楼市，惊现了两个大趋势

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总有人过一段时间要问一下楼市是复苏了还是又凉了，房价是跌了还是涨了。

全国的楼市走到今天，已经没法回答这个问题了。

因为这两年开始，楼市越来越像大A，开始呈现K型复苏的状态。

什么叫K型呢？炒过股票的朋友都知道。

大A里看着是5000多家公司，但是真正有价值的或者说能够保持业绩和股价向上的就是那为数不多的耳熟能详的公司。每个行业和赛道，有前途的，能买的也就那么几家龙头。

不止是大A，美股也是一样的。看着美股长虹那么多年，但是焦点和市值权重都在纳斯达克那些耀眼的科技公司上。

就如美股的七姐妹，这7家公司的市值就占了美股总市值的28%。

楼市现在也是一样K型化了，少数的城市在土拍市场异常耀眼，土拍溢价率创了近几年新高，在商品房市场房价又在今年的春天有了向上的涨幅。多数的城市寂寂无闻。明明房价都跌了那么多，但是迟迟看不到下跌的终点。

这种K型分布，以后会成为楼市里的常态。

K字向上的城市，可以称之为中国楼市的姐妹花。这些城市现在基本上已经渐渐出炉了。

它们分别是北京、上海、深圳、杭州和成都。

就这6个城市，自从去年9月救市以来表现的非常亮眼，且战斗力十足。而且这种亮眼同时发生在土拍市场和商品房成交市场上。

在土拍市场上，今年1-4月份杭州、北京、上海和成都名列全国土地成交额的前四名，不仅卖的土地多，而且卖的价格好。杭州的土地溢价率高达39%，上海的土地溢价率27%，成都的土地溢价率是23%。

在商品房市场上，前面我所说的这几个强势城市表现也是相当的可圈可点。

在今年一季度的成交量里——

北京的新房成交量同比去年涨了21%，二手房成交量同比去年涨了35%。

上海的新房成交量同比去年涨了2%，二手房成交同比涨了49%。

深圳的新房成交量同比去年涨了83%，二手房成交同比涨了55%。

杭州的新房成交同比降了3%，二手房同比成交量涨了50%。

杭州的新房成交量为什么降呢？主要是因为供给原因，核心区域的新房红盘量减少了，导致了新房成交量的下降。

尤其是这些城市的核心区域次新二手房和高端豪宅的新房，房价出现了上涨的状况。相较于去年房价上涨在5%-10%之间。

刚需小区的价格也在今年年初出现了价格企稳的现象，不少小区的价格比去年下半年有了轻微的涨幅。

就如北京、上海、杭州、成都和深圳这5座强势城市的表现，羡煞全国其他的众多城市。

这是楼市相比较过去二三十年出现的新情况。

以前大家同涨同跌，无非是跌多跌少，涨多涨少的问题。现在是涨跌的趋势都分化了。

全国范围内，开始出现不同城市涨跌同时存在的现象。

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不止是不同城市之间涨跌不再同步，连同一个城市的高端豪宅和刚需小区涨跌也再不同步。

同一个城市，哪怕相隔几公里的小区，就可能出现这边新房豪宅抢房的人排成队，那边的二手房业主泣血大甩卖还卖不掉的情况。

今年的五一，各地的售楼部确实出现了抢房潮，抢的都是什么样的房子呢。

广州天河员村的保利天曜，主流140平往上的豪宅大平层，五一期间示范区开放，验资300万才能看房，3天接待了2000人，售楼部门前排起长队。

上海徐汇滨江的绿城潮鸣东方，核心区285平起步的豪宅大平层，均价19.5万/㎡，五一期间认购，推出120套房子，吸引了200组客户。

深圳龙华的中州迎玺开盘，100%得房率的新产品，推出250套房子，开盘1.5小时去化掉92%。

市场上被抢的是高端豪宅的新房，是第四代住宅的新房，是得房率高达100%以上的新房。

这些产品放在各个城市都是稀缺的存在，可以卖的价高量好。

这些房子以产品和地段划分，是楼市里的那个二，其余的房子是楼市的那个八。

如果你再把这个二八定律扩展到全国的楼市范围内，这个二八的界限就更清晰了。

哪些房子是全国楼市里稀缺的二呢。

是北京、上海、深圳、杭州、成都这几个强势城市里的豪宅、第四代住宅和低密住宅。

还有全国二线城市及以上的高端低密豪宅，比如小别墅、小洋房，2以下容积率第四代住宅。

哪些房子是楼市里的那个八呢。

除这几个城市之外的，广大城市的刚需小户型和一般改善户型，被淘汰的老旧的二手房户型。

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你用K型理论往楼市里一套，将全国住宅用二八定律一分化，就发现了楼市的鄙视链和等级层次分明了。

楼市鄙视链的顶端是谁？

是北京、上海、深圳、杭州和成都的高端豪宅和低密大户型。

再往下的第二层级是谁？

是除以上城市之外的一线和强二线城市的高端豪宅和低密新产品。

比如广州、苏州、南京这些城市的高端低密改善户型。

再往下的第三层级呢？

是鄙视链顶端城市里的一般改善和刚需户型，一般二线城市如郑州、西安、重庆的改善低密户型。

再往下的第四层级呢？

就是全国各个城市的刚需户型和一般改善户型了。

这么一分层，全国房产未来的价值链条就很清晰了。而在这个价值链条里，以现在的房价作为基点还可以划分出来两条线。

一条线叫作保值线。一条线叫做升值线。

保值线应该划在哪里，划在第三层级那里。

鄙视链顶端城市里的一般改善和刚需户型，再加上一般二线城市里的改善低密户型。这些产品的目标就是保值。

能够保值就已经是谢天谢地。

升值线是在哪里呢，是在第二层级以往上。

第二层级是升值线的分水岭。它包含楼市姐妹花里面的高端豪宅和低密新产品，也包含广州、南京和苏州的高端豪宅和低密新产品。

这些产品做到保值是不成问题，它们的目标是在长周期里实现升值的目的。

至于第四个层级里的全国各个城市的刚需和一般改善户型，就是个大号的消费品。

如同汽车一样，消费属性强，金融属性弱，落地就开始有折旧和消耗。

这就是按照目前楼市下所做的价值分层。

大家要明白一点，现在已经是存量经济，存量经济下形成的分层大概率是沉淀下来的，很多年都不会发生变化。

那这个分层，就可能是以后房子的长期价值表现。至于你要怎么选，这个就全看个人经济实力了。