越来越多城市开始商改住了

最近，全国多个城市相继发布 " 商办改类住宅 " 的政策，将此作为去楼市库存的手段之一

对比之前，楼市开发最火热的时期，各地严控房地产开发，纷纷出台政策堵上了此类 " 商改住 " 的口子

即使有零星的改动，也往往都在郊区，很少会出现在市中心

但是，今年以来的 " 商改住 " 之风，明显不同

越来越多城市正在加入进来，以杭州为代表，在控制土拍总量的前提下，拿出了多个核心板块的优质地块，大刀阔斧地进行 " 商改住 "

这到底是怎么回事？让我们来一探究竟

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上海徐汇地块 " 商改住 " 后，有望成为新晋 " 地王 "

近期上海最受关注的地块，莫过于徐汇斜土路地块，也就是原小米总部地块

出现在了今年第四轮土拍的名单中，预计将在 8 月上旬组织出让

尽管仍有限价规定，但因为第三轮土拍中，杨浦平凉地块整整经过 60 轮竞价，

最终由保利发展拿下，溢价率已经达到了 21.18%，一举刷新楼板价纪录，成为杨浦新晋 " 地王 "

大家对徐汇地块更多了几分期待，有望成为徐汇滨江的新晋 " 地王 "

据了解，该地块是 2021 年 10 月，由小米的间接全资附属公司以 15.5 亿元总价拿下

当时的土地性质为商办用地，小米曾表示计划用作公司总部，但此后两年多时间里，始终没有对此进行开发

直到今年 3 月，上海市规划和自然资源局重新将该地块收回，并列入了 2024 年土地储备计划

根据出让文件显示，该地块性质由商办改为住宅用地，总出让面积和限高都不变

容积率由 3.0 调整为 2.2，同时配建一处 1840 平米的社区级公共服务设施

来源：上海市规划和自然资源局

该地块没有中小套型住宅比例的要求，同时要求 100% 精装修交付，集采装标 5000 元 /㎡

将采用招挂复合的出让模式，也就是并非单纯的 " 价高者得 "，最高总价限制为 48.048 亿元

从地图上看，该地块紧邻西岸金融城，距黄浦江直线距离约 400 米

周围的配套堪称 " 豪华 "，从商业到学校和医疗应有尽有

隔壁就是汇元玺、香港置地启元、御江廷等一众红盘

其中，香港置地启元的备案价已经来到了 17.84 万元 /㎡，套均总价在 5000 万元以上

4 月开盘摇号共收获了 235% 的认筹率，成为今年又一 " 日光 " 的豪宅红盘

因此，预计该地块将来入市的价格，也很有可能将在 17 万 /㎡以上

目前招商置业已经公示了项目的招标计划，总投资额达到 54 亿元

来源：上海市住房和城乡建设管理委员会

该地块最终到底花落哪家，接下来的土拍结果和产品方案，我们也会持续关注

02

杭州全市多个地块计划 " 商改住 "

如果说上海这个地块的 " 商改住 " 还是个例，由特殊原因导致的

那么，杭州今年的 " 商改住 " 可就不一样了，短短数月，全城东南西北都出现了多个拟调整的地块

从热门的未来科技城，到蚂蚁退地、重新出发的之江

从三塘、石桥老城到日新月异的滨江，从申花到刚需板块临平星桥、东湖

据不完全统计，近一年杭州涉及到 " 商改住 " 的土地面积，就超过 500 亩

来源：杭州市规划和自然资源局

我们也实地探访了两大热门地块

第一个是万众瞩目的未来科技城板块

7 月 6 日，这里的 7 宗地刚公布调整招标方案，两天后就 " 因项目有所调整，故终止招标 "

图源：杭州城内

其中，5 宗地位于杭州城市新中心中轴线东侧、五常湿地北岸，原为商业 / 商务金融用地

2 宗位于未科北，靠近云城，原为中小学用地和商住混合用地

加起来总共约 20 万方，体量可谓不小

目前都还是纯空地，暂未看到开发的迹象

0407 地块一河之隔就是淘天集团正在建设中的办公楼

地块实拍图

周边直线 3 公里内，还有菜鸟总部、人工智能小镇、浙江海外高层次人才创新园等产业园区

科技城知名的 " 三兄弟 "：阳光城未来悦 MAX、东原印未来和中南樾府也都在不远处

后续这 7 宗地是否继续 " 商改住 "，还要等待官方的进一步通知

第二个来到的是滨江长江单元的 R21-11 地块

该地块原为商业兼容商务用地，于 2022 年 8 月被调整为住宅用地

用地面积从原来的 16400㎡调整为 25900㎡，容积率从原来的 4.0 调整为 2.5

来源：杭州市规划和自然资源局

地块西侧紧挨着时代高架，南侧是第六空间建材馆，一路之隔是中南乐游城

现场看到小学和幼儿园相关配套正在建设中，住宅建设还没有动静

地块实拍图

周围有多个豪宅盘，包括滨江金茂府、丹枫四季和绿城柳岸晓风

就拿绿城柳岸晓风来说，不少挂牌价都在 12 万 /㎡以上

该地块也在继续等待土拍 " 上架 "

说实话，这两大热门板块的地块 " 商改住 " 进程并不算快

最快的当属丁桥板块的 JG0404-11 地块，3 月 10 日刚公布 " 商改住 "，4 月 29 日就组织了出让

最终由中天联合海威以总价 9.5 亿元竞得，溢价率达到了 15.09%，打造容积率仅为 1.6 的低密住宅

总的来看，杭州近期的 " 商改住 " 规模可以说是史上最大

这些已经执行或者拟调整 " 商改住 " 的地块，主要集中在拥江两岸核心区，以及申花、蒋村、三塘等核心板块

相关部门正在以更前瞻的视角和高效的执行力，为居民提供更多优质的居住选择

03  

深圳、长沙、万宁等地也在行动中

和上海、杭州一样，深圳的宅地供应同样非常稀缺

7 月 7 日，深圳宣布计划将后海片区两宗商业服务业设施用地的性质，调整为 " 商服用地 + 居住用地 "

两块地一块临近中海油大厦，另一宗临近海能达大厦，与 2 号线登良站地铁口无缝衔接

分别有占地约 1.22 万平方米和 2.25 万平方米的地块变更为商业和住宅用地，容积率均为 8.0

规划调整后，住宅体量占比均达到 70%，另保留 30% 的商业比例

在符合要求的前提下，结合建筑方案需求，可在两地块间适度腾挪

来源：深圳市规划和自然资源局南山管理局

早年，后海总部基地的定位为总部经济和科创高地，土地规划以商办用地为主

但是近年来商办用地存在一定难度，深圳也适时做出了相应调整

地块毗邻 " 深超总 " 板块，周边豪宅云集，二手房挂牌价普遍超过 20 万元 /㎡

这两块地一旦挂牌出让，将成为片区内仅有的可供开发的住宅用地，必定又是各大房企争夺的 " 香饽饽 "，诞生新的高端住宅项目

与此同时，云南昆明、湖南长沙、海南万宁、湖北襄阳等多个城市，今年也相继出台了支持 " 商改住 " 的系列政策

符合条件的商办公寓产权性质不仅可以转为住宅，还给予购买者一系列住宅业主才拥有的权益

比如家庭子女就近上学，用水、用电、用气等与住宅同等收费标准等

金融机构也给出相关的贷款支持

昆明将暂停新的商业办公用地供应，长沙更是停止了新增类住宅项目规划的审批

不仅在用地上做了调整，存量建筑也做了调整，有了很大程度的突破

04

" 商改住 " 的背后……

据地产行业专家透露，在商办公寓销售火热的年份，房企更青睐做公寓项目，看重其拿地成本低、利润高

未来公寓卖出后所收的物业费，也比普通住宅高出一截

但是不久后，多地开始禁止 " 商改住 "，不得擅自将商服用地改变为居住用途

公寓产品开始走向了 " 下坡路 "，这几年一直是" 以价换量 " 的局面，在低位徘徊

目前，全国大部分城市都存在商办类产品的库存问题，远远供大于求

多地密集的 " 商改住 " 调整背后，也经过了大量的统筹考量

首先是宅地紧缺问题，核心板块和郊区板块的土地供需严重失衡，一直困扰一二线和热点城市

住宅用地的增多可以缓解中心城区的住房压力，满足更多人的购房需求

而且部分地区还不是一刀切的全部 " 商改住 "

要么是保留了部分商业面积，要么是补充了学校和公共绿地的配套

力争在保证居民商业配套和生活便利度之间，找到一个更好的平衡点

其次商业尤其是办公楼需求明显过剩

官方数据显示，截至今年 5 月末，全国待售商品房中，属性为办公的面积达到了 5214 万平方米，同比增长 9.3%

商业营业用房待售面积达到 1.43 亿平方米，同比增长 2.0%

此外，通过盘活闲置存量土地，也缓解了房企的经营和去库存压力

政府部门获得土地所得资金后，还能更快速投入到城市建设当中

总的来看，" 商改住 " 属于是房地产市场的结构性调整，从开发端解决问题

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以前，各个城市最好的地段都是办公用的摩天大楼，打造标志性的天际线，而住宅则退让到边缘地区，很少有人能住在市中心

接下来，在城市更新的大环境下，在 " 商改住 " 的趋势下，将进一步平衡商住比例

相信会有更多的城市核心区出现住宅用地，高端供应有望大幅增加

以上为正文，来自楚然

这是真叫卢俊公众号的第5411篇原创文章