关于房屋养老金 业界这样看_ZAKER新闻

财联社 8 月 26 日讯（记者 王海春）房屋养老金，成为近日市场关注的一个焦点话题。

住房和城乡建设部副部长董建国在 8 月 23 日国新办举行的 " 推动高质量发展 " 系列主题新闻发布会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等 22 个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。

8 月 26 日，住建部旗下建筑杂志社发表评论文章明确，房屋养老金不是房地产税，公共账户不需要老百姓出钱。

该文章表示，房屋养老金和房地产税是两回事，传言房屋养老金是另一种房地产税属于市场误读，而养老金公共账户资金来源渠道主要有：城市政府可通过地方财政补贴一点、土地出让金归集一些、原公房出售资金等多渠道归集。

该评论文章指出，真正建立起了房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度等相关配套制度，对全生命期的房子以及居住其中的住户，在保障居住质量、品质、环境和安全及资产保值方面都非常有利，这是该项制度设计的初衷。

中央财经大学教授、法学院院长尹飞撰文指出，本次建立的房屋养老金制度，主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户。

其认为，目前，房屋养老金公共账户的款项来自于公共资金，按照 " 不增加个人负担，不减损个人权益 " 的原则，由地方政府探索资金筹集渠道。因此，此次建立的房屋养老金公共账户不会加重业主负担。房屋养老金需要个人承担的，也就是个人账户部分，实际上就是现行的住房专项维修资金，这部分款项，依据《中华人民共和国民法典》本应由业主承担；按照目前的制度设计，在购买商品房或者房改房时业主就已经预缴过。其主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备的保养、维修和更新、改造。这对于保障业主正常使用房屋、提升住宅小区品质十分必要。

尹飞在文中表示，房屋养老金制度建设的重点是公共账户。我国城镇存量住房规模已超过 300 亿平方米，且随着房龄增长，老旧住房的占比还在持续攀升，存量房屋的安全隐患日渐突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共账户，就是为了维护公共安全，就是为了保底线、保应急、保长远，就是为了在发生区域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情况下，对相关房屋提供体检、安全监测等公共服务，为房屋提供全生命周期安全保障，保障业主的人身财产安全以及公共安全。

中泰证券研究所政策专题组负责人、首席分析师杨畅：房屋养老金与房产税存在明显区别

房屋老化会出现各种问题，尤其是安全相关问题。由于房屋安全具有外部性的特点，一旦发生安全事件，很可能危及非房屋产权人的生命财产安全。特别是公共部位或设施，可能出现有人受益，但无人尽责的状况。因此，有必要在现有个人账户的住宅专项维修资金基础上，探索建立公共账户，构建房屋养老金制度的框架体系。

如果由公共账户针对解决公共部位的公共安全问题，那么资金来源自然要由公共部门来筹集，所以目前研究建立的房屋养老金，大概率不需要老百姓直接出钱。与此相应，在管理模式上，公共账户要实行统筹管理，与个人账户进行明确区分。

问题在于，房屋公共部位的公共安全问题，往往具有特殊性，使用公共财力构建的房屋养老金，具有公共性的特点。如何实现公共性政策工具解决特殊性实际问题，大概率需要各地出台更加明确的实施细则，对公共部位和公共安全问题予以充分明确。

房屋养老金与房产税存在明显区别，本质上，房产税是针对房屋占用面积和对应的社会福利进行征税，房屋养老金是针对房屋使用时间进行缴费。房产税是以居民个体或者家庭为征收对象，房屋养老金是以公共部门作为出资主体。

中原地产首席分析师张大伟：从维护修缮角度看 建立住房养老金制有其必要性

住房养老金作为一个相对而言较新的事物，现在对市场来说，某种程度上还是一个含义不是特别清晰的概念。

事实上，房屋维护修缮确有其必要性，如果能够对房屋额外提供保险，使房屋更加安全有保障，的确是切实利民之举。不过，当前市场上关注的问题包括，该养老金具体是如何构成的，以及资金来源于哪里等。

由此，要谈其影响，可能有必要进一步明确一些市场关注的问题。

例如，假如房屋养老金账户金额不足，是否要缴纳费用，由谁缴纳，是需要履行缴纳义务还是自愿的；如需要缴纳，其覆盖所有房子，还是更多针对 " 老破小 "；收取比例多少，因为一年缴纳几十元和一年交几千甚至几万元的影响和差距很大。

还有业界人士提出，住房养老金与公共维修基金是怎样的关系，公共维修基金使用率较低的情况下，设立养老金的必要性如何，也有待厘清。

另外，未来使用住房养老金，是否与房屋产权期限相对应，例如是不是只能使用 50 年或者 70 年，是不是 70 年产权可以免费顺延；再就是，该养老金如何使用，到几十年后使用还是如果有需要立刻就可以维修，该养老金由谁负责管理，以及管理办法是怎样的。

58 安居客研究院院长张波：房屋养护领域未来或诞生更多行业龙头企业

对于房屋养老金，事实上相关部门此前曾提到过。

我国自 1998 年实行住宅专项维修资金管理办法，而房屋体检等三项制度也正是以此为基础，探索实现保障居民住房安全，来完善住房设施的制度化和规划化的。2022 年是启动年，住建部指出要研究建立房屋 " 养老金 " 制度，更好解决既有房屋维修资金来源问题。国务院办公厅也出台相关通知，明确要研究建立此三项制度。2023 年开始进入试点推进阶段，4 月开启试点随后逐步有序展开调研和试点，并同步推进。

住房养老金的设立，有其必要性。城镇化发展会持续给不少城市带来新增人口流入，而满足这类群体的居住需求，一方面可以通过商品房解决，另一方面也需要通过二手房以及租赁解决，大量的二手房和租赁房源本身就存在着房龄老化问题。《中国人口普查年鉴 2020》显示，截至 2020 年末老旧住宅（2000 年前建成）占比有 31%（按照套数），并且未来老旧住房的占比预计将持续攀升。大量老旧小区面临着维护更新的问题，但现有住宅专项维修资金已不能有效满足需求，需要通过三项制度的保障城市化发展过程中人群的安全居住问题。

近日市场关注的房屋养老金资金来源，及资金来源构成，按新闻发布会提到的内容讲的是，试点的重点是政府把公共账户建立起来，并提到，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了。

对于日后住房养老金的个人账户是否需要个人进行缴纳的问题，从现实情况来看，房屋体检、养老都需投入大量的人力、物力和财力。由于业主个体普遍缺乏主动进行房屋体检的意识和动力，目前政府财政压力较大，难以承担全部费用。资金来源可考虑从房屋维修基金进行优先解决，但随着中国已经进入存量房时代，而老旧房屋占比不断上升，房屋的维修基金未来面临的缺口也会不断增多。对于公共维修基金可能面临的不足，续收的难题是房屋养老金制度解决的重要问题之一。

我们认为，探索建立多元化的资金筹集机制，才能确保房屋体检工作的顺利开展。例如每年可从物业增值性收入，也可从小区中的广告收入、停车费收入等归集一部分。还可以统筹考虑将房产税中进行部分归集，并做到专款专用，更有利于资金的筹集。同时，可考虑从土地出让收入金等划取一定比例资金，作为房屋养老金的资金来源。

对于房屋养老金与房地产税有着怎样的区别，以及在大众比较关心的账户监管层面，应该如何做好的问题，应该明确的是，房屋养老金本质上并不是房地产税。房地产税本质上是税收，收取之后也非完全应用到小区本身，不能解决房屋养老问题。

长期来看，房屋养老金可能对部分 " 老破小 " 价值或有所影响，相对来说，一般这类小区前期并没有积累足够的房屋养老金相关资金，并且维修基金也可能经过多次提取，余额可能相对有限，也许会存在后期补缴房屋养老金的可能性，如果未来可能涉及到这方面，该费用的收取问题的确是个难点。

但是，需要强调的是，房屋养老金专款专用是个明显的特点，即只能应用到房屋本身的修缮相关，不能用于小区保洁、保安（物业费范畴），小区外教育、医疗等公共资源（房产税可用范畴），资金监管的要求很高，对于收支本身都有严格要求，相信未来也会出台更为细致的相关法规予以进一步规范。

而对于房屋养老金推行后，将对房地产行业产生怎样的影响，将利好哪些行业，我们认为，该举措更有利于建筑业和装修装配相关行情。

不同于增量开发，房屋养老金更多是在存量房产的质量保障层面，涉及到主体结构以及大型户外地面等部分的修缮往往需要建筑行业参与。而室内的相关改造和修缮，则是与装修装配直接相关，随着房屋老龄化趋势的不断加剧，这两类行业的参与度会不断加深，未来有可能诞生出更多行业内的龙头企业。

中指院市场研究总监陈文静：房屋养老金将为房屋体检、保险提供重要资金支持

当前我国针对房屋公共部位、公用设施设备的维护和改造主要使用的是住宅专项维修资金，由于我国住宅专项维修资金一般来源于业主自行缴纳，整体资金体量有限，而我国房地产市场逐渐进入存量时代。

截至 2022 年底，中国城镇既有房屋中建成年份超 30 年房屋占比接近 20%，需要维护、改造的老旧房屋占比快速提升，仅依靠住宅专项维修资金已经难以满足小区维护改造需求，亟需增量资金入场。房屋养老金制度的建立也将为房屋体检、房屋保险提供重要资金支持。

本次住建部明确提到已经在 22 个城市进行试点，近期上海提出今年先行在浦东等区开展试点，并在试点基础上于明年在全市推开，整体来看，试点节奏明显加快。

针对房屋养老金，住建部提出试点的重点就是把公共账户建立起来，而公共账户的资金来源也成为各界关注的重点，按一定比例计提项目土地出让金、维修资金的增值收益、财政补贴、创设配套金融产品等或是重要探索方向。

易居研究院副院长严跃进：建立房屋安全管理制度有多方面意义

8 月 20 日，在上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，此次会议明确，截至 2023 年底，上海市城镇既有住房建筑面积超过 7.6 亿平方米，大量房屋开始步入 " 中老年 "。

该表述揭示了上海房屋尤其是住房领域的两个特点。一是存量住房规模大，成为房地产发展新模式中需要重点关注的，也是城市更新在内的系列工作要把握的一个基本面。2023 年上海新房交易规模约 1000 万平方米，应该说，上海既有住房安全管理的市场空间将非常大。二是会议明确大量房屋开始步入 " 中老年 "。其刻画了房屋 " 老龄化 " 特征，说明中国超大城市新一轮发展中，需要关注既有住房的房龄特征和结构，以更好推进相关房屋安全管理工作。

此次会议明确，上海将探索实施三项制度。一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋 " 小修小补 " 的支付。三项制度总结起来即：体检、保险和养老金。

我们认为，房屋安全管理制度有以几个方面意义。

首先，此次上海试点三项制度，有助于房地产发展新模式工作的推进。房屋安全制度是房地产发展新模式中的重要支撑。党的二十届三中全会辅导读本明确，" 加快构建房地产发展新模式，要进一步深化重点领域改革。" 此处 " 重点领域 " 包括四项内容，其中之一即强化安全监管。此次读本指出，" 从我国存量房屋规模大，一些房屋建成时间长、存在安全隐患的实际出发，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度，形成房屋安全长效机制。" 上海推进三项制度，贯彻落实了党的二十届三中全会精神，也说明在推进房地产发展新模式方面具有系统明确的工作安排。

其次，此举对其他城市开展相关工作有启发意义。在研究新型城镇化工作方面，过去关注点集中在城乡资源、户籍制度、城市群都市圈等内容，主要是以增量市场为背景的。随着城市和房地产发展进入到新阶段，即由增量市场进入到增存并进市场，新型城镇化工作尤其是住房工作需要有新思路。对城市中存量住房市场尤其是老旧小区落实房屋安全工作，是立足存量市场运行规律而开展的系统工作，也符合超大城市城镇化工作的发展需要和客观规律。通过对此类房屋的安全管理，在房屋 " 换新颜 "、提升安全性同时，也将促进超大城市房屋的保值增值，增强其稳健性和流动性，并推动房屋资产管理业务的蓬勃发展。

再者，这几项举措可为社会和资金提供新市场。我们认为，三项制度将为不同机构、企业和资金提供新市场和发展空间。

从定期体检制度来看，其为房屋评估、维修、改造、物业等领域提供了稳定的需求来源。相关机构将获得更广阔的发展空间。对于房屋保险制度的引入，也为后续 " 保险 + 房屋 " 创造了新平台。房屋保险制度在工程建设领域有较好结合，但和存量住房市场、房地产开发完成之后市场的结合程度较低。保险机构进入房屋安全市场，将有助于推动保险产品的创新。考虑到上海此类房屋的优质属性很强，所以会成为保险公司后续持续聚焦的业务。而房屋养老金制度的建立，也为后续房屋体检、维修及保险等提供了长期稳定的资金来源。其将改变物业维修基金 " 不好用不管用 " 的弊病，高效灵活支持房屋安全管理，也为相关金融部门资金管理业务提供了新空间。