北方城市北京一枝独秀，南方城市百花齐放

2024 年以来，房地产政策主基调延续宽松，居民信贷政策迎来 " 史诗级 " 利好，首付比例降低、取消房贷下限。但整个房地产市场仍在压力之中。从交易指标走势来看，由于 2023 年上半年基数较高，2024 年全国新房交易同比降幅再度扩大至二成以上，而 2023 年筑底表现较佳的重点一二线城市，平均降幅更是高达三成。

在当前的艰难的市场环境下，企业对于盈利空间和市场竞争的考量也应当更加审慎。

2024 年 7 月 26 日，克而瑞研究中心发布《2024 中国城市房地产营商环境 TOP50 城市、投资前景 TOP50 城市》

在 2024 年的城市测评研究中，得出以下几个比较值得关注的结论。

第一，北方城市中仅北京位列 TOP10，江浙两省地市平均排名跻身前 50。营商环境 TOP10 的大部分城市均位于中国的秦岭——淮河分界线以南，北方城市仅有北京一个。在加入了政务环境和盈利空间等方面的指标之后，在更加宽松的营商环境之下，南方的一二级城市呈现出了更加明显的发展优势。

第二，一二线规模指标优势显著，仅少数东南沿海三线排名跻身前列。从各能级城市综合排名情况来看，一二线城市凭借更佳的需求指标，在行业调控方面更加游刃有余，在目前业内所高度关注的供求关系、盈利空间等指标方面也表现更佳。至于三四线城市方面，除了少数拥有一定产业发展优势、吸引了较多外来人口的长三角、珠三角城市之外，大多数城市受制于经济发展和需求基本面不振等因素，行业供求关系的重塑也更加艰难。

第三，当前保持快速开发节奏愈加难能可贵，快节奏城市开盘去化率大多表现较佳。在销售端持续低迷、现金流持续承压的市场背景之下，近年来各地项目开发节奏明显放缓，平均拿地到开盘时间已经达到一年左右。而北京平均开发周期仍然只有半年左右，表现明显好于其他城市。即便是在 2023 年，也有部分项目在拿地后 3 个月左右或更短的时间即领取了首次销售许可。结合开盘情况来看，开盘周期较短的城市也大多去化率较高，如北京、合肥、杭州 2023 年平均开盘去化率均在 50% 以上。

2024 年 7 月 26 日，克而瑞研究中心发布《2024 中国城市房地产营商环境 TOP50 城市、投资前景 TOP50 城市》

从营商环境榜单的测评结果来看，TOP10 中绝大部分城市均位于中国的秦岭——淮河分界线以南，北方城市仅有北京一个。

具体来看，前六位为 4 个一线城市和杭州、成都。上海凭借行业交易规模和供求关系指标的优势，超过北京排名第一。深圳库存和一二级市场规模指标虽然表现相对一般，但凭借优异的经济基本面和外来人口发展速度，长期需求支撑评价遥遥领先，仍然得以排在第三的位置。而杭州、成都则是凭借更优的行业调控能力，行业投资风险相对较低，超过广州分列 4、5 两位。

从 TOP50 城市的分布情况来看，江苏、浙江两省分布最为密集。作为长三角的发展核心，江浙沪已经形成了 " 南京 - 苏南 - 上海 - 杭州 - 宁波 - 温州 " 的 "3" 字型发达城市群走廊，尤其是南京 - 上海段的长江流域，得益于发达的民营经济支持，居民收入水平在全国范围内处于领先位置，吸引了大量外来人口的到来，两岸城市更是几乎全部跻身 TOP50，排名相对较低的镇江也排在了第 51 的位置。

不过需要指出的是，由于沪宁沿线城市房地产市场起步较早，前期投资相对饱和，目前也大多面临着较为严峻的去化压力。

从各能级城市综合排名情况来看，一二线城市凭借更佳的需求指标，在行业调控方面更加游刃有余。

其中二线城市平均排名在 31 位，除少数房地产供求关系紧张或西北省份的省会城市之外，绝多数均排名在全国 50 位以内，其中华东各省的二线城市更是全部跻身 TOP30。

从近期房地产行业发展趋势来看，目前位列 12 名的西安更为值得关注，2024 年上半年新房去化率仍能维持在四成左右，且在地方政府 " 以旧换新 " 等政策指引之下，仍能频频迎来开盘摇号，2024 年上半年新房成交仅同比下降一成左右，市场稳定性更优于杭州、成都、厦门等城市。

三线城市方面，部分东南沿海城市表现较为突出，无锡、绍兴、温州、泉州、嘉兴、珠海等跻身 TOP30。其中无锡表现较为突出，排名 16 位居于三线城市最前列，城市的发展优势主要还是在于发达的民营经济，集聚了较多的高收入群体，且苏南强县市的发展模式，也为地级市内的人口迁徙提供了更多可能，优秀的改善产品仍能获得不错的去化表现。

在销售端持续低迷、现金流持续承压的市场背景之下，近年来各地项目开发节奏明显放缓，2020 年之前普遍拿地半年左右开盘的盛况已然不再。但是对于当下亟需加速出清库存的新房市场而言，放缓的开发节奏不仅进一步拉低了市场信心，也在实质上推高了城市的潜在库存规模，并增加了开发阶段的资金成本。因此在当前的市场环境之下，能够保持适宜、且相对较快的开发节奏愈加难能可贵。

从具体城市表现来看，北京平均开发周期仍然只有半年左右，表现明显好于其他城市。即便是在 2023 年，如中建房山国贤府、万科 · 东庐、中海学府里等均在拿地后 3 个月左右或更短的时间即领取了首次销售许可。

结合开盘情况来看，开盘周期较短的城市也大多去化率较高，如北京、合肥、杭州、南宁 2023 年平均开盘去化率均在 50% 以上。不过也有少数城市例外，如南京、郑州平均开盘周期在 300 天左右，位于重点城市相对靠前的位置，但平均开盘去化率二成，这也是近年来南京、郑州消化周期指标快速攀高的原因之一，不过也正是得益于相对较快的开盘节奏，南京、郑州的市场问题暴露得比较彻底，在市场寻求到新的供求平衡点之后，或有望更快走出高库存的泥淖。

值得注意的是，整体排名位列 TOP10 的上海、成都等平均开发周期也都高于一年以上，对于这些盈利空间充足、需求规模支撑性较强的城市而言，适当放缓开发周期，有助于新房市场取得更加理想的销售表现。至于开发周期较长的扬州、绍兴、武汉等城市，则意味着有相当一部分在建项目开发进程缓慢，在现金流管理、项目运营、流程报批等方面存在一定阻碍，其市场大多面临着更高的库存压力，开盘去化率也处于相对低位。如武汉平均开发周期高达 436 天，2023 年平均去化率仅为 20%，目前消化周期更是达到了 27 个月，较二线城市的平均高出 7 个月。

2020 年以来常住人口增速明显放缓的一线四城 2023 年常住人口均回归正增长，尤其是深圳，2023 年全市年末常住人口 1779.01 万人，比上年末增加 12.83 万人，在四个一线城市中增量居于首位；其次是上海，2023 年也一改近几年常住人口下滑的趋势，2023 年常住人口增至 2487.45 万人。

除了人口因素之外，经济持续活跃发展使得一线城市的收入水平明显高于二三线城市。从城镇人均可支配指标来看，除深圳外，其余一线三城城镇人均可支配收入均超过了 8 万元，四城全部位列全国 TOP10 以内，其中 2023 年上海和北京的城镇人均可支配收入均接近 9 万元，尤其是上海，2023 年城镇居民人均可支配收入高达 89477 元 / 人，指标排名位列继续位列全国首位，较北京高出 827 元。

大量高收入群体的住房需求支持，一线城市的需求端支撑长期表现强劲，2022 年下半年，在全国楼市成交普遍大幅下滑的情况，一线城市成交规模仍能保持相对高位。

2023 年一线四城新房平均去化率达 43%，远高于二三线城市。其中北京和上海表现最佳，开盘去化率均在六成以上。值得注意的是，虽然整体去化相对较佳，但是城市内部却存在较大差异。以上海为例，6 月共 32 盘入市，累计 7497 套房源，整体去化率 50%。去化率大于 70% 的项目有 13 个，占比 41%，整体去化回升，但市郊区及区域内部两级分化依旧明显。

当前一线城市市场需求侧规模及市场抗风险能力仍然是其他能级城市难以企及的，市场韧性十足。

二线城市来看，近年来热点一二线城市的 " 抢人大战 " 策略正在转变，长三角、珠三角多地放宽的落户政策淡化了学历，更青睐 " 技能人才 "，比如杭州、南京分别将落户门槛降至大专，杭州更是出台了 " 买房即可申请落户 " 的新规，落户门槛明显下调，" 人才争夺 " 逐渐演变至 " 人口争夺 "。

在落户门槛放松以及产业复苏的双重助力之下，多个经济强市的常住人口出现了反弹。二线城市中，合肥 2023 年新增人口数量位居全国第一，高达 21.9 万，这一增量超越了郑州、杭州、成都等城市。不仅仅是合肥，经济实力较强的二线城市常住人口仍在不同程度的增加，典型如郑州、杭州、成都、深圳和上海等城市常住人口增量均超 10 万人，人口集聚情况比较突出。

目前，我国所有居民人均住房面积已经超过 41 平方米，但相较欧美发达国家而言仍有较大发展空间。大多数城市尚存一定的改善空间。其中，东南沿海、东北和西北城市人均住房面积处于相对低位，大多在 45 平方米以下。尤其是房价水平较高的厦门，人均住房面积仅 31 平方米，在二线城市中垫底，潜在改善空间较大。

得益于区域经济的发展，大部分二线城市对区域内流动人口的聚集优势明显，这也为大部分二线城市提供了充裕的购房需求。综合房价收入比和人均住房面积两项指标来看，合肥、厦门等城市人均住房面积不到 40 平方米，且房价收入比不到 10 年，未来改善性需求发展空间最为可期。

从目前市场环境来看，购房者信心恢复的持续性不足。在政府供地、企业拿地、开盘销售、购房置业均趋于保守的行业大环境下，单纯解绑往期的限制性规定，施行 " 旧版本 " 政策宽松已经难以获得立竿见影的效果。

考虑到当前各城市普遍高企的库存压力，以及居民收入预期和消费观念的变化，房地产正在经历重塑供求关系的攻坚期，预计未来的两三年内，" 震荡筑底 " 仍将是行业发展关键词。

在当前的艰难的市场环境下，行业平稳筑底更需要优秀的政务环境扶持，尤其是地方政府对于房地产市场的合理管控，适时推出有力的调控政策，对于优化房地产行业的发展环境尤为关键。