南京房价，卷疯了

01

买房，送飞机

房地产下行周期中，开发商和地方政府为了去库存，也是八仙过海各显神通。

过去几年，我们看到了太多花式营销。买房送车、买房送装修、买房返现、农产品抵扣放宽、鼓励农民买房、鼓励公职人员带头买房、买房送猪。

我们还见过“免费送房”，当然不是真的免费，而是业主直接把房转给你，不要你任何钱，只是后面的贷款由你来还。

今年很多城市开启了买房送户口。而最近，买房送飞机的主意，也被开发商想出来了。

招商蛇口南京公司发布消息：

其在南京的楼盘招商局中心日前推出买房送私人飞机的活动，购房即送价值20万私人飞机大礼包，内容包含：飞行员执照；100小时总飞行时长（每年10小时）以及私人飞机5%产权。

普通买房者，哪有时间去学开飞机，哪有闲情逸致去开飞机。

不急，所谓的送飞行员执照、100小时飞行时长和飞机5%的产权，你可以折现。

财联社披露，该楼盘销售介绍：

“如果不使用私人飞机大礼包，这部分权益可以转为现金优惠……恐怕没有买家选择飞机权益包，而会选择20万元的现金优惠。因为这20万元的权益，可以直接抵扣房款，如果选择飞机礼包，那么所选房源销售价格还是原先的，买家并没有获得实际优惠，这相当于买家自己来买飞行权益，因此几乎不会有人选飞行礼包。

透过现象看本质，这其实还是开发商的变相降价，为了规避限跌令，也是煞费苦心。

不过，后续南京的开发商估计也可以大大方方地降价了，因为放开限价，已经形成了一种趋势。郑州发布了正式文件，取消限价。武汉也妥协了，基本是涨跌随意。

沈阳、宁德、阳江、大理、珠海、芜湖、淮南今年也对限价进行了取消或放松。后续必然会有更多城市跟进。

毕竟，在房价卷疯了的时代里，没有更好的选择。

02

南京房价，卷疯了

南京的花式营销，今年年初也上演过。

每日经济新闻披露，3月份南京市栖霞区一家楼盘从元宵节到3月18日举行团购返现活动，房价在原有9.5折的基础上，只要签约后银行放款，就能得到公司的返现补贴。

当时该楼盘在售的94平方米房源，折扣后的房价在2.7万元/平方米左右，总价为253.8万元，最低首付2成为50.76万元。

该项目的返现补贴最高可达到60万元，而房源的首付款约50万元，相当于买房倒送10万元，这被市场戏称为“开发商倒贴卖房”。

花式营销背后，是房子难卖。先看全国整体情况。

国家统计局披露：

1-7月份，新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。

来源：国家统计局

分大区来看，房地产投资，东北跌幅最大，其次是西部、中部和东部。

商品房销量，东部、中部、西部、东北都是两位数下跌。中部跌幅最大，前七个月销售面积和销售额跌幅都在四分之一左右。

来源：国家统计局

再看南京的情况。南京是过去两年里，出台救市措施最多的城市之一，然而依旧挡不住楼市转向。

南京楼市见顶于2021年。2021年，南京的商品房销售面积1510.95万平方米，销售额4063.84亿元。2022年两项数据分别降至942.32万平方米、2428.14亿元，跌幅分别为37.6%、40.3%。

来源：南京统计局

2023年，南京商品房销售面积906.03万平方米，比上年下降3.9%。

新房价格方面，我爱我家南京研究院数据显示，南京新房价格从2022年开始转跌，2023年的新房成交均价32049元/平方米，同比下跌了7.1%。

来源：我爱我家南京研究院

国家统计局披露的数据显示，7月份南京新房价格同比下跌了10%。也即相较于去年7月份，呈现了两位数下跌。

更能准确反映市场变化的二手房，南京更是开始比狠。

南京的二手房成交量见顶于2020年，房价见顶于2021年。2023年在业主们疯狂降价让利的情况下，二手房成交量上涨了不少。

其二手房价格，2023年跌破了3万元。

到今年7月份，南京的二手房均价已经跌至22760元/平方米。也即从年初到如今，南京的二手房价格下跌了24%。

南京为何下跌如斯？

有大环境因素，也有这座城市特定的因素。

03

南京为何不扛跌

第一，上一轮上涨太猛。

在上一轮牛市中，南京房价开启了跳跃式增长，与厦门、苏州、合肥一起并称为楼市四小龙。

到如今，这些城市都在疯狂挤泡沫。

南京下跌，还有自身的一些特定因素，比如人口竞争力偏弱。

第二，南京人口竞争力中规中矩。

相比于南京，杭州其实炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在强二线城市中，南京市场的房价跌幅比它们都大，只比武汉好一些。

武汉是因为库存太大，位居全国第二。

南京则有人口增量不够显著、产业中规中矩的原因。

在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。

而南京，过去十年，没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21万，大多数年份增量都只有几万人。

制图：城市财经；数据：南京市统计局

所谓没有对比，就没有伤害。在全国人口增量创新低的2021年，南京常住人口增加了10.34万人，增量位居内地第11位。

在2022年全国人口见顶减少85万的背景下，南京增加了6.77万人，增量位居第14位。

2023年南京人口增加了5.59万，增量位居第16位。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

没有更坏，也没有更好。

第三，经济增速放缓。

房地产之于经济的关系，是后者决定前者，而非前者决定后者。也即经济兴盛下的房地产才会繁荣，才有意义。经济疲软，房地产也不会不好受。

逻辑很简单，只有经济增长收入才能增长，大家才有能力买房。

如果纯属以来房地产来拉动经济，则是虚假繁荣，一旦遭遇调整，就会被打回原形。

本号这几年分析过的南宁、昆明、太原等城市就是例证。

南京今年的经济增速，表现并不亮眼。

南京一季度GDP实际增速只有3.8%，跑输了全国平均增速。而且，这一增速与长沙一起，在26个万亿GDP城市中 并列倒数第四。

上半年，南京增速为4.4%，在26个万亿GDP城市中，依旧位列倒数第四。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

对于一个城市来说，所有问题的根源都是经济问题，而所有经济问题的本质都是产业问题。

南京，如果没有深入了解，光凭印象或者网络上的报道，感觉很牛。它是经济第二强省江苏的省会、六朝古都、民国都城，并且是目前唯二用“京”字命名的城市。

南京的确很牛掰。

这个地方，古代被称为金陵、建康、应天，南京这个名称起源于明朝。

朱元璋在南京开国，以开封府为北京，应天府为南京。十年后，“北京”开封府被撤销，南京也改为京师。

朱棣在靖难之役后，将都城从南京迁往北京，开启天子守国门模式，京师再次成为了南京，形成了一北一南两京。

尽管告别了京师头衔，但南京在南直隶头衔加持下，经济、人口丝毫不弱于北京。到明代中叶，南京城人口120万，成为当时世界上最大的城市。终明一朝，南京一直是南方的政治、经济、文化中心。

如今的南京，虽然再也无法与北京争雄，但作为中国内地GDP十强城市，南京的综合实力依旧可圈可点。尤其是教育实力。

南京坐拥52所高校，其中34所本科院校。拥有南京大学、东南大学两所985兼211高校。另外还有南京航空航天大学、南京理工大学、河海大学、南京农业大学、中国药科大学、南京师范大学等211大学。

在国家公布的第二批“双一流”大学数量排名中，南京位居全国第三，仅次于京沪。

但南京也有明显短板。

南方周末最近的一篇文章《南京：直面城市无大厂论》，直指南京的短板。

文章指出：

有大厂，就有学历与才华兼备的年轻人集聚。在北京、杭州、深圳，这样的“大厂定律”一直在鲜活上演。然而，拥有五十多所高校、“双一流”大学数量全国第二的南京，却略显尴尬。

文章从人才、营商环境、城市历史、城市地位角度综合分析了南京缺少互联网大厂的原因。

并给出了一项建议，鼓励被称为体制之城、公务员之城、国企之城的南京，构造长期主义的营商环境。

体制之城、公务员之城、国企之城这些标签加身，让南京获得了一个“长三角小东北”的称号。

客观来说，南京在全国可以吊打一大批城市，但在头部强城中，却略显尴尬。我在之前写南京的文章中，用了四个形容南京，“中规中矩”。

人口竞争力中规中矩，产业中规中矩。

人口中规中矩，上面已经介绍。

产业方面，南京的 工业 增加值排名在十名开外 。 2023年规模以上工业营收排名，南京同样在10名开外。

根据江苏省统计局公布的其下辖的13个城市市区工业实力来看，南京甚至比不过万亿GDP新秀常州。

比如规模以上企业数量，南京市区4294个，其中大中型企业385个。常州这两个数据分别是5599个、466个。

苏州的市区的工业实力，在各项数据上都位居第一，所以不要再说苏州是因为下辖的县级市强而强，其市区也是

来源：江苏省统计局

南京的千亿产业数量不错，有6个千亿产业。 6个千亿产业总营收达到了10337.8亿元。 高于成都、郑州、杭州。

制图：城市财经；数据：南京2023年统计年鉴

然而，虽然有6个千亿产业，却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。

从产业实力来说，南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2022年该产业营业收入2318.6亿元，位居南京第一。

然而，就是这个位居第一的当家产业，其他城市比起来，不值一提。

在这一产业上的霸主，是深圳。2022年深圳的计算机、通信和其他电子设备制造业产值25575.79亿元，位居全国第一。其次是苏州，2022年为12727.6亿元。第三是东莞，也在万亿之上。这也是全国仅有的三个拥有万亿产业的城市。

此外南京另一个千亿产业汽车制造业，相比于其他汽车大城，也是不值一提。同样以2021年数据来看，南京位居第15位。第一位的上海，2021年的总产值为7553亿元。

产业上的中规中矩，决定了经济表现的中规中矩。这是南京无法支撑高房价的根本逻辑。

当然，经历了上一轮猛涨，即便产业强悍如深圳，其本身的收入、经济、产业也支撑不了其泡沫巨大的房价。

所以，本号说过，这一轮全国房价普跌的根本逻辑在于，大多数城市的房价，都远超城市本身的购买力和支撑力，“德不配位”。