降息组合拳落地！百万房贷立省2万，货币政策调控框架再明晰

7 月 22 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024 年 7 月 22 日贷款市场报价利率（LPR）为：1 年期 LPR 为 3.35%，5 年期以上 LPR 为 3.85%。1 年期、5 年期以上 LPR 均下行了 10 基点。

同时，为加强预期管理，促进 LPR 发布时间与金融市场运行时间更好衔接，自 2024 年 7 月 22 日起，将 LPR 发布时间由每月 20 日（遇节假日顺延）上午 9：15 调整为 9：00。

就在今日早间，中国人民银行重磅公告，为优化公开市场操作机制，即日起，公开市场 7 天期逆回购操作调整为固定利率、数量招标。同时，为进一步加强逆周期调节，加大金融支持实体经济力度，即日起，公开市场 7 天期逆回购操作利率由此前的 1.80% 调整为 1.70%。

一系列降息组合拳落地，标志着 7 天期逆回购操作利率作为基准政策利率的地位进一步强化，畅通由短及长的利率传导机制，货币政策调控框架进一步明晰。与此同时，随着 LPR 报价的下行，新增、存量购房者迎大利好，百万房贷预计可减少 2 万元总利息。

LPR" 换锚 "，报价下行 10 基点

本月 LPR 下行 10 基点，首先与其 " 定价锚 " 的转变有关。从中国人民银行近期释放的信号来看，公开市场操作利率正在成为我国货币政策的核心目标利率。

自 2019 年 8 月 LPR 报价改革以来，MLF 操作利率一直是 LPR 报价的定价基础。然而，随着市场环境的变化，作为中期政策利率的 MLF 时常与同期限市场利率走势出现一定偏差，LPR 与最优质客户贷款利率之间也越走越远。由此，"LPR 定价机制改革 " 的呼声越来越高。

6 月 19 日，中国人民银行行长潘功胜在陆家嘴论坛上首次提出，央行将明确以短期操作利率作为主要政策利率，这意味着未来我国货币政策调控框架将发生重要转型。潘功胜同时强调，" 针对部分报价利率显著偏离实际最优质客户利率的问题，着重提高 LPR 报价质量，更真实反映贷款市场利率水平。"7 月 12 日，中国人民银行主管媒体《金融时报》发文证实，LPR 或迎改进。

" 我国的货币政策框架正在发生重大变化，政策目标利率将更趋简单化，并逐步理顺由短及长的传导关系。" 广开首席产研院资深研究员刘涛表示，未来利率传导机制将更加清晰顺畅，从短期利率传导到中期、长期利率，打通货币市场、信贷市场、债券市场。LPR 利率也将转换定价参考标准，从此前盯住 1 年期 MLF 利率，调整为盯住 7 天逆回购利率。

而伴随着早间公开市场 7 天期逆回购操作利率下调 10 基点，LPR 报价相应下调。与此同时，LPR 报价的定价基础与 MLF 操作利率脱钩，实现了 " 换锚 "。" 本次逆回购操作利率在 LPR 报价日下调，意味着 LPR 与 MLF 利率的绑定关系淡化，进一步强化 7 天期逆回购操作利率作为基准政策利率的地位，也标志着 LPR 定价锚转变。" 中信证券首席经济学家明明说道。

对于 LPR 下行的原因，除政策性降息的引导作用外，东方金诚首席宏观分析师王青也提到，在银行净息差降至历史低位的背景下，本次 LPR 报价下调还受到 4 月以来监管层叫停 " 手工补息 "，一些银行下调存款利率，以及近期市场流动性处于合理充裕状态等因素的支撑。这些都有助于降低银行各类资金成本，增加报价行下调 LPR 报价加点的动力。

展望未来，王青指出，7 月 LPR 报价下调，将带动三季度企业贷款利率和居民房贷利率进一步下行。这将有效降低实体经济融资成本，扩大国内需求。与此同时，根据存款利率市场化调整机制，银行存款利率要与 1 年期 LPR 报价和 10 年期国债收益率挂钩，这意味着接下来银行存款利率将全面启动新一轮下调，将有助于稳定银行净息差。在 7 月下调后，短期内 LPR 报价将保持稳定，四季度视经济和物价运行状况而定，LPR 报价还有一定下调空间。

新增、存量购房者迎大利好

5 年期以上 LPR 是个人住房贷款的定价基准，本轮 " 降息 " 大礼包下发后，对新增购房者、存量购房者而言，都是一大利好。

自 2019 年 10 月 8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成。以北京地区为例，今年 6 月末，北京新发放商业性个人住房贷款最低首付款比例及利率下限进行了优化调整，调整后首套住房最低首付款比例调整为不低于 20%，贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减 45 个基点，房贷利率下限为 3.5%。购买二套住房，位于五环以内的，最低首付款比例调整为不低于 35%，贷款利率下限调整为不低于 LPR 减 5 个基点，房贷利率下限为 3.9%；位于五环以外的，最低首付款比例调整为不低于 30%，贷款利率下限调整为不低于 LPR 减 25 个基点，房贷利率下限为 3.7%。

此次 LPR 下调后，北京地区首套房商贷利率降至 3.4%；二套房，购买五环内住房的购房者商贷利率降至 3.8%，购买五环外住房的购房者商贷利率降至 3.6%。

北京地区的新增购房者将即刻享受到 " 降息 " 带来的利好，若以商贷 100 万元、贷款期限 30 年、等额本息还款方式来计算，首套房贷利率执行 3.4% 之后，利息总额将较此前的利率水平减少约 2 万元。

5 月 17 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布多项支持房地产的金融举措（即 "5 · 17" 楼市新政），提到了取消房贷利率下限、下调首付比例多项举措，新政发布以来，多地购房门槛下调，目前多数城市首套房贷利率已降至 3.1% — 3.5% 之间，远低于此前市场平均水平，更有地区房贷利率进入 "2" 时代。

易居研究院研究总监严跃进指出，以目前各地主流的房贷利率进行计算，即 "LPR-75 个基点 " 的定价公式，过去的首套房主流利率为 3.2%，而现在将下降至 3.1%。按照 100 万元贷款本金、30 年等额本息的还贷方式，房贷利息总额将减少约 2 万元，每月月供将减少 55 元。若是叠加持续性的 " 降息 " 效应，那么月供减负效应非常明显，有助于和其他政策结合，持续降低房贷成本。

随着新一轮住房信贷政策的优化，有关存量房贷利率的讨论也逐渐变多。LPR" 降息 " 也将直接降低存量房贷利率，不过从执行时间看，部分存量购房者将会在 2025 年 1 月 1 日执行新利率，也有部分购房者与银行约定按照还款日后的下一个月执行新利率，这样就可以提前享受到 " 降息 " 的利好。

中原地产首席分析师张大伟认为，降低存量房贷利率可以减少借款人提前还款的动机，这样能够减轻银行因提前还款而损失的利息收入。存量房贷利率下调可以缓解居民部分负债压力，避免因负债过重导致消费能力下降。低利率环境下，更多人更愿意购房，因为这相较于租赁更有吸引力，会吸引更多的购房者进入市场。

严跃进强调，目前市民朋友呼声较大的存量房贷降息工作，其实更多是指下降基点。不过需要关注的是，虽然 LPR 进行了下调，但调整后的新增房贷利率相较存量房贷利率仍存在较大的利差，基于此背景，下半年降低存量房贷利率工作或许会提上议程。

短端降息，长端利率加强管理

围绕由短及长的利率传导机制的优化，中国人民银行在今早祭出一套 " 组合拳 "，并实现降息落地。

一方面，公开市场 7 天期逆回购操作调整为固定利率、数量招标。这是继创设临时隔夜回购操作之后，货币政策框架改革再次推出的新举措。明明解释到，可以理解为，此前 OMO（公开市场操作）招标方式显示了货币当局在量、价双重目标之下的灵活管理，而调整后则强化了利率目标的管理，对数量目标则更多地随行就市。

中国民生银行首席经济学家温彬指出，明示公开市场操作利率，调整招标方式，有利于强化 7 天期逆回购利率的政策属性。此前中国人民银行公开市场 7 天期逆回购操作采用价格招标，虽然中标利率大部分时候维持不变，但仍需每日开展操作释放明确的利率信号。考虑到公开市场 7 天期逆回购操作利率已基本承担起主要政策利率的功能，为增强政策利率的权威性，有效稳定市场预期，有必要将招标方式优化为固定利率、数量招标，明示操作利率，这也是健全市场化利率调控机制的体现。

另一方面，公开市场 7 天期逆回购操作利率由此前的 1.80% 下调为 1.70%，是 2023 年 8 月以来的首次调整。

在外部稳汇率和内部稳息差、防风险的双重约束下，自去年 8 月以来，逆回购和 MLF 等利率延续 " 按兵不动 "。然而，当前国内经济运行压力加大，二季度我国 GDP 同比增长 4.7%，较一季度放缓，特别是居民消费恢复较为疲软，逆周期需要加力。温彬表示，中国人民银行此次果断降息，展现了货币政策呵护经济回升的决心，是对二十届三中全会 " 坚定不移实现全年经济社会发展目标 " 要求的积极响应。

温彬进一步表示，同时，在叫停 " 手工补息 " 逐步落地显效下，银行端负债成本有所改善，息差下行压力相对缓解；海外主要经济体渐次进入降息周期，稳汇率压力也相对减轻。为此，在 " 以内为主、内外均衡 " 的总体考量下，7 天期逆回购利率降息落地，预计将通过金融市场逐步传导至实体经济，促进降低综合融资成本，巩固经济回升向好态势，打破长债收益率下行与预期转弱的负向循环。

中国人民银行的另一重磅公告提出，为增加可交易债券规模，缓解债市供求压力，自本月起，有出售中长期债券需求的中期借贷便利（MLF）参与机构，可申请阶段性减免 MLF 质押品。在分析人士看来，此公告意在短端降息的同时，加强长端利率的管理，有助于平衡长期债券供求。

" 由于国债是 MLF 质押品的主要构成部分，这意味着当前政策面正在增加二级市场国债供给，引导长端国债收益率适度上行。" 王青说道。

Wind 数据显示，国债收益率开盘直线下行，10 年期国债 240004 收益率下行 3.05 基点至 2.23%，30 年期国债 230023 收益率下行 3.30 基点至 2.43%。而不久后两活跃券收益率均出现回升，截至 7 月 22 日 10 时，240004 收益率上行至 2.2480%，230023 收益率为 2.4530%。

货币政策调控框架进一步明晰

可以看出，中国人民银行在同日推出的一系列举措，意在呼应 7 月 21 日二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》：" 加快完善中央银行制度，畅通货币政策传导机制 "。未来，货币政策调控框架进一步明晰。

整体来看，温彬提出，随着利率市场化水平不断提高和利率传导机制逐步健全，存在短端政策利率（公开市场操作利率）、中端政策利率（MLF 利率）两个政策利率已经没有太大必要。未来 MLF 的政策利率色彩和作用将逐步淡化。

" 考虑到现阶段 MLF ‘量多价高’，要淡化其政策利率地位，首先需要把 MLF 的量降下来。过去中国人民银行通过 MLF 等来释放流动性，投放基础货币，未来可能主要通过降准或者购买国债来实现基础货币投放。" 温彬说道。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，当前外部环境错综复杂，国内有效需求依然不足，经济回升向好基础仍需巩固，为了坚持稳中求进工作总基调，更大力度激发市场活力和内生动力，巩固和增强经济回升向好态势，目前的重点工作和逻辑顺序仍应是通过持续深化贷款市场利率改革和存款利率市场化机制调整，不断推动市场主体融资成本有序下行，实现企业融资和居民信贷成本稳中有降。

调控逐步显效，然而如何在改革的同时防范可能发生的市场风险？对于债市的管理方面，温彬进一步强调，在 7 天期逆回购利率下调落地下，为避免长债收益率继续出现超调，预计中国人民银行还将综合施策予以呵护引导。包括继续喊话加强预期引导；必要时借入并卖出国债，及时校正和阻断债市风险累积，保持正常向上倾斜的收益率曲线；增加市场中长期债券供给。此外，考虑到三季度起地方专项债、超长期特别国债将加大发行，也会在一定程度上带来中长期债券供给的增加，减缓长债利率下行压力。

在汇率影响方面，王青提出，适当减免 MLF 质押品，有助于在保持正常向上倾斜收益率曲线的同时，控制中美利差倒挂幅度，缓解人民币因本次中国人民银行降息可能产生的贬值压力。更重要的是，回顾近年人民币汇率走势可以看出，决定人民币汇率的最重要因素不是中美利差，而是国内宏观经济走势。由此，本次中国人民银行降息再次表明，在货币政策坚持 " 以我为主 " 的基调下，汇率因素对降息的掣肘有限。在王青看来，此次中国人民银行降息本身并不会增加人民币汇率贬值压力。

北京商报记者 宋亦桐 董晗萱