今年上半年房企债券融资额同比下降逾26% 三季度将迎偿债小高峰

房地产行业融资总规模仍在下降。

尽管2024年上半年以来，监管部门建立房地产融资协调机制，设立项目白名单并放宽经营性物业贷适用范围，但行业融资情况仍较为严峻，发债民企数量在持续减少，部分财务较为稳健的房企也面临资金问题。

中指院数据显示，2024年1-6月，房地产行业共实现债券融资金额2791.6亿元，同比下降26.9%，降幅较上年有所扩大。其中信用债规模同比下降21.9%，海外债同比降54.8%，ABS下降33.3%，海外债融资规模锐减，信用债仍为融资主力。

“2024上半年融资政策主要聚焦于银行信贷端，发挥白名单融资和经营性物业贷作用，满足开发项目的合理融资和偿债需求。因此，开发贷到位资金中，国内贷款同比降幅有所收窄，但融资总规模仍在下降，发债民企数量减少。”中指院分析师指出。

“整体看来，由于近期房企融资仍然较为低迷，再加上房地产销售仍未完全复苏，因此未来可能还会出现房企曝出债务违约事件，接下来仍需要注意行业流动性问题。”克而瑞分析师表示。

总体来看，信用债仍是房企上半年融资的重要渠道。

据中指院统计，2024年1-6月，房地产行业信用债发行规模为1827.3亿元，同比下降21.9%，占债券融资规模的65.5%，占比较上年同期上升4.2个百分点。从发行结构来看，今年上半年，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，占比超90%，较去年同期有所提升。

值得关注的是，为优化债务结构，近期中海、万科、苏高新集团等房企全额赎回部分信用债，分别赎回35.6亿元、33亿元、10亿元。

“赎回尚未到期的债券是一种有效的债务管理手段。通过提前偿还短债可以优化债务结构、管理债务规模，可以拓展其他融资渠道或发行新债降低融资成本，也能够向投资人、债权人、公众展示公司具有相对充裕的流动性。”上述中指院分析师称。

海外债方面，上半年房企海外融资渠道几近停滞。2024年1-6月，海外债发行规模仅为50.1亿元，同比大幅下降54.8%，降幅较上年有所扩大；平均发行期限2.4年，发行期均为3年以下，期限有所缩短。

股权融资方面，去年年底监管部门推出支持房企融资的“第三支箭”，放松了涉房企业的股权融资。

具体来看，2024年上半年，中交地产、陆家嘴等上市房企完成A股定增，募集资金净额分别为4.38亿元、17.97亿元。据悉，中交地产募集资金拟用于项目开发建设，陆家嘴募集资金拟用于购买优质地产项目，但中交地产募集资金大幅缩水，由原计划24.8亿元下降至4.38亿元，募投项目也相应出现缩减。

此外，2024年上半年，粤港湾控股、中国上城、北大资源等内地在港上市房企完成增发配股，募集资金总额分别为890万港元、9872万港元、3420万港元。

“整体而言，自2022年11月28日证监会出台房企股权融资的第三支箭之后，多家房企宣布了配股计划。但大多数上市房企在境内的定增推进仍较为缓慢，如保利、大名城等，交易所虽已同意增发方案，不过其至今也没有完成，同时还有多家房企宣布终止定增。”上述克而瑞分析师称。

分析人士认为， 2024年下半年，房企仍面临较大债务到期压力。

中指院数据显示，2024年下半年房企尚在存续期的债券余额为3168.4亿元，其中信用债占比71.7%，海外债占比28.3%；一年内到期余额为7205.4亿元，其中信用债占比69.8%，海外债占比30.2%，境内债务偿债压力较大。

此外，房企即将迎来三季度的偿债高峰，7月、8月单月到期余额均超700亿元。

“销售仍在深度调整的情况下，融资状况还未好转，资金供需两端都将趋冷。预计信用债在政策支持下将保持一定活跃度，有底层资产支持的CMBS/CMBN、类Reits，仍将保持较高发行占比。”中指院分析师称。