楼市已经到了“L”底？_ZAKER新闻

访客 2024-08-26 12:27:48 11683 抢沙发

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楼市调整仍未见底。

8 月 15 日，国家统计局公布了最新的房地产相关数据，从投资和销售两端看，均拉胯。

从投资端看，1～7 月份，全国房地产开发投资 60877 亿元，同比下降 10.2%；其中，住宅投资 46230 亿元，下降 10.6%。7 月单月房地产开发投资同比下降 10.8%，降幅比 6 月份扩大 0.7 个百分点。

回头看，房地产投资自 2022 年 4 月份转负以来，一直没有回过正，其间经历了各种救市政策，虽然过程中有个别区间跌幅收窄的时段，但整个市场并未明显好转。

投资端的持续恶化是果，更是因。更直接的数据是，1～7 月份，房企拿地数据同比降了 38%，新开工降了 23%，施工面积降了 12%。开发商不愿意拿地了，现在仍活跃在土拍市场的基本只剩央企了，地方城投今年也逐渐隐退，已经无力为地方土拍兜底了。

长江证券首席经济学家伍戈认为，未来地产供给端的公共资金介入或依然审慎，需求端的利率调整也相对温和。考虑到房价趋弱及房企拿地意愿收缩，初步预计，今年房地产投资的降幅将在去年 -9.6% 基础上扩大至 -11% 左右。

这样的趋势，实在是让人看不到筑底到底何时完成。

如果非得要看投资端的好消息，可能是 7 月份，房地产开发景气指数（简称 " 国房景气指数 "）为 92.22，连续三个月回升，此前 6 月的数据是 92.11，5 月是 92.01。

通常情况下，国房景气指数 100 点是最合适的景气水平，95 至 105 点之间为适度景气水平，95 以下为较低景气水平，105 以上为偏高景气水平。

再看销售端，则表现出明显的量价齐跌。

新房方面，1～7 月份，新建商品房销售面积同比下降 18.6%，新建商品房销售额同比下降 24.3%，好消息是在一系列利好政策作用下，部分房地产相关指标降幅开始收窄，但也好得有限。

更能反映房地产行业枯荣的是二手房销售情况。根据统计局公布的 7 月份的 70 城二手房价表，但无奈的是，7 月份 70 城只有北京和昆明止跌，上海微涨，其余 67 城继续下跌。

分城市层级来看，一线城市中，北京和上海企稳，但广深却跌幅扩大，广州跌 0.9%，深圳跌 1.2%，而从刺激力度来看，广深明显大于京沪，当然从户口的含金量来看，广深也不敌京沪，这个时候就能看到京沪与广深之间的区别了。

二线城市整体环比跌 0.6%，三线城市整体跌 0.7%，一二线城市政策效果更为明显。

具体城市看，有几个可以对比，比如二线城市中，成都 7 月份二手房成交突破 2 万套，环比增长 19.2%，同比增长 38.3%，不得不说成都楼市真是一股清流。

虽说价格指数看，成都 7 月份也跌了 0.7%，但对比一下另一股清流厦门和武汉，今年前 7 个月厦门跌 13.2%，武汉跌 13.4%，刚刚的七月份这两个城市分别跌了 1.8% 和 1.6%，可谓惨烈。

以一套 500 万的房子为例，厦门和武汉一个月分别下跌 9 万和 8 万，对于普通工薪阶层来说，可能是大半年的收入了，这谁扛得住？

自今年 5 月 17 日央行和国家金融监管总局联合发布一系列楼市重磅利好政策以来，已经过去了三个月，自 "5 · 17" 新政之后，各地楼市新政如雨后春笋，总体集中在放开购房门槛、降低购房成本上。

在此基础上，中央层面值得说道的两个政策是以旧换新和国资下场收储商品房。

这两个政策在舆论场上的声量很大，但实际起到的效果却有限。政策的难点在于，这两个政策均没有激发交易增量。以旧换新需要有换新的需要作为前提，而国资下场收储，最终也需要流向市场，需要市场的增量来消化。

因此，国资下场的意愿是很低的，我们前面也说过，在已经公布了收储的城市中，大多设置严苛的条件，本质上就是为了排除那些并不好卖的房子。但试想，如果房子本身就好卖，哪里还需要政府下场来收储呢？

以最新出台收储政策的深圳为例，房源条件包括位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足深圳保障性住房户型、面积（65 平方米以下）要求；生活便利，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；手续齐全，拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。

其实也很好理解，此前政府赚的是 easy money，通过出让土地拿到巨量的资金，又通过房地产开发过程中各种税费的收取，这些都是好赚的钱。但现在要他们下场进行交易，赚 hard-earned money，这对国资来说并不擅长。

伍戈认为，防范化解房地产风险的基调之下，地方国企 " 收储 " 等举措正在推进，但也面临诸多难点。

据多地披露的收储细则来看，收储价格上限多为保障房重置成本（土地划拨 + 建安 + 不超过 5% 利润），与房企以土地招拍挂成本为基础的谈判价格或存在一定缺口。这一方面就将收储的价格压得很低，而另一方面又要从这里面拿到利润，最后受伤的只有那些不得不被收储的房主了。

当前的市场需要力量来托底，如果国资真能将市场多出来的房子承接过去转做保障性住房，确实能稳住下行的势头，但关键在于，这个时候，如果以保障房的价格承接，更是直接将房价打骨折。

最近有房地产观察人士指出，中国房价已经跌回 2016～2017 年的区间！但即使是这样，依然很贵。

中泰国际首席经济学家李迅雷在最近的 2024 网易经济学家年会 · 夏季论坛上说，房地产已经持续了二十多年上升期，上升期如果结束了，它理论上应该是一个下行阶段。

李迅雷建议用租售比来判断目前房价水平，从目前来看，租售比明显还是偏低，如果认为 20 倍市盈率是合理的话，现在房地产市盈率大概在 50 倍，所以房地产恐怕调整时间会比较长。

这就是当前的矛盾所在，国资收储必然要求低价，但当前的房子从拿地开始就很贵，可能土地价格就远远超过了保障性住房的价格，你要求市场按保障性住房的价格卖给你，首先就得将市盈率从 50 倍打下来。

当前来看，救市政策仍势在必行。

8 月 14 日，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲在 2024 博鳌房地产论坛上发表了对房地产和城市化的看法。他指出，尽管宏观经济整体仍显不景气，但房地产市场已接近谷底，谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，也即 "L" 形，还会经历一段困难的时期。

要渡过这个困难期，仍需要政策的不断支持。如果降低门槛还不行，那就砸掉门槛；如果降低成本还不行，那就拿出点诚意来，将存量住房利率再降一降，尽量激发出增量需求来。

稳楼市就是稳经济稳信心，这个常识仍需再三强调。