看了这个数据，地产人不淡定了

自2024年来，住建部反复强调要推动“好房子”建设，今年全国两会上，“好房子”首次被写进政府工作报告。

中央对“好房子”的重视度逐年提升，推动住房品质升级成为房地产转型一大方向。

什么是好房子？住建部此前已做了定义。今年两会上，多位参会代表也都表达了对“好房子”理解及期盼，除了关注房子的功能外，很多人都谈论到房子的质量问题。

例如，白岩松提到好房子四个“不能是”，其中一个观点就指出“好房子不能是好漂亮，但是不好用的房子。”意思是好房子不能光有”面子”，还要有“里子”。

里子就是房子的功能及质量。作为一个非地产人士，白岩松的观点某种程度上可以代表当前购房者的关注点。

关于怎么提升住房的“面子”，房企已下了不少功夫，这两年产品设计更新迭代非常快，大家也都有目共睹。至于“里子”目前距离大众对“好房子”的期待仍有不小差距——

住房质量投诉仍在攀升，房屋质量通病仍然无法规避，很多房企依然深陷“交房即维权”的困境……

房屋质量投诉还在增多

房子的“里子”还是不够好

近几年，房企也都在努力提升产品品质，住宅市场也全面趋于高端改善。

表面上看，“好房子”越来越多了。

然而，2024年房地产的投诉数据却很打脸。

艾普思咨询发布的《2024年中国房地产投诉洞察报告》显示，2024年人民网地方领导留言板共收到房地产投诉约13.02万起，同比增长了4.93%，其中，质量投诉就有5.20万起，较2023年又增加了12.92%。其中，渗漏、开裂等问题依然是投诉重灾区，投诉量不降反增。

今年3.15期间，中国房地产报发布的问卷调查也显示，房屋质量在各项投诉中位居前列，开裂、漏水、装修材料不合格是投诉最多的三个问题。

建筑质量理应是衡量房子优劣的底线要求。然而，目前渗漏、开裂、空鼓、反味、沉降等质量问题，却成了商品房最大的槽点。戳这里，轻松管好工程质量

当房企努力宣传户型多么好，装修多么精美的时候，其实忽略了购房者内心潜藏的不安全感：这个房子质量到底怎么样？

“交付即投诉”的当下，好质量无疑应该作为“好房子”的基本功来重视，当然，也可以发展为房企一个差异化竞争点。

关于商品房的质量管控，尤其是质量通病防范其实是个老生常谈的问题，许多的解决方法大家不是不知道，只是实行起来仍有阻力。比如低价中标、工程转包等目前很难从根本上解决。但面对常发的质量问题，从工艺技术、管理手段等方面入手，依然能为质量提升争取不小的空间。

用好工艺，落好标准

守住项目的质量底线

前些年，房地产追求资金高周转，都在拼命压缩项目首开周期。这几年随着地产投资退潮，高周转这个词似乎渐渐淡出人们的视野。

但其实，房企对开发效率的追求并没停止。

去年，据机构统计，头部房企预售周期最短已压缩到3个月以内。和过去不同的是，现在还要做实景示范区。比如某项目，只用46天就实现实景示范区开放，且示范区面积将近一万㎡。

工期紧张，是很多项目质量提不上去一个主要原因。但是工期又时间所不得不争取的，毕竟早一天预售就少一天成本，现金流早一天回正就少一天风险。

也就是说，现在的要求，是必须又快又好又省，比以前更卷。如何在既要……又要……还要的前提下，尽可能守住质量底线？

1、管理标准和管理要求，执行要到位

工程的管理标准，经过这些年人才高频流动，以及房企之间学习对标，事实上多数规模房企的做法已大同小异，管理要求上差距也不大（个别对精细化要求特别高的房企除外），比如说，材料封样及进场验收、样板先行、隐蔽工程验收等，该有的基本上大家都有。

那么，拉开质量差距的主要是两个方面：公司对质量的重视度，以及标准落地的程度。

在部分房企里面，质量是一把手工程，老板会亲自过问，和那些老板只关注销售数据的房企相比，工程部门的紧迫感肯定是不同的。

而这，也影响标准的执行情况。

比如说样板先行，关键工序在大面施工前都要做样板，并且严格按照样板流程施工，最后经过监理及项目部验收；出现质量问题及时整改，直至重新验收通过并关闭缺陷才算闭环。

然而，在一些项目上，标准和执行两张皮，施工单位进场前交底做不充分，甲方的要求和标准传达不到位；管理制度变成走过场，比如说，工程管理人员懒得下现场，坐在办公室耍嘴皮子，出了问题就开单，只求把管理动作做到位，不考虑能否真正解决问题……

即便是同一套管理制度，不同团队执行下来差距巨大，最终项目呈现结果也天差地别。

2、工艺技术升级，减少质量通病的发生

比如噪音问题是房屋投诉的重灾区之一，不仅影响居住体验，甚至发展为邻里矛盾的导火线。

对于高层建筑来说，噪音问题是否真的没法规避？显然，办法还是有的。

比如说，有的房企在进行现浇地板施工时，会在地板中间铺设隔音垫，上面再覆盖一层混凝土，达到减震降噪的作用。

另外，采用同层排水系统。由于排水管道在楼板之上，回填垫层覆盖，可以起到降音降噪、降低渗水概率等优势。

再者，在材料上多花心思。例如排水立管采用双壁中空螺旋消音管，外包隔音毡或隔音棉，中空层的设计可以起到双重消音的效果。

利用数字化工具

从流程上强化质量管理

常常有人说，房地产是个“劳动密集型”行业，这一点在工程建造过程尤为明显。不过，在房企普遍减员缩编的当前，要靠堆人来实现管理提升，显然也不现实。

这两年，以deepseek为代表的AI工具横空出世，工具提效也成为时代一个新命题。即便是传统的地产项目管理过程，也有机会依靠数字化工具改写一遍。

1、透明化管理，把问题摆到桌面上谈

各个项目之间做得好不好，差距体现在哪些方面？将这些信息公开化，可以在各项目间形成你追我赶的风气，传播优秀者经验的同时鞭策落后者。

例如，有的房企会以季度或半年为周期，进行片区内各项目质量巡检结果评比，名列前茅者获得奖励，而垫底的则要受到处罚。同时，将优胜项目的经验分享给大家，帮助所有项目一起扬长避短。

单个项目里面，通过透明化管理，同样有助于提升项目质量。

比如说，建立在线的知识库，将质量管理的标准和制度都纳入到知识库里，方便大家随学随用。

工程实施过程中，各项检查数据、实测实量、材料验收、工序交接等都在线化，方便项目各参与方同步每个环节的管理动作，出现问题也能有效溯源。

另外，促进各部门交圈以及问题闭环。比如重点验收节点（如实体样板、工程样板、标准层会验、交付样板等），组织工程、营销、设计、成本、招采、客关等进行联合验收，针对图纸问题、功能问题、施工质量等进行检查验收，并提出优化方案，问题整改后由对应部门验收后关闭系统流程。较之传统的线下签字模式，在线流程不仅效率更高，还能有效避免遗漏。戳此了解智慧工程平台，把工地“装进口袋”

2、借助工具，释放一线员工的时间精力

现在几乎每家房企都面临着人少事多的困境，项目管理人员在管面积不断加大，有的还要身兼多职，比如有的土建要兼精装，有的土建要兼机电，有的一个人要同时管理多个项目……这种情况下，工作压力自然与日俱增，出现疏漏的概率也比以往更高。

如何利用一些工具，释放出大家的时间精力，也是个问题。举例来说，过去项目部经常要给这个部门汇报数据，给那个部门填报表格。借助数据化手段，统一数据口径，同时打通不同部门的壁垒，只要填报一次，数据就能同步给各个部门，可以帮一线腾出不少时间，让大家有更多精力用在现场管理上，也是提升工程质量的一个有效举措。