越来越多地方砸钱做城市更新了

又一波 " 泼天的富贵 " 来了，这次是城市更新

这一次，由中央财政直接出手，实实在在拨款超过百亿元，推动首批 15 个城市进行城市更新

这不仅是中央财政首次给予城市更新的定向补贴

而且 15 个城市总金额加起来，足足能有 144 亿元，力度可不小

其中，以上海为代表的单个城市最高补贴达 12 亿元

来源：财政部

补贴具体投向城市地下管道更新改造、城市污水管网全覆盖样板区建设、市政基础设施补短板、老旧片区更新改造这四大重点工作

与此同时，据住建部消息，今年全国计划新开工改造城镇老旧小区达到 5.4 万个，同样创下了自 2018 年写入政府工作报告以来的最高记录

来源：历年政府工作报告

毫无疑问，在多项政策和资金的直接支持下，全国的城市更新正在进入一个全新阶段

" 城市更新 " 四个字乍听起来，容易让人觉得很大很空，但落到实地都是一切细枝末节的东西

真的能较大程度改变城市的样貌，更会给你我个人生活带来一些切实的不同

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目前，这 15 个城市中，已经有多个城市发布了今年的城市更新行动计划

以我们最熟悉的上海为例

事实上，上海很早就开始布局 " 城市更新 " 这件事了

2015 年 5 月正式发布《上海市城市更新实施办法》，这一年也被视作上海城市更新的开局之年

此后持续出台优化政策，从 2021 年的《上海市城市更新条例》，在全国范围内首次上升到地方人大的立法层面

到 2023 年的《关于深入实施城市更新行动 加快推动高质量发展的意见》，标志上海已经全面进入存量更新阶段

再到现在，已经走过整整 9 个年头

据不完全统计，这么多年来，上海投入到城市更新的资金累计超万亿元

包括 2021 年成立的专项城市更新基金，总规模约 800 亿元，是全国落地规模最大的城市更新基金

光城中村一项，据上海市房屋管理局数据，截止 2022 年底就引进社会资金达 5500 多亿元，已经投入的超过 2500 亿元

是不是听起来很夸张？可以说，上海在城市更新上是真金白银花了大价钱

今年上海又有了新目标，计划全年完成 12 万平方米零星旧改、31 万平方米不成套旧住房改造，1500 万平方米老旧小区改造，再启动 10 个 " 城中村 " 改造项目

持续推动一批老旧工业区、商业商务区、风貌保护区的更新改造

并选取了外滩第二立面、大吴淞地区等 10 个试点，作为重点更新单元，起到 " 以点带面 " 的示范效果

而针对此次中央财政补贴的四大方向，前三大重点：城市地下管道更新改造，城市污水管网全覆盖样板区建设，以及市政基础设施补短板

上海也都做出了全面而详实的计划

相信大家最为关心的就是第四大重点：老旧片区更新改造

以城中村为例，大家都知道城中村改造对城市面貌的更新效果影响有多大

目前，上海城中村改造体量还有很多，不管是市中心零星旧改，还是郊区成片的区域改造

尽管早在 10 年前就启动了第一批 49 个城中村的改造项目

但截至 2021 年底，这 49 个城中村改造才完成了 27 个，刚过半数

最近几年，上海改造的城中村数量持续走高

2022 年是 8 个，2023 年就上升到了 10 个，2024 年则是至少 15 个

来源：上海征收

在 2025 年之前，上海将优先改造中心城区周边和五大新城的城中村

更长远来看，上海也为 8 年后立下了奋斗目标，到 2032 年底将全面完成全市 62 个 " 城中村 " 改造项目

与之相应的是，政府的征地和拆迁补偿支出金额也在不断攀升

前段时间，上海各区公布了 2024 年预算，涉及到动迁款的地方自然是最吸引人关注的

我随手加了一下，发现上海今年的动迁款预算居然至少有 1100 个亿，还只是统计了一个主要的出资渠道而已

与 2023 年相比，徐汇、虹口、普陀三个区的预算暴增超过了 100%

徐汇的动迁款数额更是连续三年增长

数据来源：各区政府

不过，上海各区今年的更新重点并不相同

像虹口区是零星旧改，徐汇区是老旧住房改造，宝山是要给沪渝蓉沿江高铁上海段这样的重大工程项目建设 " 腾地方 "

浦东新区在去年实现了内环内城中村点位清零，今年就将工作重点转向了中环内城中村的改造

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此次中央财政补贴，还有一个要求就是：

各个城市根据因地制宜、因城施策的原则，有针对性的解决当地核心问题，突出本次更新的示范重点，而不是面面俱到

具体来看名单，这 15 个城市要么是直辖市，要么是省会城市，要么是国家计划单列市

只有东莞，是唯一一个普通地级市，看起来最为平平无奇

它能跻身首批名单，也跟其经济发达、人口众多有关

今年第一季度的 GDP 总量排名全国第 22 名，整个城区的人口超过 1000 万，属于超大城市

东莞城市发展的制约因素也很明显，和广州、深圳一样，那就是" 城中村 "

据中国人民大学叶裕民团队研究，东莞的城中村个数达到 439 个，比广州的 425 个和深圳的 336 个还要多，涉及人口超过 500 万

由于特殊的行政架构和 " 市镇村组 " 四轮驱动发展模式

东莞的城中村不只是分布在城市边缘，而是遍布城市的各个区域，包括城市的中心地带

在建设用地面积占城市建成区面积比重一项，东莞更是高达 81.2%

相继解决了 " 改不动 "、" 改不起 " 两大难题后，目前东莞正在主攻 " 改不完 " 的第三大难关，计划自 2023 年起，5 年推动 90 个旧村改造

今年以来，东莞瞄准了 108 个 " 小圈 " 的城中村项目，其中 20 个是年度重点

同时从土地供给端减少供应，全市 2024 年宅地供应只有 6 宗，总面积仅约 46 万平

对比 2023 年 33 宗住宅用地出让计划（最终成交 8 宗），还是有很明显的差距

图源：东莞自然资源局

而从以往的城中村改造模式来看，东莞主要有三种类型：拆迁、旧房改造和城市更新

第一种就是全部拆掉后建成生态绿地，以提升城市公共空间环境

第二种旧房改造，是在原有房屋结构老化、配套缺失的情况下，经过一番改造，改善居民的生活环境和居住品质

第三种常见的城市更新，比如一些 TOD 项目，未来规划以居住和商业功能相结合

之前的旧改主要由政府主导，单一主题进行挂牌招商，以及土地权益人自行改造

现在，东莞还创新设立了 " 公开招引实施主体 " 模式，吸引更多的合作方进行市场化改造

除了直辖市代表上海和东部城市代表东莞之外

首批入围的中部和西部城市，我也各挑了一个典型，分别是武汉和成都

说到武汉的城市更新，就不能不提到它的 " 王牌军 " ——武汉城建集团，也被称为 " 武汉首席运营官 "，操盘过多个当地标杆项目、居住区和商业综合体

并在 2020 年正式成立了武汉市城市更新中心，积极推进首批 33 个城市更新项目，重点指导江岸、江汉、汉阳、东西湖等 4 个老旧片区的改造

而成都走在潮流前线，更是为城市更新带来了不少新尝试

包括将青羊区祠堂街二期挪为 " 空中街区 "，把昭觉里特色街区变身成一个开放式的沉浸式体验馆，甚至把石油总机厂生产车间爆改成了影视产业园

在空间设计和互动体验上做到了价值 " 焕新 "，吸引更多年轻人玩在成都

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回过头来，我们不禁产生思考，为什么城市更新会在今年突飞猛进，进入了一个全新阶段

去年 7 月，国家通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，正式拉开了超大特大城市推进城中村改造的序幕

再到今年，首次以中央财政直接支持的方式，推动重点城市的城市更新

根据这 15 个城市的示范表现，接下来还会复制推广到全国更多的大中城市，必定会有第二、第三批城市得到财政支持

这也不得不提到一个问题，钱从哪里来

据住建部和财政部反映，运用了增发国债、地方政府专项债、中央预算内投资等政策工具，并鼓励和支持民间资本参与

大家对前阵子发的超长国债，应该还有印象吧

我国将从今年开始，拟连续几年发行超长期特别国债，专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设

今年先发行 1 万亿元，5 月已经展开了一期的招标

翻译成大白话就是，国家将从多方面募资，并定向投入城市更新等基础设施的改善，帮助重点城市提升整体吸引力，促进区域经济发展

除了 " 国家队 " 的出手，城市更新还鼓励民间资本进入

可以从停车场、临街商铺、餐饮等方面获得租赁收入，以加快整体改造进程

而回顾过去的二三十年，我们很多城市走的都是 " 大拆大建 " 的路子

大到一线城市，小到乡镇，差不多每个城市都彻底新建了一遍

但近年来，城市更新不再是轰轰烈烈的拆除和新建，而是采取 " 以留为主，改、拆、移为辅 " 的手法进行更新，为居民提供更好的生活

以上为正文，来自楚然

这是真叫卢俊公众号的第5334篇原创文章