买一套送一套,这个超大城市房价破“1.8”了
01
买一套送一套
去年晋级为超大城市后的东莞,楼市成了最大的困局。
7月份中旬,才遭遇李嘉诚做空,其位于厚街的海逸豪庭半价出售。
该项目均价此前销售均价约2.3万元-2.4万元/平方米,高点时期的3万+,目前打折过后的销售价格降到了1.4万元,较之前的均价降了1万元,较高点时期,降价了超50%。
现在又有另外一家开发商,将其位于主城街道的项目,开启买一套送一套模式。
据财联社报道,该“买一套送一套”的项目,位于东莞主城万江街道,购买东莞该项目参与活动的房源,可获赠由其开发的位于惠州另一个楼盘的一套公寓房,但本次“买一送一”仅限于140平方米以上大户型房源。
买东莞的房子,赠送惠州的公寓。这一操作和上半年招商蛇口在北京搞的活动,如出一辙,买北京一套房,送烟台一套海景房。
尽管活动只是限定“140平米以上的大户型”,但根据财联社报道,其余房源价格也出现了明显跳水。
这个项目89平方米、105平方米等几种户型的房源,目前价格在2.6万元/平方米左右,122平方米房源单价差不多3.1万元/平方米的样子。
而之前的开盘价是3.5万元。也即相当于部分房子,价格较之前下跌了1万元左右。
无论是李嘉诚的半价出售,还是如今万江街道该项目的买一送一,都是房价整体下降的映射。
君不见,隔壁大哥深圳的房价,均价已经破“6”了。已从最高点时期的接近9万元,跌到如今低于6万元。
乐有家披露,7月过半,深圳乐有家门店成交数据显示,7月上旬二手住宅成交均价为5.9万元/㎡,对比6月下跌3%,也意味着深圳房价正式迈入“5字头”。
南京过去半年房价就跌了19%,均价跌至2.4万元。
苏州房价已经跌破2万元,6月份成交价为1.89万元/平方米。
广州房价整体回到了2017年。
北京房价回到了2018年。
杭州房价回到了2019年。
至于武汉、天津、郑州、南京,房价至少已经回到了2016年。
而东莞,均价已经从2.43万元跌至如今的1.78万元,相较于高点跌了26.8%。
02
东莞房价,跌破1.8万了
根据东莞市住建局公布的《2024年6月东莞市商品住宅网上签约销售情况》披露:
2024年6月,东莞市二手房均价为17821元/平方米。
本号之前根据东莞市住建局最近三年发布的同类报告,再结合最新发布的3月份报告,总结出了很多有趣的数据:
制图:城市财经;数据:东莞市统计局
第一, 东莞的二手房均价见顶于2023年4月份, 当时东莞的二手房均价高达24334元/平方米,如今跌至17821元/平方米,相比于高点,跌去了26.8%。
第二, 当时东莞房价最高片区的松山湖高新区价格逼近4.5万元,7万单价以上的楼盘,不在少数。此外,长安、虎门这些热门板块的房价,也是动辄4万多。
到目前,松山湖高新区、长安均价相比于高点,跌去了五分之一,虎门跌去了近五分之一。
第三, 东莞房价高点时期,城区四街道+两镇均价都在2万以上,南城更是接近3.5万元,如今只有3个在两万之上,三个跌破了两万。
第四, 高点时期,东莞1个高新区均价在4万之上,两个街道与镇均价在3万之上,13个街道与镇均价在2万以上,18个镇均价在2万以下。
如今,4万以上的片区,一个都没有。3万以上的街道与镇,只有松山湖高新区。2万以上的街道与镇,6个。25个镇均价在2万以下,也即“1”字打头。
其中还有两个镇的均价,跌破了万元。石龙镇从1.15万元/平方米跌至9187元/平方米,谢岗镇从1.47万元跌至8845元。
这次搞买一套送一套活动项目所在的万江街道,均价跌至19720元/平方米,相比于高点跌去了三分之一。
均价下降背后,是成交量不济。
合富研究院数据,2024年上半年,东莞新房共成交8129套新房,同比下跌39%,为近6年来新低。上半年,东莞二手住宅共网签11800套、约130万㎡,同比去年减少约3成。
在房价内卷如斯的情况下,想要快速买房回笼资金,没有其他办法可以,只有更卷。
二级房产成交市场冷若如斯,一级土地成交市场自然也好不到哪儿去。
东莞上半年商住地块,颗粒无收。
制图:城市财经;数据:东莞市公共资源交易中心
这就很尴尬了。
03
东莞楼市何以冷若如斯
作为经济强城、工业强城、产业强城、人口强城,东莞的房价为何跌幅如斯?
要知道,论经济,东莞是目前26个万亿GDP城市之一。
论工业, 东莞是全国十大工业强城之一。2023年规模以上工业增加值5171亿元,可供对比的是,广州2023年规模以上工业增加值5145.89亿元。
论产业,东莞坐拥7个千亿产业,其中还有一个万亿产业,计算机、通信和其他电子设备制造业,该产业2021年产值为11037亿元,位居全国第三。
论人口,东莞2020年人口突破了千万,是目前17个千万人口城市之一。同时,东莞于去年城区人口突破千万,与杭州一起,跻身10个超大城市。
论区位,东莞的优势更让很多城市艳羡不已。
东莞身处广深两大一线城市之间,这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。
这样一座要经济有经济,要产业有产业,要人口有人口,要区位有区位的城市,为何房价陷入了疯狂调整当中?
逻辑很简单,上一轮疯狂炒作之下,这座城市的均价严重透支了这座城市的购买力和潜力。
正因为东莞经济强大、工业雄厚、产业不俗、区位优越,所以在上一轮牛市中,各路热钱纷纷涌入东莞,尤其是深圳人,深圳的中介,相当一批都是在给东莞卖楼。
炒作之下,东莞房价一路狂飙,2020年更是领涨全国。
高点时期,其主城街道的东城、南城的项目,动辄4万/元平米,靠近深圳和珠江的长安镇,4万+的楼盘也遍地都是。4万均价并不是东莞房价的天花板,东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖,松山湖的价格一度冲破了7万元。
吹起来的泡沫,跟随宏观大势,在2022年开始消融。
到如今,包括东莞在内的所有热点城市,房价都进入了调整周期。房价调整的根本逻辑,其实就是一句话:很多城市的房价,德不配位。
本号早就说过,对于房价远超城市平均购买力,超前透支城市经济、产业实力的城市来说,往后房价回调是必然选项。
经济、产业、人口无可挑剔的深圳,均价都跌破6万了,遑论东莞。
在分析深圳楼市的文章中,我说过, 正因为房价远超城市大多数的购买力,让大多数无房的人只能望房兴叹。 再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水,让有实力投资的人也丢失了信心,才进入了不断调整的周期当中。
我提出过一个概念,叫“需求断档”。简单理解,就是高房价形成了一个天堑,让相当部分人空有需求没有实力。
总结下来就是:
第一,宏观经济周期、宏观大环境以及全球局势带来的不确定性,让有钱人没有信心和预期买房投资。而且,之前炒房投资收获的人,正在寻求离场,落袋为安。
第二,当下的收入和失业,让相当一部分买不起房的人,更加买不起房。
第三,中间一小撮有首付能力的人群,在调整的环境中,选择持续观望,既怕追高,又怕踏空。
一句话概括就是,富人不买,中产不敢买,普通人买不起。
在这种背景下,房价与收入、预期之间,要寻找一种新的平衡,只有出现了新的平衡点,房价才会止跌。
而就目前的情况来看,平衡点出现还早得很。
本号在今年的文章中多次强调过,本轮调整周期不会短。
当下的楼市,已经进入了调整深水区。
所以,本号再次强调一下, 当下买房卖房的观点,适用于所有城市:
第一,高位站岗的炒房客,能现在卖掉,不要拖,越拖亏损越大。已经赚到甜头的炒房客,应该见好就收,否则当初凭运气赚到的钱,未来会凭本事全都吐出来。
第二,至于只有一套房的中产家庭,未来要做的,是尽一切可能降低刚性债务,收缩家庭的债务表。
第三,买房方面,没有硬需求,没有急需求,尤其是买房需要加杠杆的人群,可以推迟。
第四,对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说,挑到好的房子,如果收入能够负担得起,又特别想买,可以买,但需要做好承受房价下跌的心理准备,这是认知。
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