顶级豪宅，正在被一批富豪疯抢

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大家好，我是东艺，近期我开设了《长三角深度洞察》专栏，持续为大家分享关于长三角的一切，经济、城市发展，投资等等。

最近，我在40度高温的上海及周边城市做豪宅项目调研，想看看当下的豪宅市场到底有着怎样的变化。

其实这几年，我一直都在关注长三角的经济发展，也写过很多相关的文章和报告，这里的一切政策导向这些年可以说都经历过。

为什么关注长三角？这里是中国经济的要塞，长三角经济代表了中国经济的趋势和方向，是全国经济的基本盘，研究和参与非常有价值。

而上海，是所有人寻找基本盘的“终极答案”。

在豪宅项目调研的这些天，我听到最多的一句话是：核心城市且具有独特稀缺性的豪宅，是穿越市场周期、实现资产保值增值的正确选择。

大家是否还记得，3月底中海创造过一个“新纪录”，上海中海顺昌玖里首开512套房源，销售额高达196.5亿，刷新全国单盘单日销售纪录。

同样的中海顺昌玖里，我在7月初去调研的时候，风貌别墅也已经入市，29.8万元/平方米的单价刷新了上海市新房均价历史新高。两项目一共就推了49套房源，建筑面积约285—545平方米，套均总价1.1亿元，也是开盘当日“秒光”。

可见，当下市场的顶流豪宅项目，正在被一批富豪疯抢。

数据来源：克而瑞

我在调研的过程中，发现无论是中海、露香园、青溪名邸，还是即将认购的融创外滩壹号院二期，都受到了前所未有的关注度。

很明显，当下豪宅市场正在走出独立行情，豪宅正在刷新普通人对于楼市的认知。那么，豪宅市场的火热，和价格的拉升，接下来又会如何影响楼市？

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今年豪宅很火，能火自然有它的道理。

一方面是产品力+知名度，结果就是卖得好。如6月底，中海领邸玖序入市，232套房源不到90分钟就清盘，销售金额高达66.38亿元。

这个项目我当时亲自跑过，知名度和产品力，都很有说服力，备案均价14.6万元/平方米，单套总价最高当时我看了要3300多万元。

为什么这块地能被抢着买，并且秒光，核心在于它的配置，中海领邸玖序被西岸数智中心、西岸数字谷、西岸传媒港合围，这样的项目毫无疑问有着很高的预期。

1、西岸数智中心：总开发建设体量107万平方米，承担引领上海人工智能产业发展的重任，建设上海人工智能产业集群。

2、西岸数字谷：以西岸智塔为旗舰，整合滨江城开、阿里巴巴、梦响强音等周边载体，集中布局以人工智能为主的头部企业、独角兽企业，带动千亿级人工智能产业集聚区建设。

3、西岸传媒港：徐汇滨江地区开发建设的重要先导项目，总投资312亿元，总用地面积30公顷，已于2021年全面建成，正以中央广播电视总台长三角总部、上海总站为旗舰，集聚腾讯、网易、湘芒果等一批具有影响力的企业。

这样的合围，在地理位置上就已经秒杀很多同类型楼盘。

另一方面，土地的供应结构发生了质的改变。

这两年房企投资规模大幅萎缩，各地方为了竞争剩余的投资份额，都拿出优质地块吸引开发商。

比如上个月上海共出让的4宗土地，成交总金额高达91.33亿元。

“沪九条”出台后，土地出让对竞买规则做出了很大调整。

就是在这样的背景下，有2宗位于杨浦区的地块，被好几家实力房企抢着买，其中，保利发展在与华润、中海、招商等房企经过60轮竞价后，最终花了22.03亿元的价格获得杨浦区平凉社区地块。这块成交楼面价8.85万元/平方米，溢价率高达21.18%。

此外，位于杨浦的长白地块，经过79轮竞价，成交楼面价在7万元/平方米，溢价率也高达17.12%。

可见，现在整个市场的资源，已经向内环的优质地段倾斜。

之所以有这样的趋势，一是开发商出于避险需求，都在追逐确定性更好的优质地块。

二是去年各大城市解除土地“限价”后，各地的土拍中，各类“地王”纷纷涌现。

拿到优质的地块，必然要打造有性价比的产品，这也是开发商树立品牌的最有效方式，有了好的产品，就不缺买家。

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今年上半年，上海3000万以上的新房一共卖了1544套，总价2500万+豪宅新房成交超2025套，成交规模是近10年来的最高。

别看这个成交量好像不大，但我告诉大家，这个成交量已经是去年全年上海3000万以上新房成交量的1.6倍。

重点是，全国3000万以上新房成交量前十的城市加起来，也只有上海的4成。

根据克而瑞的数据，上半年上海供应了20多个豪宅盘，超半数的豪宅盘被日光。

人群结构分布上，像之前火热的中海顺昌玖里，736组客户中上海本地购房者只有44%，外地购房者占比高达54.8%，客户人群大部分来自长三角，以及部分其它城市。

从今年房产销售结构数据看，当下富豪们对核心资产比以往要更加青睐，核心资产的体现，就是在产品力和知名度上，毕竟作为高端豪宅项目，板块价值、产品力和价格都是考量的因素。

对于当下的房地产市场，缺的已经不再是房子，而是高品质住宅。

在这个中高净值人群陷入资产荒的年代，人们自然更关注产品的稀缺性和保值能力，这也是豪宅必须具备的价值。

接下来，上海还有新天地、淮海中路、西藏北路、北外滩这样的核心板块，都会出现不少风貌别墅产品，熟悉上海的朋友一看便知，这就是中高净值人群最关注的价值。

如此一来，下半年依旧是上海豪宅项目的主场戏。

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豪宅市场，细细研究就会发现，选择已经进一步核心化、顶流化。

大部分持有的人可能现在还感受不到，接下来将有一大批垃圾豪宅被市场抛弃，市场更加聚焦于核心地块、顶流产品。

目前这个趋势正在形成共识。

这就不得不提另一面的上海，目前上海3000万以上的二手挂牌量明显增加，越来越多的房东想要抛盘置换更具性价比的房子。

七月，某家数据显示3000万以上房源的挂牌量超1300套，虽然才1300多套，但上海3000万以上的二手房一年成交量也就五六百套。

数据来源：中原地产；整理：米宅

抛售的房东，大部分还不是在新天地、古北这样的顶级核心区，而是聚焦在中环及以外的地段。这种现象，引发了我对于当下楼市的一点儿思考。接下来，不管你是买豪宅还是其它自住型房子，请记住两句话：

1、有条件置换立马置换更核心的产品，不要犹豫。

2、垃圾资产终将被摈弃，这在未来是负债，不是资产，核心资产永远穿越周期。

这两句话，是我近期调研非常深刻的记录。

对豪宅市场，无论哪里，接下来都会发生巨变，有条件的、或者持有豪宅的朋友，接下来的五句话，一定要听进去。

1、市区内环内风貌地块的别墅将持续高举高打，包括上海新天地、杭州的滨江阳光海岸、苏州绿城御园。

2、总价在1500-2000万的中等豪宅大量入市后会被疯抢，120-150面积的三房将打不过180-200平的四房，这是楼市发展的必然。

3、总价5000万以上的市区新房供应速度将被动加大，总价3000-5000万的大平层高度关注地段、产品力、品牌的叠加，顶流溢价能力永远领先。

4、价格合适，赶紧卖出，置换成顶级地段的顶流新盘，特别要抛弃限价时代的装修和公区都一般的伪豪宅。

5、记住前面四句话。