郑州取消商品住房“限价”，会有更多城市跟进吗？

7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局发文官宣，取消商品住房销售价格指导。通知称，经郑州市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

郑州此前对新建商品住房销售价格实行指导，目的在于稳定房价。随着市场环境变化，取消价格指导政策，是郑州根据市场发展情况作出的决策，旨在促进房地产市场的健康发展。

郑州并非个例。根据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市，明确不再实施新建商品房销售价格指导；另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

“住房作为关系国计民生的商品，价格在项目规划上会时，发改部门会审核备案，住建部门也会对价格进行预售审批。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商品房价格管理的原则是“明码标价”“一房一价”，开发商申请预售以后，可在预售审批价基础上自由上下浮动15%，超过15%要重新申请预售。

近年来，商品房市场价格深度调整，开发商促销意愿强烈，但大多城市仍坚持价格管理。李宇嘉表示，这是因为，考虑到稳地价、稳房价、稳预期的顶层设计，特别是基于地方卖地、后续项目审批等考虑，很多城市依然坚持价格管理，防止过快下行，冲击地方卖地、冲击其他项目价格审批。

但是，近期包括郑州的不少城市，都纷纷优化了价格指导制度，有的直接不再对商品房销售价格进行指导，有的则扩大了预售价格开发商自由浮动的幅度，有的城市优化了价格审核的流程。

比如，5月底，沈阳为进一步活跃沈阳市房地产市场，推动楼市进一步稳定发展，发布了多项优化政策。公告显示，沈阳市全区域解除限购、限售基础上，且不再实施新建商品住房销售价格指导。

6月22日，兰州也发文表示，继续深入落实此前出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，取消购房资格限制，取消住房上市交易限制年限，取消对新建商品住房价格备案。

本次郑州取消新房“限价”原因为何？李宇嘉认为，一方面，开发商大幅度降价促销，住建部门的指导已经没有效率了；此外，将价格自由调整权给到开发商，免除二次申请条件的冗余流程，有利于开发商更好地促销。更重要的是给市场传达信号，价格自由定价、自由波动，买者卖者自负。

中指研究院河南公司总经理梁波涛认为，郑州此次政策调整后，房地产限制性政策全面解除，商品住房市场回归高度市场化运行。与此同时，郑州人才公寓、配售型保障性住房大力推进，“保障房+商品房”的住房双轨制运行格局逐步建立，促进郑州房地产发展新模式加速形成。

“此外，取消限价有助于引导市场供应高品质商品住宅，推动住房供给结构优化，更好满足居民改善性住房需求，对于房地产市场健康发展具有积极意义。”他认为。

李宇嘉也表示，取消限价有利于开发商自由定价，但同时可能加剧市场对房价下跌的预期，反过来影响二手房价格。“当然，当市场上有大量的房屋出售，供求关系不紧张、甚至供过于求了，也就是市场发挥决定性作用的时候了，价格是市场供求和预期的准绳。”

回看郑州楼市，今年当地多次出台政策，优化房地产市场调控。目前，郑州商业性个人住房贷款首付比例已调整为首套15%、二套25%，贷款利率为首套3.35%、二套3.45%，公积金贷款利率降低至2.85%。叠加住房“以旧换新”等利好，郑州二季度商品住房市场有所回升。

郑州市房管局数据显示，二季度郑州市商品住房销售面积环比上月增幅分别为：4月增长6.05%、5月增长65.78%、6月增长6.35%。其中，6月份商品房销售面积达到125.33万平方米。

当地“以旧换新”的政策，通过鼓励居民将旧房置换为新房，促进了当地商品住房市场的库存消化。据郑州市房协数据显示，6月份以来，郑州市各售楼部到访量增加30%左右，二手房带看量增加40%左右，“以旧换新”群众咨询量增加50%左右。截至6月30日，二手房收购主体郑州城发安居有限公司，二手房源报名登记已超过9000套，签订收购协议2637套。

郑州还在大力举办团购活动，促进新房市场销售。7月21日，郑州市商品房团购活动推出近5万套商品房，将开展为期数月的团购活动，期间将对前5000名购房人给予每人5000元的消费券补贴。郑州计划在2024年7月20日至12月31日，举办不少于50场商品房团购活动。