为什么有些五星酒店能卖掉？

接盘侠难找，买卖酒店的底层逻辑变了。

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领域 | 酒店业

栏目   |   文旅商业评论

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端午前，有家上海黄浦区主打潮流生活方式的外资品牌五星酒店终于卖掉了。

之前，这家酒店的前业主方资产管理部负责人和我晒出过一份已经盖章的交易主要条款文件，当时条款上的交易价格是 23.6 亿元，比网传的高了不少，收购方则是一家香港企业。

后来，交易一度波折，这家酒店前业主负责人和我说，收购方对过高的成交价格颇有异议。

事实上，这些年，随着酒店资产挂牌数量愈来愈多，"有价无市" 这几个字成了不少酒店高层职业经理人和我交流时反复提及的词汇，言谈间流露出的是对自身资产价值的怀疑与焦虑。

最近石头落地，多位业内人士向旅界指出这家酒店已经成功卖出去了，价格多少做了些让步，消息则会在近日公布。

2024，出售酒店的业主们讲究一个落袋为安。

从今年的大宗资产转让情况来看，如果没有赶上去年年底能源企业那一波酒店收购浪潮，2024 年想卖掉 20 亿元以上的酒店真是难比登天。

戴德梁行大中华区首席执行官赵锦权近日披露，北京第一季度只有 5 宗大宗资产成交，总金额有 94 亿，上海相对活跃度比较高，第一季度录得 16 宗成交，总金额达到 103 亿，但供过于求的情况持续，影响了市场的气氛。

其实仅上海大宗交易市场，这些年就有些非常吸睛的酒店项目一直处于 " 孤芳自赏 " 的尴尬境遇。

比如，上海苏宁宝丽嘉酒店据称耗资 50 亿元打造，开业的时候一度风光无两，是继美国拉斯维加斯之后全球第二家宝丽嘉品牌酒店，也是沪上标杆级别的奢华酒店。

上海宝丽嘉酒店 / 旅界实拍

2021 年，兴业银行上海分行就发布消息上海苏宁宝丽嘉酒店要出售，去年 11 月，兴业银行特殊资产经营公众号显示这家酒店评估价格为 32.2 亿元。

只是近 3 年过去了，宝丽嘉酒店还是没有动静，静静地躺在外白渡桥等待有缘人，在一些酒店资产中介的描述中，市场价值也就 20 亿元出头，跌去了近 40% 的评估价值。

再比如，上海佘山世茂洲际酒店，也就是大家口中的 " 深坑酒店 "，还没开业就被冠以 " 世界海拔最低的五星级酒店 "、" 世界十大建筑奇迹之一 "、" 海拔 -88 米，地平面以下 15 层 " 等一堆美誉。

上海佘山世茂洲际酒店 / 旅界实拍

早在 2022 年 2 月，随着世茂的财务状况不断恶化，出售 " 深坑酒店 " 的传闻不绝于耳，彼时，在一份媒体流传的世茂待售资产清单里被标明 " 现报价 22.5 亿元对外出售 "。

两年多时间 " 深坑酒店 " 不仅出售未果，，裁定强制执行 6250 万余元。

近些年，国内酒店资产价值下行压力颇大，考虑到去年上海酒店圈天花板宝格丽酒店 24 亿就已经售出，任何高于这一价格的酒店在资产圈均会被视为不切实际。

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为什么有些酒店总能抢在市场前面及时出清？

和你分享个有意思的观点：这年头，卖酒店和卖房一样，没有卖不掉的酒店，只有卖不动的价格。

这两天，我和一位曾经在知名开发商负责文旅地产板块的高管朋友 A 总聊天，他表示，自己虽然离职了，还是在帮前东家处置一些资产，原话是 " 老板能信任的人不多了，也就我们这些老部下还在帮他出出主意。"

其实这家文旅地产开发商旗下不乏国内外知名的项目，既有国际连锁度假酒店品牌，也有海岛度假胜地数一数二的一站式度假综合体，说到这，基本很多聪明的朋友应该已经能联想到什么。

旅界实拍

总之，如果是对外，这家开发商的口风还是蛮紧的，哪怕二级市场到处抛橄榄枝，就是打死不承认自己在 " 卖卖卖 "。

为什么？

朋友 A 总说，毕竟现在老板这些资产和市面上那些 " 顾影自怜 " 的外资酒店品牌不同，尚属于优质资产，不卖肯定扛不住，尤其想在海外市场看看有没有意向买家。

但出价的这些呢，老板又觉得这些出资方都是 " 抄底心态 "，出的价是真的让人 " 肉疼 "，总之让老板能接受的心理价位还没到，所以就在反复拉锯 ......

所以你看，身家千亿的老板卖酒店和我们普通人卖房置换没啥区别，终究，五星酒店买卖还是卡在价格上了。

想起 2021 年，，有酒店业主和我透露但凡文章里提到的酒店，愿意提供盖章版的收购意向函的机构不会少于 3 家，往往一个好资产有很多机构去抢。

上海宝丽嘉酒店 / 旅界实拍

现在呢？

从最新情况来看，迈点研究院统计数据显示，今年 5 月，全国共有 30 家酒店拍卖，拍卖价格在亿元以上酒店 8 家，拍卖价格在 5000 万元 -1 亿元酒店 5 家，拍卖价格 5000 万元以下 17 家。截至 6 月 1 日，仅有两家酒店项目成交，其余全部流拍。

说起来，去年和今年的小阳春，五星酒店交易都是热火一阵子，然后萎了，核心还是钱袋子和供大于求的问题。

曾经，每个地产都有一个酒店梦，万达、世茂、绿地、富力、宝龙、新城、保利、碧桂园、中南、金茂大厦都希望通过 " 地产 + 酒店 " 的模式打包上市融资，抑或 " 盘活 " 资产包。

但毫无疑问，中国酒店业 40 年高速发展，已进入存量时代。

现在要甩卖资产了，无论是哪家开发商先想到的都是 " 娘不亲舅不爱的 " 五星酒店，只是市场风云变幻，大梦惊醒时，发现已经晚了。

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开发商挥泪大甩卖时代，便宜是不二法宝。

我看了一圈今年年初至今成交的酒店价格，基本上还是 " 以价换时间 " 模式，能卖得动的，都是那些降价酒店，想抢在市场前面就只有咬牙出血降价一条路，甚至有些资产因为抵押负债，比当前市场价格砍半还表示有的谈。

比方说，去年年末，三亚知名酒店三亚天房洲际随天津丽思卡尔顿酒店等三家酒店资产包一起被成功拍卖，此三家酒店总建筑面积 19.9 万方，总体成交价格为 20 亿，相对于原净资产估值 45.3 亿元价格堪比腰斩。

旅界实拍

除此之外，近期还有上海绿地万豪酒店、北京瑜舍酒店转型做办公、商业用途。

一些尚在犹豫纠结的酒店业主，往往在拉锯谈判中发现自家物业成了 " 不良资产 "，追悔莫及。

不难看出，当一个行业从投资驱动、消费驱动回归到产品驱动的时候，酒店资产交易发生阵痛在所难免。

而对于去年至今逆势杀入酒店资本市场的 " 野蛮人 " 来说，高星酒店资产也并非一无是处。

从数据看，国内奢华酒店行业的发展速度并没有因房地产市场的低迷而放慢发展速度，一、二线城市尤其热衷奢华酒店的建设和立项。

今年奢华酒店扎堆上市，上海阿丽拉、苏州四季酒店、苏州英迪格、衡州悦榕庄、三亚凯悦、澳门 W、澳门莱佛士等等，下半年也将迎来广州美憬阁、青岛美高梅、钓鱼台、九寨沟丽思卡尔顿隐世度假、昆明君悦、重庆康莱德等一大批奢华酒店开业或者即将开业。

不同于中端经济型酒店短平快只追求现金流回报率的投资思路，奢华酒店的投资回报周期更长，在跨越经济周期的时间维度上也要看得更远，核心城市核心位置、稀缺的奢华酒店能够为长期投资人带来稳定、持续的经营收益。

由此，投资高星酒店像围城，有人退出，就有人进入。

高和资本地产科技基金合伙人李慧忠称，"在经历价格下调之后，2024 年酒店资产退出的价格仅仅相当于 2018 年收购高点的 70%。"

换句话说，在市场下行的环境下，往往是买资产的好时机，同样在 2018 年市场高点的时候，往往适合卖资产。

但往往在现实的情况中，低点的时候人们不敢出手，而在高点的时候哄抢，所以一个理性的并购团队应该是在市场高点去帮助业主筹划退出、在市场低点做收并购。

显然，当下高星酒店投资市场呈现出的 " 恐慌性挤兑 " 反而是有意进入这块市场的投资人们甄选物业的好时机。

毕竟只有退潮之时，才知道谁在裸泳。

今日话题：你如何看待 2024 年五星酒店交易市场？欢迎在下方留言框与旅界君互动。

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