中介建议陈飞挂牌单价最好在 5.6 万。这个挂牌价是根据陈飞已偿还的 60 万元利息计算出来的，按此价转手，陈飞房子的买卖才能做到不亏钱。

但是陈飞告诉新浪财经，同小区今年成交的房源仅有 3 套，想卖的人多但想买的人少，最后成交价能达到 5.6 万的仅有一套，另外两套成交价都在 5.3 万以下。

在房价增长不如预期，投资环境又颇为震荡的情况下，陈飞决定提前还贷以缩减未来的利息支出。4 月底，陈飞向银行提出申请，审批历时 2 个月，最终在 7 月初顺利提前还款 50 万，剩余利息总额降至 90 万左右。

（陈飞提前还贷后利息总额）

实际上，从 2022 年下半年开始，提前还贷潮愈演愈烈，在高峰期甚至出现银行关闭线上预约申请通道、线下柜台办理排队长达数月的问题。而今年以来，市场仍普遍存在提前还贷的现象。

央行统计数据显示，今年以来，居民中长期贷款全面收缩，至 5 月已连续 4 个月同比少增，且 4 月和 2 月中长期贷款新增规模为负，并创下有记录以来最低值和次低值。

一位银行贷款经理告诉新浪财经，由于银行头寸和楼市风险的问题，提前还贷的人越来越多，各家银行的额度也越来越被压缩，相比起前两年现在提前还贷更困难。" 每个月额度几百万，现在最长的要等 3 个多月，如果需要提前还贷 1000 万以上还得等更长时间。"

三、调降存量房贷呼声再起

在提前还贷再度升温的背景下，对于调降存量房贷利率的呼声也日渐高涨，不仅社交媒体上充斥着存量房业主的 " 哀嚎 "，连央行官网上也出现了业主的 " 请愿 "。此外，孟晓苏、任泽平等经济学家均曾呼吁出台措施，引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本。

对于银行来说，个人住房贷款是最为优质的资产，不仅收益稳定，而且风险很小。如果短期内出现大面积提前还贷，不仅影响到银行长期的利差收益，而且短期内很难找到类似优质资产相匹配，增加了机会成本。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，降低存量房贷利率，形成存量和增量贷款利率连环下行的预期，有利于减缓提前还贷的倾向，有利于居民增加贷款持有，比如首套房保有且不还贷的情况下，增加用贷款买二套房的倾向。