三大城市群上半年卖宅地近3000亿，都被谁拿走了？

今年上半年，全国 300 城共卖地 7684.31 亿元，出让金总额同比下降 37.41%，土地市场跟随房地产市场一起走出大幅下行曲线，并且是 2016 年迄今 9 年来首次不足万亿，甚至比 2015 年成交规模更低。

数据来源：中指研究院

其中住宅用地的成交降幅更大，1-6 月全国 300 城住宅用地成交 8607.2 万平米（规划建筑面积），同比下降 38.11%，成交金额 5354.44 亿元，同比下降了 44.31%。

楼市趋冷，直接带来了宅地的成交活跃度下降。上半年 300 城中有 270 宗宅地流拍，流拍率达到 18.61%，比去年同期又增长了 2.05 个百分点，占比已经接近 20%。

成交规模全线缩水，不同能级城市之间的分化更加严重。

其中，一线城市成交规模下降幅度最大，同比下降 44%，但成交楼面均价却上涨了 12.5%，升至 29514 元 / 平米，出现量跌价涨局面；

二线城市上半年共成交宅地 3372 万平米，同比下降 42%，成交楼面价均价 8163 元 / 平米，同比下跌 8.9%；

三四线城市成交宅地 4804 万平米，同比下降 34.4%，成交楼面价均价 2768 元 / 平米，同比下跌 15.1%，跌幅最大。

一些高库存的城市不再进入房企的加仓名单，而长三角、京津冀、珠三角这三个经济相对发达的城市群成为头部企业加仓的主力区域。

今年上半年上述三个城市群共成交住宅用地 2957.6 亿元，占到全国 300 城总成交金额的 55.2%。其中，长三角宅地成交金额 1726.9 亿元，京津冀宅地成交金额 1008.7 亿元，均超过千亿，两者合计在全国 300 城宅地成交总金额中占比超一半。

但，不同企业加仓的重点区域也各有不同。

据中指研究院的统计数据，今年上半年拿地最多的是建发房产，权益拿地金额 279 亿元；其次是中建壹品，权益拿地金额 213 亿元；绿城排在第三，权益拿地金额 190 亿元；滨江集团以 157 亿元的权益拿地金额排在第四。

以上 4 家企业均选择在长三角重仓，其中，建发房产、绿城中国、滨江集团 3 家企业都将大部分加仓压在了长三角区域。

长三角区域是上半年土地交易最活跃的区域，除了上述 3 家企业之外，保利发展、招商蛇口、国贸地产也都选择重仓长三角，后 3 家企业在长三角的新增仓位占比分别为 34.5%、80.2%、60.5%。

事实上，绿城从 2023 年开始就已经开始回归长三角，缩减其它区域的新增土地储备占比，依靠在长三角的项目提升周转速度。

而重仓京津冀的企业特征则与长三角区域明显不同。在上半年权益拿地金额超百亿房企中，京津冀仓位占比最高的华润置地、海开控股、中海地产、中建智地 4 家企业，海开、中海、中建智地三家都是在 " 大本营 " 和既有布局片区加仓。

上半年权益拿地金额超百亿房企主要加仓情况

今年上半年共有 10 家房企的权益拿地金额超过百亿元，它们合计在长三角、京津冀、粤港澳三大城市群斥资拿地约 1200 亿元，占到三大城市群整个市场交易额的约 40%，相当于买下了经济最发达区域的 " 半壁江山 "。

导致房企投资向头部企业和经济发达城市群集中的原因是市场环境剧变，房企在融资端和销售端承受了双重压力。据中指研究院统计，上半年，房企信用债发行金额 1833.3 亿元，同比下降 21.7%；海外债发行金额 24.7 亿元，同比下降 77.7%；ABS 发行金额 806 亿元，同比下降 41.2%。上半年 TOP100 房企销售总额为 20834.7 亿元，同比下降 41.6%。

在融资和回款均不畅的情况下，房企纷纷收紧了投资拿地，TOP100 房企上半年的总权益拿地金额出现了 50% 以上的下滑，与此同时也开始收缩布局城市，向经济发达城市群和大本营集中。

2024 上半年重点区域及城市房企拿地情况：

上半年各线城市土地成交规模均呈现大幅下降趋势，为了稳定土地市场，鼓励企业拿地，近期多地对土拍政策进行调整。比如，上海拍地取消了商品住房用地溢价率 10% 的上限要求，成交地价由市场化竞价确定，这意味着从 2021 年一批次集中供地开始实施的限价竞价政策及 2023 年 6 月开始实行的触顶摇号机制不再实行。

上半年，北京也有 2 宗地突破了此前 15% 的惯例，宁波新推出的 2 宗宅地均未设置地价上限，土地资源市场化配置信号明显。

但目前一线城市土地市场也处于热度减退中，以北京为例，今年上半年成交的 18 宗宅地中，共有 4 宗溢价率达到 15%，这 4 宗地块的成交时间均在 1-3 月份，进入第二季度之后，北京没有再出现竞拍轮数较多的高溢价率地块，即使比较热门的海淀西北旺永丰地块，溢价率也只有 1.5%。

机构预计今年下半年土地市场供应节奏将会有明显加快，但总体热度仍将处于下降周期，房企聚焦一二线核心城市和经济发达区域的趋势短期之内不会改变。