买北京倒挂盘，已亏500万？

近日，有自媒体发布消息称： 6 月 23 号， 中信 国安府成交 了 一套 197 平三房房源，成交总价 2800 万，折合单价只有 14 万出头。竟然比新房还要便宜 2-3 万一平。去年打新上车的人，一套要亏掉约 500 万。

中信国安府最近正处于风口浪尖，5 月 11 日刚拿到了新一批次的预售许可证，两栋楼共 153 套房源，最高单价 17.5 万元 / 平米，393 平米顶楼户型总价接近 7000 万。

信息来源：北京市住建委官网

2023 年，中信国安府就是北京最火的楼盘之一。它位于北京西城区，临近宣武门地铁站，距离天安门直线 1.5 公里，到金融街直线 1.8 公里，是一个步行可以到达北京正中心的位置。这个位置出新房，基本上就意味着是 " 限量供应 "。

所以，在 2023 年 6 月北京楼市已经显出下行迹象的时候，中信国安府开盘依然热销，很多文章的口径是 500 多套房源 " 秒光 "，而且是 " 在没有任何宣传，甚至连售楼处都找不到的情况下 "。

根据地产营销人统计，2023 年 7 月，中信国安府网签金额就达到了 20.83 亿元，总金额在北京楼市排名第一，并且遥遥领先。

数据来源：地产营销人

虽然 2023 年 7 月中信国安府成交均价高达约 17 万 / 平米，但仍被认为是一个价格倒挂项目，因为附近好一点品质的小区二手房都要奔 20 万 / 平米了。

链家数据，2024 年 8 月 5 日

这么核心又 " 绝版 " 的位置，也进入 " 亏本大甩卖 " 剧情了吗？

实际上，关于价差部分的事实可能被夸大了，但中信国安府的去化速度确实也变慢了，有点 " 卖不动 " 的迹象。

被传 " 亏本 500 万 " 出售的这套房源，是一套 197 平米的低楼层房源，整体空间比较狭长，面宽窄，餐厅是暗厅，两个卫生间也都是暗卫，户型有比较明显的缺陷。而 197 平米户型，在中信国安府内也是偏小的面积段，属于非主力产品，市场信心不足的时候卖不上价格的逻辑也就比较成立。

可以直接对比的是，中信国安府目前有 197 平米的在售现房，价格从 13.7 万 / 平米到 14.3 万 / 平米不等，这批房源就是去年 6 月份获得预售证的房源转为现房销售的。

信息来源：链家

目前中信国安府有 13 套房源挂牌在售，其中单价低于 18 万 / 平米的有 4 套，面积全部在 200 平米以下。价格最低的一套，单价 14.1 万 / 平米，是一个底层、毛坯、东西向房源。

户型面积超过 200 平米的房源，挂牌价格全部在 20 万 / 平米以上（不排除急售房源有较大的议价空间）。

不过，今年中信国安府确实卖得慢了。5 月 11 日获得预售证至今接近 3 个月（截至 8 月 5 日），项目签约 + 预定合计 60 套房源，去化率为 39.2%，不仅没有 " 秒光 "，连一半也没卖到。

卖得更好的 4 号楼，最低单价只有 10 万 / 平米。

2023 年买一套中信国安府的房子，还需要缴纳 160 万 " 茶水费 "，提供 1000 万或者 1500 万验资，付款要求也极为苛刻。到了 2024 年，项目拿出了楼王位置的 6 号楼，价格没有明显上涨，销售速度却慢了下来。

据销冠智库统计，7 月以来，北京周度盘均到访量逐渐降低，在到访缩量的基础上，除非转化率有所突破，否则 8 月成交端数据将进一步缩减。不过，周盘均认购套数也开始明显下降。

数据来源：销冠智库

新盘卖不动的很大原因是被二手房市场 " 带崩 " 的，中信国安府的二手房虽然没有像传闻的那样巨亏 500 万，但之前成交活跃的顶豪逐渐冷却，并不是一个积极的信号，甚至在暗示：买核心位置的顶级豪宅也没有投资收益了。

2022 年卖得非常好的中海甲叁号院，当时的成交均价约 11.2 万 / 平米，目前有 15 套二手房源挂牌在售，价格最低的一套 10.3 万 / 平米，最贵的一套也只有 12.3 万 / 平米。

中海甲叁号院所在的丰台造甲村，可以说是近几年丰台新盘的 " 地王 " 位置，位于四环内，距离丽泽只有 3 站地铁的距离，再加上中海的产品力加持，此前买入的业主也只够堪堪打平成本收益。

中海甲叁号院二手房不再坚挺，新房房源也推出了特价房，95 折开卖，原先 12.5 万 / 平米的单价，现在降到了 11.7 万 / 平米。

朝阳北苑板块有一个长销项目：润泽御府，北京很多操盘手都去这个盘学习过，在朝阳区，它堪称是一个神盘，2015 年第一次开盘到 2022 年新一期的独栋别墅开售，润泽御府似乎从来没有担心过销售问题。2022 年，它能够在北京五环外，以单价 10.5 万 / 平米的均价，在半年内卖掉 5 个多亿。

最近，一些拿到别墅房门钥匙、还没装修的业主，已经开始挂牌出售这个北京市六区难得的独栋产品，而挂牌价格也多在 11 万 / 平米上下。

北京最核心位置的房产和最稀缺的产品是北京楼市最后的压舱石，现在这些压舱石已经开始有点疲软了。

北京庄园，号称每一栋售价都超过 1 亿元的独栋别墅，室内精装配置到牙签的惊人细节，现总价 5900 万起步，相当于 7 折售卖。

数据来源：好评与差评

相比单价 10 万 + 的顶级产品，价格在 7-9 万 / 平米区间的新盘，其实是北京楼市中压力最大的。

安居客对二手房挂牌均价的监测显示，过去一年，北京二手房挂牌价格平均下降了 16.29%，相当于去年一套 800 万的房子，现在挂牌价格只剩下 670 万。

其中，价格波动最大的面积段为 90-130 平米，这是一个以改善为主的面积区间，房价下滑会造成连锁效应。一方面，准备卖旧买新的业主发现，房价下跌导致了首付缩水，贷款占比上升，上车能力变弱了；另一方面，原先准备卖掉小面积换成三居、四居的购房者发现换二手房更符合家庭资产负债表安全需求，有时候二手房市场还能捡漏，即买即住，导致改善需求大批分流。

数据来源：安居客

从位置上来说，作为中国首个实施全面减量发展的超大城市，北京从 2015 年就开始 " 减量 "，明确控制城乡建设用地和建筑规模，特别是对四环以内的中心城区进行开发 " 限量 "，所以四环内的产品自带稀缺属性，新盘必然会走向顶级豪宅方向。大量开发指标被分配到五环沿线和 5-6 环之间，形成了产品供应集中的几大板块，同时五环沿线上的新盘，因为内城新盘供应缩量，也开始带上了部分稀缺熟悉，价格不断被抬到了 7-9 万元 / 平米，总价千万级别的项目扎堆。

随着五环内二手房价格的明显下降，这些新盘的目标客群被严重稀释。例如大瓦窑的京能西贤府、中建和颂九里，西红门的招商臻园、花香壹号等。

招商臻园原价 7.3 万 / 平米的四居室，特价只需要 6 万 / 平米；和颂九里 112 平米户型的最低总价已经拉到了 800 万以下；朝阳的丽都壹号也推出了 6.6 万 / 平米的特价房，几乎要与周边次新房源形成倒挂了。

这个价格区间的新房交付变成二手房上市之后，也比 10 万 + 顶级产品破发明显得多。

除了网传的曾经的大热盘海淀幸福里，业主以 8.8 万 / 平米的价格买入，今年 6 月 2 日以总价 1230 万、单价 8.2 万 / 平米的价格亏本出售，与该项目一河之隔的冠城大通百旺府破发更为严重。

2022 年上半年冠城大通百旺府新房的成交单价约为 7.6 万 / 平米，但目前大批二手房房源挂牌价格在 6 万 / 平米左右。

朝阳丽都悦府 2022 年上半年网签接近 3 亿元，在 8-9 万 / 平米价格区间中排名全市新房第 12 位，成交单价 8.9 万 / 平米，到了 2024 年 8 月，该小区二手房最低挂牌价已经降到了 7.2 万 / 平米。

丰台元熙华府，2022 年新房售价高达 8.4 万 / 平米，目前二手房挂牌价格在 7 万 / 平米左右，最低价格 6.1 万 / 平米。

曾经的石景山热门项目禧瑞学府，最近也开始有二手房挂牌出售，挂牌价格与当时的新房售价相当，但这个价格下并没有实际成交。

市场压力之下，有不少新盘都开始 " 向下兼容 "，摒弃豪宅等拉高身份的定位，而只讲产品力，主打增加低首付、高赠送等卖点，以求稳住潜在购房者。

不过目前北京楼市新房 " 破发 " 的情况并不严重，特别是市区核心位置的顶级产品，甚至还有个别项目相比两年前价格上涨的情况出现。实际上，在全国楼市开始下行的时候，北京这样的城市仍然具有比较优势，但值得注意的是，要控制好家庭资产负债表，避免自己被被动清盘。