最近的二十届三中全会想必很多人都很关注。会议释放了几个强烈的信号,一是完善房地产税收制度,二是要增加地方自主财力,拓展地方税源。
这对于减缓土地财政下滑后,地方财政收支紧张具有莫大的好处。
未来,房地产税铁板钉钉,是一定会落地的。但这个税种极为复杂,可谓牵一发动全身,短期内没办法马上出台。
所以,对于地方来说,当务之急还是要自己想办法开源,让自己的钱袋子尽快鼓起来。这不,有些地方就 " 坐不住 " 了。
最近,湖北就搞了一个大动作,全省 17 个地市州的住房和城乡建设局均改名为住房和城市更新局,包括了武汉、襄阳、仙桃、十堰、潜江、荆州、黄冈、黄石、恩施州、神农架林区等地。
这并非上级部门的统一部署,可是地方的 " 自我动作 "。时代转向,湖北抢先一步走在了前头,第一个吃螃蟹。
你可别小看这个小小的更名调整,这个动作背后隐含着中国房地产棋局的巨大颠覆。一个时代落幕了,另一个时代开始了。
拐点已至,谁都无法置身事外。
一
如果你去上网搜索武汉市城乡建设局,会发现网站已经停止使用了,取而代之的是武汉市住房和城市更新局网站。
有人可能会问了,之前深圳、成都几个城市,不是早就成立了 " 城市更新局 " 的相关机构吗,湖北这次的动作有什么值得稀奇的。
实际上,这里头的学问可多了。
深圳、成都等地方搞的住房更新局,实际上是属于住建局下面的二级部门,还归住建局管。但湖北各市州的住房和城市更新局,是一级部门,直接归市政府管。
而且,不光是名称变了,更重要的是工作重点发生了历史性的巨变。过去的住建局,更注重房地产的增量市场,着眼于土地买卖、房屋新建、基础设施建设。
现在的更新局,更聚焦房地产的存量市场,着眼于危旧房改造、老旧小区改造等等。
实际上,一股看不见的暗流,早就在中国大地上开始四处涌动。湖北各市州的更名,在顶层设计中有迹可循。
2023 年 7 月,央行官员指出,我国房地产市场供求关系发生了深刻的改变。十天之后,中央政治局会议历史上首次表示,要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。
翻译成大白话,就是中国的房地产游戏,已经从供不应求变成了供大于求,由大开发时代走向大改造时代。
这个临界点的转变,决定未来十年甚至二十年,整个房地产市场的命运走向。湖北此次更名的做法,可谓顺势而为。
遥想改革开放初期,随着工业化和城镇化的快速发展,大量人口涌入城市购置房产。2012 年之前,每年入城人口数量远远超过了新房的销售和竣工数量,供不应求。就拿 2001 年来说,新增城镇户数 754.5 万户,竣工套数仅为 241.4 万套。
但自 2017 年以来,中国商品房的待售面积持续增长,截至 2023 年 9 月,商品房库存待售面积累计达到 6.45 亿平方米,其中住宅面积约 3.1 亿平方米(不含商务楼的商住两用房)。
如果按城镇人均住房面积 35~40 平方米计算,目前的存量房屋还可以容纳 800~1000 万人口居住。而且,除了目前待售的商品面积,还有 12 亿平方米新开工但未竣工的在建房产,总共 19.45 亿平方米。
2022 年开始房地产政策进入边际放松周期,但截至 2024 年 3 月,我国 80 城商品住宅狭义库存仍达到 4.88 亿方,约为 2015 年高点的 85%,去化周期攀至历史最高点,约为 27.2 个月。
然而,与库存突飞猛进的节奏不同的是,人口却出现了难以逆转的下降趋势。出生率在下降,总人口在减少,少子化在扩大,老龄化在加深,城镇化增速在放缓。
造成的结果是,住房需求同步萎缩。
没有人口体量的支撑,再继续大拆大建,这巨量的房地产要去找谁来接盘?历史的拐弯,注定了房地产大开发时代必将终结。
当然,这不意味着房地产市场就穷途末路了。这不,存量房又给房地产市场打开了一个新口子。
二
住建局变成更新局有一个好处,就是通过老旧小区改造为政府投资找到一个新的出口,避免无效投资。
由于企业、居民资产负债表的收缩,大家开始从追求利润最大化,变成了债务最小化,不太敢投资和消费。政府投资,自然就成为了托底经济最有力的一双大手。
然而,之前有赖于土地财政的支持,地方政府基建高潮一浪紧跟着一浪,二十多年过去,该建的地方都差不多建了,甚至还出现了 " 过度基建 "" 无效基建 "。
海南某市投资超四千万修高铁站,站房面积近两千平,建好八年却没有用过。这仅仅是一座百万人口的小城啊,但高铁站竟然有三个,这波操作大家直呼看不懂。
这还不是最离谱的,广西某市虽然只是一个三线城市,但高铁站足足有九个。虽说人家是个旅游城市,但也不至于这么 " 壕无人性 " 吧。里头有个站点狠狠砸进去了五千多万,可是大半年没有一辆高铁停靠,站台的员工可能比旅客都要多。
据媒体不完全统计,全国建成却未启用的高铁站至少有 21 个,这里面甚至不乏一二线城市。为了快速拉升 GDP,地方政府一边卖地数钱,一边撒钱上马大基建,高铁、大桥、地铁通通不放过。
随着近几年经济放缓,房地产市场收缩,很多基建纷纷喊停。
2021 年,成都地铁远期线网从 55 条调整为 36 条;
2022 年,杭州获批的地铁四期规划里程,由 299.8 公里缩减至 146.9 公里;
2023 年,南京砍掉江北的 13 号线、江宁的 12 号线;
2023 年,深圳公示的地铁五期规划里,从 13 条缩减为 9 条,里程数从 226.8 公里缩减至 180 公里。
未来,这种情况可能会扩散到越来越多的城市。
在饱和的领域继续砸钱,最后只会转化为地方的债务,养出一头随时可能发飙的灰犀牛,对于经济可持续增长恐怕没有多少正效应,反而是负效应居多。
所以,老旧小区改造,就给政府投资另辟一条蹊径。
不知道大家有没有去日本东京看过,很多三四十年楼龄的房子,无论外表还是内部,根本看不出这么大岁数。但是中国的高层住宅 " 平民窟 " 化的速度却很快,由于修缮维护跟不上,不出十年可能就开始老化。
早先建成的就更不用说了。截至 2022 年底,中国城镇的既有房屋里,大约有 20% 的房子楼龄超过 30 年。到 2040 年前后,这个数值可能会达到 80%。
有的是卫生设施配套跟不上,有的是采光通风不行,有的是天然气供暖设备陈旧。有的是文体活动、养老、智慧便民、电梯等公共服务设施缺乏,在未来的深度老龄化社会下,这些都构成很大的问题。
按照住建局的统计,全国城镇共有 300 多亿平方米的存量住房,合计约 22 万栋老旧小区需要改造更新。这里头,就可以撬动不少的政府投资。
拿加装电梯来说,目前加装电梯的经费来源主要是省、市、县分账补贴,一般而言,东部地区的三级补贴总计 20 万元左右,中西部城市为 10~20 万元,占装梯成本的 1/3 左右,剩下则由居民自己负担。
放全国来看,具体的蛋糕有多大呢?
恒大研究院按照改造内容分成三类测算:
一是基本类基础设施改造,预计投资约 1.2 万亿。包括水、电(含通信)、气、道路、路灯、安防设施、消防设施改造和违法建筑整治、生活垃圾分类、楼道修缮(含楼道照明改造)、绿化美化等;
二是提升类基础设施改造,预计投资 2.66 万亿。包括含停车场配建及优化、建筑本体公共部位修缮、加装电梯、功能用房建设等;
三是公共服务类设施改造,预计 0.68 万亿。
有人统计过,目前中国房地产总市值约为 500 万亿元,按照 2% 的城市更新转化率,城市更新或将带来约 10 万亿元的巨大市场。
在当前的经济大环境下,城市更新每年都能释放出新的经济价值,这也是非常难得的贡献。相比其他领域的无效投资和过度投资,这将是政府有效投资的最优解法之一,也是托底经济发展的手段。
今天,房子、基建,也跟我们的人口一样在 " 老龄化 ",这意味着大拆大建的时代已经结束了,大维修时代到来,我们将会全面进入以 " 更新 " 为主的后基建时代。
当然,未来的玩法跟过去也是不一样的。大开发时代,要求的是资金的大量投入,以及对于未来土地价值的上涨预期,过去经济增速高歌猛进,土地金融托底,地方政府有底气。
但如今的大维修时代,维修并非一朝一夕能够完成,而是长周期的,因此对于现金流稳定性的要求更高,这就要求地方政府必须尽快降低债务风险,轻装上阵。
三
住建局变成更新局,还有一个好处,就是通过危房更新拉动经济增长、创造财税。
长期以来,房地产都是中国的支柱产业,高峰期可以直接拉动四分之一的 GDP,给地方的钱袋子贡献占比超过三分之一。单单一个建筑业,就能带动 5000 万人的就业。
2022 年,地方政府与房地产相关收入总额高达 8.61 万亿,其中国有土地出让金 6.69 万亿,5 个房地产特有税种税收合计 1.92 万亿。而土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的比例,从 2014 年的 26% 持续攀升至 2021 年的 36.7%。二者捆绑之深,早已形成命运共同体。
但是,任何一个行业都不可能一直高歌猛进,近年来房地产行业进入深度调整期。
2022 年,全国土地出让收入开始由增转跌,同比下降 23.2%,2023 年继续下降 13.3%,2024 年一季度继续下降 6.7%。而全国土地出让收入规模,则从 2021 年的 8.7 万亿元降至 2023 年的不足 5.8 万亿元,要知道,这可是地方可用财力、融资、偿债等的源头啊,地主家的余粮缩水,换谁都不好受。
大浪潮下,湖北也未能置身事外。看看湖北国有土地使用权出让收入,2023 年 2307 亿、2022 年 2452 亿、2021 年 3444 亿、2020 年 2907 亿、2019 年 3103 亿。相比最高峰的 2021 年,2023 年足足少了 33%。
土地财政的游戏接近尾声,危旧房改造就成为了存量市场中,一个可以撬动经济和财税的新工具。
我们以武汉为例进行说明。2020 年,1244 万常住人口的武汉有 603 万从业人员,其中在机关、事业单位、国有经济就业的有 88 万人口,相当于每七个人就有一个人在体制内或者国企上班。宝钢、东风汽车等国企就是典型的代表。
在这个国有经济占比较大的城市里,历史上建设了许多曾让人眼红的单位集体宿舍,到了今天,有不少成为了危房。
比方说青山区 21 街,有 4 栋砖木、砖混结构的筒子楼,涉及 3 栋居民楼、1 栋武钢单身宿舍楼,共有 134 户居民。3 栋居民楼使用年限均在 50 年以上,属于 " 超期服役 "。
怎么办呢?
前不久,小区居民、产权单位共同发起成立了一个叫 " 住宅合作社 " 的平台,与开发企业合作,实现小区 " 原拆原建 " 改造。
武汉,成为了湖北省危旧房合作化改造试点中 " 第一个吃螃蟹 " 的地方。不久的将来,那些筒子楼将消失在推土机下,摇身一变,成为现代化的高层住宅,居住环境大大改善。
而整个过程中,自然也会拉动当地的建筑业、装修、家电销售等上下游产业,给地方财税做出贡献。
正如原武汉市住房保障和房屋管理局局长所言,市住房和城市更新局是本轮机构改革新组建的部门,承担着住房保障、市政建设、城市更新等重要职责,一头连着民生福祉,一头连着经济社会发展。
四
湖北各地更名住建局,仅仅是第一步,这一颗小石子势必激起千层浪。未来北上广深,苏杭成渝都可能跟进。
中国经济的逻辑正在悄然发生变化,我们要深知潮水改变的方向,并及时调整自己的预期与行动路径。
在时代洪流面前,没有人能够一直顺流而下,我们能做的,就是在逆流中重新寻找正确的航向,最终抵达彼岸。
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