去库存，楼市第一城出大招了

01

成都，再出手

首先解释一下，成都为何被称为楼市第一城。

2022年年中，成都的商品房成交量就取代武汉，登上了楼市第一城宝座。

2023年年末，成都新房成交量14.75万套，位居全国第一。二手房成交量21.99万套，位居全国第一，是当之无愧的楼市第一城。

2024上半年，成都新房+二手房合计成交15.29万套，依旧位列第一。

8月12日，成都发布楼市新政。这是成都继4月末全面解除限购后的再一次放松。

文件第二条，意味着跨区购房可以降首付，挂牌可以降首付。

比如你在金牛区有房，现在去武侯区买房，可以视作首套，按照首套的首付比例与贷款利率执行。

此外，如果你在青羊区有一套房，现在挂牌出售，即便没有卖出，现在买房也可以视作首套。这个政策的想象空间很大，或者说漏洞很大。

第三条则索性直接梭哈。无论你有多少套房，只要贷款还清了，继续买房，首付比例与贷款利率由你和金融机构自行商定。

新政的目的很明确，促进房产成交，为了去库存。

关键问题来了，成都的二手房不是创新高了吗？怎么还要发布新政刺激？因为新房仍非常低迷。

7月份成都的二手房成交量，再次冲破了2万套。

成都购房通数据显示，7月成都二手房成交突破2万套，达到21240套，较6月增加3422套，环比上涨19.2%，同比上涨38.3%；成交面积环比上涨近2成。

21240套，创下了今年成交量新高，是时隔15个月来再次冲破两万套。

但有趣的是，成都的新房却与二手房严重背离。连续两个月向下。7月份只成交了7166套，环比下跌4.1%，同比下跌40.1%。成交量只有二手房的三分之一。

今年以来，二手房成交套数均是新房成交套数的2倍以上。

这样的现象，并非成都独有，在7月份我写的《久违！二手房，嗨翻了！》详细介绍过，中心城市二手房的成交量普遍远超新房成交量。

比如北京，中原地产数据，北京6月二手房住宅网签量14987套，达到了15个月以来的最高水平。

而同期，新房成交仅3870套，只有二手房网签量的四分之一。

上海6月二手房累计成交26374套，环比5月二手房成交上涨41%，创下近3年以来新高。

同期上海的新房成交量10505套，二手房成交量是新房成交量的2.5倍。

深圳市房地产中介协会7月1日公布的数据，深圳6月二手房网签量5309套，环比上涨9%，同比上涨66%。 同期新房成交只成交了2927套，差不多也只有二手房网签量的一半。

其他中心城市，不外如是。

两个问题来了：

第一，二手房为何比新房卖得更好？

第二，成都的二手房为何又这么疯狂？

02

二手房虹吸新房

关于第一个问题，主要两个因素：

第一，二手房是现房，比期房安全。

在当下房企不断出清的背景下，买新房像买盲盒，不确定性太大。而二手房则是一手交钱一手交货。

现在大家买房更倾向于二手房和现房，全国新房与二手房成交数据，就是购房者最好的心理映射。

第二，二手房价格跌幅更猛。

北京、上海、深圳、杭州的二手房成交量，创下不同时期新高，除了有517新政助推外，更重要的一个原因，是降价让利。

国家统计局不久前披露的5月份70个大中城市数据显示，70个城市二手房环比同比，无一不在下降。

6月份环比下跌城市66个，同比则依旧集体下跌。

制图：城市财经；数据：国家统计局

新房当然也在降，70个城市，新房价格环比下跌城市65个，同比下跌68个。

但新房跌幅相比于二手房，小太多。

因为新房开盘需要申请备案价，在地方政府限跌的背景下，备案价不允许下调太多。而且打折幅度超过一定范围就不允许网签。

去年，武汉、惠州、昆山、成都、厦门等城市均有因为跌幅过大也喊停楼盘网签，乃至对房企进行处罚的案例。

而二手房是业主的自主行为，在大环境推动下，越来越多的炒房客和置换人群扎堆挂牌，大力度降价解套。

以深圳来说，过去三年半的时间里深圳的房价从8字头跌入7字头跌入6字头，如今已经跌入5字头了。

深圳如此，其他城市可想而知。

以诸葛找房公布的最新数据来看，目前主要城市的二手房市场，绝大部分都在降价让利，或者说套现离场。

北京目前挂牌二手房调价房源中降价房源占比96.5%。

上海二手房调价房源中，93%在降价。

广州二手房调价房源中，95%在降价。

苏州二手房调价房源中，96%在降价。

南京二手房调价房源中，96%在降价。

重庆二手房调价房源中，近92%在降价。

再看成都方面。

克而瑞四川数据显示，3月成都中心城区二手房成交均价就跌至1.45万元/㎡，跌回2019年1月水平。

从各板块来看，跌幅最大的是科学城板块。数据显示，科学城目前二手房均价17477元/平方米，相较于2020年的30258元/平方米，下跌了42%。直接从“3”字头跌入了“1”字头。

相比于2020年，二环内的东客站均价跌破了2万，柳林、郫都老城、龙泉驿老城、新都老城、温江老城、红光、西河跌破了1万。

再看新房，成都6月份新房成交价在5月份短暂回到“2”字打头时代后，再次跌破2万元，进入了“1”字打头时代。

二手房与新房价格都在跌，但后者明显跌幅不如前者。

新房相比于二手房，既存在不确定性，价格让利又不够诚意，怎么抵挡二手房的虹吸？

这是当下新房无法抵挡二手房虹吸的根本原因。

为此，今年很多城市都在取消限价，打开新房跌停板。

郑州已经发布了公开文件，取消限价。武汉、广州南沙、兰州等地，最近也在回应一些问题时透露，新房不再限价。

至于第二个问题，则是人口涌入和价格疯狂内卷共同造成的。

成都这些年本身的人口增量很不错，大量人口涌入的结果，便是带来大量的购房需求。

2010至2020十年间，成都人口净增581.9万人，增量位居全国第三。2023年，在全国人口减少量加速的背景下，也仍有13.5万的增量。

所以，成都本身的潜在需求，还是很旺盛。在这种背景下，二手房又在疯狂降价让利，迎合了这种需求。

不断降价，让购房门槛不断降低，两者迎头相撞，便成就了成都7月份二手房成交量冲破2万套的现状。

从成交结构来看，总价150万以下的房源成交占比在70%左右，而且100万以下的房源成交占比在逐月升高。

意思很明显，刚需都在买降价更疯狂的老破小。

这再一次印证了那句老话，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。也再次击碎了所谓的“买涨不买跌”的片面论断。

从今年成都的整体成交情况来看，在如今的大环境下，成交量整体还是缩水了不少。

根据“成都购房通”梳理的成都住建局数据显示：

新房方面成交量：

2024上半年大成都新房成交50548套，较去年上半年的81688套同比减少31140套，下降38.12%；其中中心城区成交39388套，同比下降39.02%；郊区新城成交11160套，同比下降34.71%。

二手房成交量方面：

2024年上半年，大成都二手房成交104359套，较去年的119490套同比减少115131套，下降12.66%；其中中心城区成交88039套，同比下降14.31%；郊区新城成交16320套，同比下降2.56%。

这种局面叠加今年成都的经济形势来看，可以有一个判断，那就是成都的房价下调，还远未结束。

03

成都房价还会继续调整

成都统计局公布了上半年经济数据：

上半年，全市实现地区生产总值11152.1亿元，按可比价格计算，同比增长4.8%。

4.8%的平均增速，比全国5%的平均增速低0.2个百分点。在头部城市中，与上海、杭州一起，位列倒数第三。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

成都表现不佳在于工业疲软。

上半年， 成都规模以上工业增加值同比增长2.6% 。按轻重工业分，轻工业增长1.8%；重工业增长3.0%。分行业看，五大先进制造业增长0.8%，其中，新型材料产业增长6.6%，医药健康产业增长4.4%，绿色食品产业增长0.4%，装备制造产业下降1.6%，电子信息产业下降2.3%。

规上工业增加值增速只有2.6%，其中装备制造业、电子信息产业均下降。电子信息产业是成都的当家工业，当家工业下滑，影响自然大。

而工业疲软 带来的结果，便是出口不济。 上半年，成都出口总额2193.8亿元，下降2.9%。

在分析成都优劣势的文章中，我强调过，成都的优势在人口、消费，而劣势则是产业，相比于东部城市存在明显短板，尤其是工业、先进制造业、汽车工业等。

2023年，成都的规模以上工业营业收入为17780.9亿元，距离规上工业营收排名第十的天津还差6000多亿元。

在成都的工业分类中，按照工信部划分的41个工业大类来看，拥有5个营收超千亿的产业，其当家产业是计算机、通信与其他电子设备制造业。

2022年这一产业总营收5128.3亿元，位居成都各产业第一位。

制图：城市财经；数据：成都市统计局

然而，对比来看，计算机、通信与其他电子设备制造业的2022年营收比2021年下降了123亿元。

这意味着，成都的信息技术产业在缩水。缩水的证据，不仅体现在当家产业营收下降，还体现在：

第一，今年前五个月，成都市五大先进制造业中，电子信息产业工业增加值下降了3.3%。

来源：成都市统计局

第二，成都多个关键工业产品产量跳水，尤其是电子信息产业相关的产品。

成都的电子信息产业起步于2003年。

当年，英特尔积极响应中国政府“西部大开发”战略，宣布投资建设成都芯片封装测试厂，是最早在成都乃至西部进行大规模投资的跨国公司之一。

之后英特尔带来了鲶鱼效应，富士康、戴尔、仁宝、联想、德州仪器、纬创等一大批全球电脑生产制造商及研发巨擘布局成都，揭开了成都IT产业发展序幕。

之后十年间，成都迎来了电子信息发展的黄金十年。

然而，这些年，受全球政治气候影响叠加全球经济复苏疲软影响，产业转移，让成都遭遇了产量下滑之痛。

从成都统计局披露的数据来看，2022年，成都集成电路产量只有87.4亿块，相较于2021年90.3亿块的高点，减少了11.9亿块，降幅13.18%。

制图：城市财经；数据：成都市统计局

电子计算机整机产量，更是大跳水。2023年，成都的电子计算机整机产量为5221.4万台，相较于2021年9735.84万台高点，近乎腰斩。

制图：城市财经；数据：成都市统计局

跌幅大的，还有手机产量。

巅峰时期，成都的手机产量为1391.57万台，而去年的产量只有406.3万台，下跌了70.8%。

制图：城市财经；数据：成都统计局

可能是跌幅过大，2023年的手机产量数据，成都就干脆不再公布了。

其实，成都的手机产量相比于其他城市少得可怜，与深圳、东莞这样的手机大城没法比，与同处西南的重庆，同样没法比。 重庆的手机产量巅峰时期为2.87亿台。

除了当家产业的诸多工业产品产量跳水之外，第二大产业汽车工业，产量也同样出现了跳水。

这些年，新能源汽车搅局，让汽车工业本就薄弱的成都，更加难受。

从成都统计局披露的数据来看，成都的汽车工业始于1968年，当年产量只有两辆 。

1969年增至33辆，1988年逼近万辆，2011年逼近20万辆，2016年突破100万辆。2017年到达波峰，132.99万辆，之后开始下滑，特别是2020年开始断崖式跳水。

2022年，成都的汽车产量只有62.1万辆，相比于高峰时期，腰斩了。

制图：城市财经；数据：成都统计局

这种局面之下，就业率更难提升，收入更难提振，买房能力也就无从谈起。

成都的房价调整才开始而已，后面会更加凶悍。