救市后，上市房企数据有何变化？

在支持政策密集出台和落地后，房地产行业数据自5月以来已有好转，但市场仍处在调整转型过程中

2024年以来的房地产市场，备受关注。既有上市公司预告上半年亏损、业绩下滑的现实，也有各种支持政策出台后市场出现阶段性回暖的曙光。

业绩方面，上市房地产公司预计交出的上半年成绩并不靓丽。万得（Wind）数据显示，截至2024年7月17日，A股94家房地产开发公司（未包含B股，下同）中，有67家公司发布上半年业绩预告，超六成公司预亏。

一位上市房地产开发公司人士对《财经》表示，期房从开始销售到收入体现到上市房企业绩层面，一般需要两年时间左右，接近完成的期房该时间也在半年以上，2024年上半年房企上市公司净利润数据多反映的是2023年甚至2022年的销售情况，所以行业内公司财务数据在上半年都不太好看。

政策层面，2024年以来利好政策不断出台。4月中央政治局会议和“517新政”以来，各部委和地方政府陆续出台房地产行业支持政策，随着部分城市优化或解除房屋交易限购措施、央行进一步下调购房首付比例、购房贷款利率等政策的陆续落地，6月地产行业出现阶段性回暖。

国家统计局数据显示，2024年上半年，全国新建商品房销售面积、销售额同比分别下降19.0%、25.0%，降幅比1月-5月收窄1.3个百分点、2.9个百分点；房屋新开工面积、房地产开发企业到位资金降幅也有所收窄。

“从住建等相关部门了解的情况看，近几个月二手房网签面积同比也有所增长，一线城市6月成交面积环比增长较快。”国家统计局新闻发言人7月就2024年上半年国民经济运行情况答记者问中表示，当然也要看到，目前房地产相关指标仍在下降，房地产市场仍处在调整转型过程中。

对于房地产后续走势，市场有不同看法。

上述房企人士告诉《财经》，目前数据来看，政策已阶段性起效，但7月上旬数据稍有回落，这种势头能否持续还要看市场表现，至少政策层面给的信心比较充足，公司对后市持谨慎乐观态度。

“今明两年房地产调整可能已进入尾部。”摩根士丹利中国首席经济学家邢自强在2024中期投资策略会上表示，与其他国家房地产走势相比，中国房地产量的调整基本到位，价格还有一定的调整空间但已不远了，楼市政策的变化能否起到托底作用、缩短调整期，也是一个变量。

业绩遇冷

亏损、业绩下滑，是目前已发布2024年上半年业绩预告房地产开发公司普遍面临的现状。

万得数据显示，A股74家住宅开发板块公司中，2023年营业收入超百亿元公司共计24家。其中，截至7月18日已发布半年报业绩预告的17家公司中，业绩预计亏损的公司数量高达14家，另三家公司虽然预计盈利，但净利润同比跌幅均超七成。

作为住宅板块龙头，万科A预计2024年上半年，归属于上市公司股东净利润亏损70亿元-90亿元，同比下滑171%-191%；扣非后净利润亏损50亿元-65亿元，同比下滑157%-175%。上年同期，公司上述数据分别盈利99亿元、87亿元。这是公司上市约33年以来，首次半年度出现亏损。

“尽管公司较早意识到转型发展的重要性，但转型业务投资超出了资源和能力的边界。同时，公司未能完全摆脱惯性，部分开发项目投资过于乐观，拿地成本较高。”万科A解释称，随着这些项目在2024年进入结算，公司结算业绩受到重大影响，同时为确保现金流安全，公司通过价格折让加大库存去化和资产处置力度，导致公司业绩压力进一步加大。

房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、对部分项目计提减值、部分非主业财务投资出现亏损、部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，是万科A上半年业绩大幅亏损的四大主要因素。

2023年营业收入在住宅开发板块位居第二位的绿地控股（600606.SH）预计，2024年上半年实现归母净利润2亿元-2.5亿元，同比下滑90.4%-92.3%；扣非后归母净利润0.6亿元-1.1亿元，同比下滑94.3%-96.9%。

“2024年上半年，房地产、基建行业整体低迷态势尚未扭转，企业面临的挑战仍然很大。”绿地控股表示，公司房地产业结转规模、基建产业营收规模同比均有较大幅度下降，及上年同期转让子公司股权产生了较大金额的投资收益，是公司净利润同比大幅下降的主要原因。

商业地产板块，华侨城A（000069.SZ）、大悦城（000031.SZ）业绩也不乐观。华侨城A预计，上半年归母净利润亏损9亿元至12.5亿元，相对于上年同期的13亿元亏损金额有所减少。

大悦城预计，2024年上半年归母净利润由上年盈利超0.5亿元，降至亏损2.6亿元-4.9亿元。公司称，受销售型结算资源、周期变动影响综合毛利率有所下降，对联合营企业的投资收益同比减少，对可能发生减值损失的各类资产计提减值准备，是公司亏损的主要原因。

产业地产公司的业绩，同样遇困。处于债务重组阶段的华夏幸福（600340.SH），预计2024年上半年归母净利润亏损45亿元-50亿元，相对于上年同期数据亏损金额进一步增加。

外高桥（600648.SH）虽然预计同期归母净利润盈利1.41亿元左右，但该数据同比下滑72.92%左右。公司在上半年业绩预告中称，根据公司业务计划，本年度资产转让及商品房销售的实现主要集中在四季度确认，因此本期无商品房销售结转面积、收入和毛利，导致主营业务产生的利润较上年同期减少。

奶酪基金投资经理胡坤超告诉《财经》，一方面，前几年拿地成本偏高，同时大环境不好降价销售，导致毛利率持续降低，另外一方面，管理费用相对刚性，费用率被动提升，叠加财务费用，综合导致多家房企公司净利率持续下滑，造成亏损。

环比数据来看，相对于一季度，多家房地产公司业绩在二季度数据环比进一步下探，亦有少数公司数据环比向好。

2023年度，虽然营业收入、净利润同比双跌，但当期万科A归属于上市公司股东净利润仍超121亿元。而进入2024年，公司陷入了亏损困境。

2024年一季度，万科A归属于上市公司股东净利润、扣非后净利润亏损金额分别为3.62亿元、16.75亿元。以此测算，二季度公司上述数据亏损金额分别超66亿元、33亿元，亏损金额环比大幅增长。

同样，一季度，绿地控股归属于上市公司股东净利润、扣非后净利润分别为0.82亿元、2.16亿元。以此测算，公司二季度净利润超亿元，但扣非后净利润亏损金额超亿元。

也有部分公司二季度数据环比有所好转。

外高桥一季度归母净利润为0.39亿元，按照公司2024年上半年预计数据测算，公司二季度归母净利润1.02亿元左右，环比大幅好转。

多渠道筹资

行业下行周期下，充裕的资金是房地产企业活下去的重要砝码。2023年以来，多家地产公司通过各种途径进行融资，包括贷款、借款、定向增发等再融资措施。

万得数据显示，2023年4家房地产公司通过定向增发，合计融资293亿元。2024年以来，5家房地产公司通过定向增发和可交换债合计融资46亿元。

2023年以来，有多公司房地产公司发布增发预案、可交换转债发行预案，以期融资获得更多现金支持。

万得数据显示，2023年1月1日至2024年7月18日，A股市场共计有22家公司发布增发预案，预计募资金额合计约547亿元。剔除格力地产（600185.SH）、万科A等三家公司该项目停止实施，上述公司预计增发募资总额约251亿元。

如上述增发全部在2024年完成，在未测算下半年再融资金额的情况下，则房地产公司2024年再融资总额稍高于2023年。

2023年3月，新城控股（601155.SH）发布《2023年度向特定对象发行A股股票预案》,公司拟募资80亿元，除24亿元用于补充流动资金，其余募集资金拟用于温州新城瓯江湾项目等六个项目。

随后，新城控股将上述定增募集资金下调至45亿元。2024年3月，新城控股将上述定增方案的有效期延长12个月，即至2025年3月28日。

“本次募集资金的投入将有效缓解资金投入压力，保障项目交房周期和质量，对于改善民生、促进社会和谐稳定发展具有重要意义。”新城控股称，同时募集资金的投入将提升公司资金保障及偿债能力。

值得注意的是，在定增募资金额缩水后，公司通过其他渠道进行融资。新城控股于2024年3月发布公告称，经公司董事会审议通过，为满足公司经营发展需求，公司可在股东大会审议通过该事项之日起18个月内，向新城发展及其关联方申请总额不超过等额150亿元（含截至2024年2月末已使用未到期借款余额等额人民币67.43亿元）的借款额度，借款年利率为不超过8%（不含税金）。

2024年上半年预亏的中华企业（600675.SH），于2024年4月发布的《向特定对象发行股票募集说明书（修订稿）（2023年度财务数据更新版）》显示，公司拟募资金额45亿元，除13.5亿元用于补充流动资金，其余资金用于中企誉品银湖湾、中企云萃森林两个普通商品房开发项目。

资料显示，公司中企誉品银湖湾项目为普通商品房，于2023年2月开工，计划交付时间为2025年9月起。该项目总投资金额为108.3亿元，规划可售住宅总套数为2193套，预计实现销售额138.1亿元，预计净利润16.38亿元。

万科A虽然在2023年撤回了募资总额不超150亿元的定增方案，但公司通过其他渠道募资。公司管理层在2024年7月投资者交流会上透露，公司获得了金融机构极大的支持，融资渠道保持通畅。“今年以来，公司合计新增融资、再融资超600亿元，对应偿还超过500亿元。”

万科A融资模式转型取得了较大进展。项目白名单方面，公司按照“应报尽报”原则积极申请，大部分在建项目都已经向属地城市做了申报。公司也利用经营性物业贷的机会，积极开展专项行动，上半年新增149.8亿元。

银团贷款方面，5月公司获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款，6月落地交行固融资产包融资。

万科A管理层透露，未来公司还将继续争取银团贷款机会，巩固公司现金流。

“目前房地产公司资金压力依然比较大。”胡坤超对《财经》表示，政策在融资端给予支持只能缓解短期的现金流压力，最好的解决途径是商品房的销售复苏，企业自我造血能力提升，才能形成健康稳定的现金流。

转机已现？

进入2024年后，房地产支持政策密集出台。

4月30日中央政治局会议以来，中央连续召开会议，针对房地产市场做出了重要指示。需求端政策力度较大，很多城市取消了限购，取消了按揭贷款利率下限，也调降了首套、二套贷款首付。

供给端方面，5月17日全国切实做好保交房工作视频会议当中提出，要扎实推进消化存量商品房、妥善处置已出让的闲置存量住宅用地。

6月7日国务院常务会议指出，要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

政策密集出台和落地后，市场已有向好迹象。

万科A管理层表示，本轮政策对症下药，直指痛点，效果明显。“4月以来万科自身销售额也在逐月上升，目前几个核心城市比如上海、深圳、杭州、广州成交有企稳迹象，特别是一些改善型项目，销售情况都不错，这是非常好的信号。”公司高层表示。

6月，百强房企全口径销售金额环比增长32.5%，同比降低21.8%，降幅收窄13.6个百分点。

据《财经》统计，2024年1月-6月，万科A单月合同销售金额在5月同比下滑超五成后，降幅逐步降低。6月，公司合同销售金额同比下滑幅度为30%，低于1月至4月数据，稍高于5月数据。

其他部分公司相关数据亦显示，房地产市场已有好转。

2024年1月-6月，保利发展（600048.SH）实现签约面积同比下滑超三成，签约金额同比减少26.81%。值得注意的是，6月公司签约面积同比下滑11.31%，但签约金额同比增长4.62%。公司签约金额单月同比降幅自3月起连续四个月收窄，并于6月首次转正。

“2024年4月30日中央政治局会议和‘517新政’以来，各部委和地方政府陆续出台房地产行业支持政策，市场热度有所提升。”保利发展表示，公司全国项目5月-6月周均总来访维持在5万组左右，较新政出台前的4月环比提升32%，已恢复至2023年3月-4月相当的较高水平。

首开股份（600376.SH）公告显示，公司6月实现签约面积环比增长超九成，签约金额环比增长超七成。

主业为房产中介的我爱我家（000560.SZ）预计，2024年上半年扣非后净利润亏损上限为0.49亿元，相对于上年同期的0.58亿元亏损金额有所好转。

我爱我家在业绩预告中称，进入二季度以来，国内房地产市场相关政策的放松持续加码，尤其5月开始，随着部分城市进一步优化或解除房屋交易限购措施，央行进一步下调购房首付比例、购房贷款利率等政策的陆续落地，公司业务所在核心城市（如北京、上海、杭州等）的二手房成交量呈现较好的复苏趋势。“5月-6月，公司二手房买卖业务的成交量和带看量均实现了较好的同比增长，对公司业绩产生较好的正面贡献。”

北京通州区一位链家工作人员告诉《财经》，相对于之前，5月以来通州二手房交易价格有所企稳，交易量大幅增加。

对于后市，机构和企业看法不一。

在万科A管理层看来，从我国城市发展阶段和人民对美好生活的追求看，不可能长期保持现状，行业只要活下去就一定有机会。“尤其是能够提供优质住宅、满足改善性需求的企业，优势会更加明显。”

“预计下半年政策将继续发力，进一步优化和落实，以支持市场的稳定和复苏。”奶酪基金投资经理潘俊告诉《财经》，地产行业在政策支持和市场调整的推动下，出现了一定的回暖迹象，但市场的全面复苏仍需时间和更多政策的支持。

而招商沪深300地产等权重指数基金在其2024年二季度报告中指出，考虑到地产行业的政策频出，但实质对销售的改善仍未有所体现，未来对于地产的政策敏感度可能会有所钝化，真正能驱动地产的因素会越来越聚焦于实质上利润表的变化和债务负担的减轻程度。“展望下一季度，对于地产板块的盈利改善依然持有谨慎态度。”

国泰国证房地产行业指数基金亦指出，二季度地产政策频繁推出，但单纯从地产周期自身惯性来看，地产投资下行压力将持续加大。