高位贷款的买房人，每天都在盼着存量房贷利率下降

2019 年至 2023 年间贷款买房的人，心理越来越不平衡，期间贷款买房普遍要接受一个条件：贷款利率上浮，尤其是北京，直接上浮 55BP，"517 新政 " 之后，购房贷款利率不再设置统一下限，首套房贷利率全国大范围内出现下浮，大批城市对二套房贷款利率也实行下浮政策，与存量买房贷款利率之间形成巨大息差，让先一步 " 上车 " 的人郁闷难平。

与此同时，其中还有一批在 2019 年至 2021 年房价高点 " 上车 " 的人，正在接受存量贷款高利率和资产缩水的双重暴击，较高的贷款成本和动则几十万的资产贬值，让他们焦虑，又无奈，不得不开始 " 俭省节约 "，控制自己的消费欲望，设法提前还贷。

而造成这一切的，仅仅是因为 " 买入 " 时间不同。

图片来源：小红书评论

01

5 月 28 日晚上 20：53，慧慧在一个只有几个私密好友的小群里发了一条消息：

自 5 月 29 日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的 30% 调整为 20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的 40% 调整为 30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的 LPR-10BP 调整为 LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的 LPR+30BP 调整为 LPR-5BP。

她和老公背着 300 万房贷，已经还了两年多。

5 月 7 日，是他们的房贷定价日，随着 LPR 的不断下降，她在每年 5 月 7 日前后都会兴奋一段时间，因为 "5 月 7 日 " 意味着她的还款金额会下降。

今年的 5 月 7 日，也与往常一样。只不过，这次她只高兴了 10 天。

10 天之后，定调去库存的全国楼市新政出台，降首付、降利率的政策力度史无前例，一线城市楼市开始出现企稳迹象。

慧慧也希望政策能惠及自己，但深圳发布地方版政策之后，她的愿望落空了。

去年 LPR 第一次下降出现在 6 月份，恰好在她的重新定价日之后，她 " 没有赶上 "。

去年 6 月至今年 5 月，LPR 下降两次，从 4.3% 降至 3.95%，也意味着慧慧的房贷利率执行上浮 30BP 之后，" 从 4.6 降低到 4.25。"

今年 5 月 7 日重新定价之后，她迫不及待的算了一笔账：每个月可以少还 449 元。

有了娃之后，这是一笔 " 大钱 "。

当时，她迫不及待在群里宣布了这个 " 好消息 "，她的朋友还调侃她：

" 看看我们多没出息，为了不到 500 块开心成这样。"

她的房贷利率与深圳新政发布之后的新增房贷利率，正好又差了 35 个 BP，" 又是一个 449 元 "，她说，如果能跟着下降，两项累计，一个月少还 1000 块钱，就够给娃多买点东西了。

但是，她咨询银行之后，便发现后面这个 "449"，她享受不了了。

和慧慧一样盼着存量房贷下降的深圳购房者中，有人特意跑到市民生诉平台去咨询，得到了官方版本的回复：

新政之前发放的个人住房贷款，按原来的政策执行，继续维持上浮 30BP。

慧慧说：" 利率太高了，我晚上想房贷想到睡不着。"

深圳市官方回复截图

02

庾欣是慧慧群里的好友之一，她更 " 悲催 "。

她的房子在北京，是为了孩子上学而不得不买的学区房，购房之初的贷款将近 400 万，利率上浮 55BP。

自从背了房贷，她老公就开始 " 谢绝 " 一切不必要开销，为的是能提前还贷。

2019 年 11 月至今，LPR 下降 8 次，而存量购房者每年只有重新定价日一次下调机会，为了能降低还款压力，同时及时获得 LPR 下降后房贷利率同步下降的 " 福利 "，大批的人会被迫选择提前还款。

因为提前还款（选择缩短贷款年限）会触发贷款合同的重新签订，重签合同的利率会按照最新的 LPR 计算（浮动部分不变），不用再等到下一年的重新定价日。

今年 2 月 20 日，5 年期以上 LPR 降为 3.95%，庾欣又拉着老公一起，把半年多 " 省吃俭用 " 存下来的钱申请了提前还款，这样她的房贷利率就可以提前降到 4.5%（3.95%+55BP）。

5 月 17 日全国楼市新政发布至今，北京一直没有出台地方性政策，但庾欣还是迫不及待去咨询了自己的贷款银行，虽然答案在她的意料之中。

庾欣与银行客户经理对话

2023 年下半年开始，北京的学区房也跟着楼市大盘一起下降，挺了几十年的学区房神话，正在褪去光环。

房价下跌，更加刺激了在利率高位贷款的买房人。为了弥补一点房价下跌的损失，庾欣和老公只能想更多的办法提前还贷，以降低高昂的贷款买房利息成本。

众多方法中，就包括借消费贷，进行贷款置换。

在北京，目前个人可以借到的消费贷利率多在 3-3.5% 之间，和 4.5% 的房贷利率形成了至少 20% 以上的差额，这笔账谁都能算得清楚。

但是借了消费贷之后，虽然总的贷款利息成本降低了，短期还款压力却增加了，因为消费贷可贷款的年限比较短，每月的实际月供会高于之前的房贷金额。

有了两笔贷款要每月还款，庾欣和老公不得不更加省吃俭用，不敢有额外的 " 计划外 " 消费。

03

光光 2020 年在北京朝阳区买了一套老破小，因为结婚。

小夫妻两人看了很多个板块，最终选择在年轻人扎堆的朝青板块落脚，一套 55 平米的小两居，二手房，总价 300 多万，即使是首套，光光的房贷利率也是 LPR+55BP。

他们初期的房贷利率是 5.2%，当时两个人还庆幸没有在 LPR 4.85% 时高位入场的。

没想到，很快就成了 " 大傻竟是我自己 "。

" 现在的利率是 4.5%（3.95%+55BP），但仍然远远高于现在的城六区首套房贷利率 4.05%。" 光光说，不仅背着高额的利息，房价也一直在降，面临资产缩水的压力，" 坑死了。"

有时候，光光和媳妇会因为房贷的事情吵架，实际上他们彼此心里清楚，压力太大了，情绪就需要有一个宣泄口。

为了降低利息成本，同时也是降低心理压力，光光也选择了提前还贷，为了能一次多还一点，他们开始跟朋友借钱。

虽然跟朋友借钱最长只能借 1-2 年，也一样给对方利息，但怎么算都要比高息房贷合算。

同时，他们也在后悔，当时选择的贷款行是民生银行，为的是能少交一点首付，多多贷款，把一些钱留在装修和生活，" 民生银行能给评估价高一些，不然贷不出 200 多万。"

" 现在房子比买的时候降了 50 多万，前三年还款还的大部分又是利息…… " 光光的话没有说下去，对话仿佛像不跟着市场浮动的房贷利率一样，被定格了。

光光的房子跌了 50 多万

张天艾一度把贝壳找房 APP 卸载了，最近又 " 偷偷 " 装了回来，只为看一眼，好知道自己 2022 年买房至今亏了多少。

" 我这两天心情跌宕起伏，一想到房价跌了好多万，然后呢，还要还那么多月供。" 她说，自己在的公司今年业绩下滑，她也被降薪了，虽然想提前还款，但是有心无力。

买房至今约两年，LPR 不断下降，政策端从抑制买房转向鼓励买房，市场急剧变化，不变的只有自己的房贷利率上浮幅度。

两年之内，每月还款下降了约 500 元，与 15% 以上的房价下降和降薪幅度相比，不值一提。

" 我希望房贷利率至少能给我们取消加点。" 她感觉自己就像许了一个愿望。

04

在 "517" 楼市政策发布不到半个月之后，国家金融监管总局发布了 2024 年一季度银行业保险业主要监管指标数据情况。

数据显示，银行业保险业呈现银行息差持续收窄，利润表现较弱，不良贷款率基本持平的那个特点。

今年第一季度，商业银行净息差为 1.54%，较前一个季度的 1.69% 下滑 15 个基点，再次创下历史新低，净利润同比增速也从 2023 年的 3.2% 降至 0.7%，下降 2.5 个百分点。其中，国有大行、民营银行净息差下滑最为明显。

数据说明，银行对存量房贷降息动力不足。

但现实情况是：新旧房贷之间的巨大落差，在前几年贷款买房的人心里已经成为巨大的心理压力和机会成本，成为一个在家庭层面上需要被解决的问题，如果没有官方渠道，他们会选择用自己的方式，通过提前还款等方法减少这种落差，同时降低自己的消费预期。

" 稳楼市救市的目的是救经济，而经济复苏最重要的就是要拉动消费 "，中原地产首席分析师张大伟表示，" 如果存量房贷利率再降点，那对普通老百姓来说，每个月又可以多点钱去消费。"

目前的购房政策在鼓励新买房的人加杠杆，但高位贷款买房的存量房业主，觉得自己成了大冤种，开始义无反顾地加速降低杠杆。

（应采访者要求，慧慧、庾欣、光光、张天艾均为化名）