楼市泡沫挤完了,但房价何时才能止跌?
6月,全国楼市看到了一丝曙光。
那就是少数城市的住宅成交量显著反弹。
前天的文章中,老杨剖析了全国四大核心城市的成交量。
还没看的朋友可点看: 火了!全国楼市四大天王,同时开唱
尤其是上海,今年6月二手房表现全国最强,创2021年年中降温以来新高,且明显高 于荣枯线。
但是,比成交量更重要的是房价!
老杨遗憾地 告诉大家:
6月房价继续明显下跌
根据我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统:
全国50个重点城市的房价(综合一二手房),自2021年10月开始步入下跌通道。
2023年小阳春表现明显,房价跌幅明显收窄,但只是昙花一现,4月开始跌幅持续扩大,尤其是10月-12月,跌幅跳水。
今年1-2月,房价跌幅有所收窄,但3月至5月,跌幅再来一轮扩大,创本轮房价下跌以来最大月度跌幅。
刚过去的6月,救市后成交有所反弹,但房价跌幅仍处于历史最大区间,只是要比5月跌幅微微收窄!
房价跌回到2015年?
由上述房价环比跌幅,可计算出房价指数,也即所见即所得,可以一目了然地看到过去十几年房价涨跌变化。
看图可知,2015年下半年到2021年三季度,这轮房价上涨时间长、涨幅大,远强于2012下半年至2014年一季度的那轮上涨。
其实,如果监测房价时间长了,比如超过15年, 很容易感觉到2018-2021年上半年的房价状况,泡沫已经很明显了。
泡沫有多大,下跌就会有多猛。
这符合事物发展的普遍规律,也即唯物辨证法。
至今,房价已经持续下跌近三年了!
过去的房地产短周期规律是:涨两年,跌一年。
这次不一样了, 之前涨六年,如今跌三年好像也合理。
当前,房价已跌回到2018年8月的水平了。
如果纯看二手房,则跌回的时点还会更早些。
未来,还将跌多久?
老杨的测算表明,至少今年年底之前,不会止跌。
最终会跌回到哪个时间节点?
首先,肯定不会回到2015年。将之前六年上涨的涨幅全部抹去,概率极小。
有一个小概率,跌回到2016年年底。
因为有一个标志性的东西: 房价不炒是2016年12月首次提出的。
主要城市房价景气度
模型化测算之后,可以用房价景气指数,来衡量不同城市的房价景气度。
今年6月,全国所有城市,房价景气指数皆为负值,也即景气度低于历史平均水平。
全国一二线城市当中,景气度最差的是宁波;
次差是成都,过去两年,成都的房价景气度相对还不错,但近两三个月,成都二手房持续下行,房价跌幅扩大,当前房价景气度很低迷。
景气度负值相对较小的城市:
太原,跌得早,跌幅大,如今房价跌幅并不算大了。
深圳、合肥、哈尔滨,情况有所不同:
哈市的情况类似太原;
深圳则是过去三年跌幅很大,所以当前跌势有所放缓;
合肥新房去化周期不长,二手房抛盘压力也小于很多二线城市。
全国房价泡沫挤完了
根据模型测算,全国50城房价泡沫,已经持续挤近三年了,并已于去年底,总体上将泡沫挤完了。
当前,房价泡沫指数处于负值区间,而且6月的负值还在继续扩大。
这就意味着,房价已经处于超跌状态了。
但这里老杨必须强调:房价泡沫挤完,并不代表房价不会跌了。
房价大涨时,会涨过头;
房价大跌时,会跌过头。
对于房价止跌,我们还得有些耐心才行。
苏南之前泡沫太大了!
之前,老杨曾在公号文章中,分享过高能级城市房价泡沫指数。
今天,也分享一下三线城市的数据吧。
只有一个三线城市,房价泡沫指数为正值,也即房价泡沫还没挤完。
这个城市就是无锡,苏南名城,全国经济重镇。
同为苏南三线城市的常州,房价泡沫指数也只是刚挤完。
由此可见,之前苏南几个城市的房价泡沫之大。
另外,苏中的扬州、南通,苏北的徐州,房价泡沫也挤完没多久。
2020-2021上半年,江苏多地房价大涨,导致泡沫很大;如今的房价下跌近三年了,无锡的泡沫都还没挤完。
三线城市中,温州的房价泡沫指数负值超过100,属于明显超跌了。
主要原因是,几年的房价上涨,最终涨至2021年时,温州的房价居然没有创历史新高。 也就是仍低于2011年一季度的水平。
这都是宿命哎。
因为十几年前,温州房价曾是全国第一高,单价超北上广深杭!
2011年四季度至2011年一季度,温州房价泡沫全国最大,其次是鄂尔多斯。可谓南北双雄,南北双泡。
2011年,这两个大泡沫皆破灭,最终二地房价腰斩。
其实,2021下半年以来的这轮泡沫破灭,至少在部分地区,类似2011-2015年温与鄂。
历史有规律,但历史不会百分百重演。
这就需要我们要有足够的智慧,认知历史,理解当下……
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