那些房价下限跌破千元的城市

经济观察网 记者 田国宝 王博没有想到，他的家乡下花园因二手房 " 白菜价 " 上了热搜。

6 月 5 日，王博告诉经济观察报，最近不断有熟人把相关视频和截图转发给他，家乡以这种方式 " 出名 "，让他有点哭笑不得。

王博的家乡下花园是河北省张家口市的一个区，距离北京市中心约 140 公里。当地政府公布的数据显示：2015 年以来，下花园区常住人口持续减少，截至 2022 年年底，常住人口为 6.3 万人。

王博说，他的爷爷和奶奶去世后，在下花园留下一套电厂住宅楼的房子，多年来无人居住，仅作为每年扫墓时歇脚的地方。王博今年清明节回老家发现，一个单元只剩下四五户居民，小区大部分房子都空着。

在下花园，类似的老旧小区还有很多。贝壳找房网信息显示，2023 年 6 月以来，这些老旧小区的成交价普遍在 10 万元左右。

此前，黑龙江鹤岗曾因房子 " 白菜价 " 引发外界关注。从全国范围来看，还有很多中小城市的房价下限像鹤岗一样跌破千元，不仅涉及东北和华北地区的一些经济欠发达城市，也包括四川、湖南、湖北、贵州、广西和广东等省份的中小城市。

" 白菜价 "

贝壳找房网的张家口二手房页面挂牌了大量低价房源。下花园区煤矿住宅楼一套 70 平方米的两居室，挂牌价 6 万元，折合单价 857 元 / 平方米；电厂住宅楼一套 60 平方米的两居室挂牌价 7 万元，折合单价 1167 元 / 平方米。

贝壳找房网成交记录显示，2023 年 6 月，电厂住宅楼成交的一套 84.4 平方米的两居室，网签价为 9.5 万元，折合单价 1126 元 / 平方米；2024 年 4 月，马车社住宅楼以 9 万元价格成交了一套 82.6 平方米的两居室，折合单价 1090 元 / 平方米。

在下花园区，总价在 10 万元左右的挂牌房源和成交房源比比皆是，涉及电厂住宅楼、电石厂住宅楼、供电局小区、马车社住宅楼等多个小区，单价普遍在 800 元 / 平方米至 1200 元 / 平方米。

当地一位中介人员告诉经济观察报，电厂住宅楼原为大唐集团下花园电厂家属楼，电厂关闭后，多数职工已经离开，目前仅有一些退休的老职工居住，二手房交易不活跃。

这位中介人员介绍，2015 年前后，下花园的房价基本保持在 4000 元 / 平方米左右。此后全国性房企陆续进驻，到了 2019 年高峰期，下花园商品房成交均价上涨至 1.2 万元 / 平方米，部分高端楼盘价格逼近 2 万元 / 平方米。

转折发生在 2021 年下半年，该中介人员称，下花园的房价经历第一轮下跌，跌幅普遍在三分之一左右，原来单价一万元出头的房子普遍跌至七八千元左右；第二轮下跌在 2023 年下半年，跌幅接近一半。

目前，下花园相对高端的小区单价在 5000 元 / 平方米左右，中端住宅的价格维持在每平方米三四千元左右，老旧小区的单价普遍跌至一两千元。单价低于千元的成交首次出现在今年 4 月。

陈翔是一家全国性房企营销条线的负责人。2018 年，他所在的公司进驻下花园后，他被派驻到下花园负责项目营销工作。

陈翔告诉经济观察报，2019 年，下花园项目开盘均价为 1.1 万元 / 平方米左右。由于去化较差，项目一再降价，等到 2022 年交付时，价格已经降至 7500 元 / 平方米左右。2023 年下半年进一步降至 5000 元 / 平方米左右。

陈翔说，因为项目销售较差，每个营销人员手中都押了不少房源，一直都急于脱手。2024 年年初，零星成交保持在 4000 元 / 平方米左右。目前，多数房源的价格在 3000 元 / 平方米左右，但依然卖不掉。

陈翔所在的项目拿地楼面价不到 1000 元 / 平方米，算上建安成本，目前在 " 亏钱卖 "。他说，房子的质量很好，但由于选错了地方，价格再便宜也无人问津。这也是 2015 年后进入下花园房企的普遍现状。

经济观察报不完全统计，2015 年前后，有碧桂园、万科、荣盛、泰禾、华润置地、奥园、华侨城、绿城、金茂、阳光城、蓝城等多家房企进驻下花园，另有鲁能负责下花园杨树沟棚改安置房项目建设。

并非个案

不仅仅是下花园，与下花园紧邻的张家口市宣化区，化工厂家属楼一套 60 平方米的两居室，成交价只有 4 万元，折合单价 667 元 / 平方米；雅谐小区一套 60 平方米的两居室，成交价为 8 万元。

距离张家口市不远的山西省大同市，同样有大量的老旧小区房价在数万元。大同平城区局内小区一套 48 平方米的两居室，挂牌价 5.5 万元；云冈区新区里小区一套 62 平方米的两居室挂牌价 3.7 万元。

从成交情况看，2024 年 4 月，大同中央机厂南三路小区以 4.8 万元价格成交一套 55 平方米的小两居，折合单价 873 元 / 平方米；同在 4 月，恒安新区 R 区以 8 万元价格成交一套 70 平方米的顶层楼，折合单价 1142 元 / 平方米。

贝壳找房网成交记录显示，2022 年 9 月，大同二手房市场首次出现低于 3000 元 / 平方米的成交；2023 年 7 月，首次出现低于 2000 元 / 平方米的成交；2024 年 4 月，第一次出现低于 1000 元 / 平方米成交。

吉林市是吉林省第二大城市。2020 年 2 月，江机住宅楼一套 82.5 平方米的两居室成交价为 8.2 万元，成为贝壳有成交记录以来，该地单价首次跌破千元大关的成交；2024 年 3 月，桃北小区以 2 万元的价格成交了一套 45 平方米的一居室，更是将吉林市二手房最低成交单价刷新至 500 元 / 平方米以内。

同样的情况也发生在湖南省第二大城市株洲。2021 年 9 月，玫瑰园小区一套 100.8 平方米的两居室以 6.7 万元的价格成交，将株洲二手房最低成交单价从 2000 元 / 平方米下拉至 665 元 / 平方米。

在株洲，类似的低价成交还发生在袁家湾社区、翠竹小区、中兴村小区、外贸包装厂小区等 10 多个小区，成交单价在几百元到一千元。

此外，四川、贵州、广西、甘肃、内蒙古、黑龙江、辽宁等多个省份均出现类似的城市，甚至连广东的揭阳、河源、清远等城市的部分小区房价下限也跌至 1000 元 / 平方米左右。

这些城市具备几个典型的特征：

第一，产业空心化。无论是鹤岗、下花园、大同等传统能源城市，还是株洲、防城港等工业城市，在传统产业没落后，还没有建立起相应的核心产业。

第二是人口外流。这些城市普遍面临人口减少的现状。比如下花园高峰期人口超过 10 万，但随着传统产业外迁或关停，人口逐年流失。

陈翔说，今年以来，多数城市的房价大幅下跌主要集中在 " 老破小 " 领域。

贬值原因

王博说，他们家族的后代散落在世界各地。当年老人去世时，房子没有过户，只是做了个公证。未来想要卖掉房子，原则上需要所有子女都到场签字。

目前，王博父辈们的年龄普遍在七八十岁，" 总不能为了卖套房子，把老人从国外折腾回来 "，王博说，卖房子分到各家的钱，都不一定够从国外回来的路费，所以他这一辈人，没有人愿意张罗卖房子的事情。

历史上，下花园的大部分居民都是依靠电厂、煤矿、电石厂等传统国企生活。传统企业没落带来的不仅仅是产业空心化和人口减少，房地产市场供需格局也随之出现逆转。

王博的父辈们大部分都离开了下花园到其他城市工作了，唯一留在下花园的姑姑，现在也跟随子女到了国外。到了他这一辈，散落的范围更加广阔。在他看来，老家的房子大概率是要舍弃了。

老家房子不急着卖的另一个重要原因是，老家的人不缺房子。2015 年后，虽然大量全国性房企进入下花园，带动当地房价大幅上涨，但高价楼盘的购房者大部分是居住和工作在北京的人，而非当地人。

陈翔说，下花园房地产巅峰期，当地购房者占比不足十分之一，大部分是北京购房者，还有小部分是张家口等地的购房者。由此，下花园的房地产形成了两个相对隔离的市场。

由于老一辈居民在央企国企工作，加上房价较为便宜，大部分本地居民并不缺房子。王博说，他奶奶的保姆都有两套房子，" 本地就那么点人，谁还愿意去买房呢 "。

在这种市场格局下，像王博一样不打算回老家的房产持有人，本着 " 能卖多少算多少 " 的心态，不断刷新着房价的底线。

这不仅是下花园的房地产市场格局，也是多数产业空心化、人口大量外流城市的现状。

实际上，不仅仅是中小城市，今年以来，一二线城市老破小的价格也在缩水。北京市东城区一家中介门店的负责人告诉经济观察报，他所在门店 4 月成交了一套单价 6.8 万元 / 平方米的三居室，将该区域房价从 10 万元 / 平方米以上压了下来。原本以为这只是个案，但 5 月和 6 月，又陆续成交了不少 7 万元 / 平方米以下的房源。

陈翔说，房地产的逻辑变了，看待房地产市场的思维也需要变化。原来，对开发商来说，只要房价低于 1 万元 / 平方米的城市都是值得投资的城市；如今，这种一刀切的投资逻辑已经失去了市场。