新政后首拍！楼面价超11万元/㎡，最高溢价率超31%

9月14日，上海静安区两宗住宅地块进行拍卖。

据了解，这是上海实行“双高双竞”规则以来第一场土拍，其中，1宗地溢价率高达31.2%，成交楼面价高达11.4万元/㎡，另1宗地则底价成交，2宗地总成交金额达120.25亿元。

另外，9月12日，北京、南京也进行了土地拍卖。其中，北京顺义后沙峪镇地块仅获一轮报价，由懋源地产以43.2亿元底价拿下，成交楼面价2.32万元/㎡。南京成交的11宗宅地中，近江宁区1宗溢价成交，其余10宗均底价成交，总成交金额43.89亿元。

上海2宗宅地总成交金额120.25亿元

9月14日，上海2宗住宅地块进行拍卖，这2宗地均位于上海静安区，1宗位于曹家渡社区板块，1宗位于灵石社区板块，总出让面积5.01万㎡，规划建筑面积14.28万㎡，总起拍价超106.79亿元。

其中，曹家渡社区C050301单元9A—20地块用地面积1.85万㎡，容积率2.68，规划建筑面积4.96万㎡，起拍价约43.14亿元，起始楼面价约8.7万元/㎡。该地块需配建500㎡公共服务设施。

据了解，该地块共4家竞买人，包括中海、招商和南通瑞城置业联合体、象屿和越秀联合体、保利发展和上海建工联合体参与现场竞价，最终，经过163轮竞价，由招商和南通瑞城置业联合体竞得，成交总价56.6亿元，成交楼面价11.4万元/㎡，溢价率31.2%。

另外，静安区灵石社区N070402单元094a—14地块用地面积3.16万㎡，容积率2.95，规划建面9.32万㎡，起拍价约63.66亿元，起始楼面价约6.83万元/㎡。最终，该地块由中建玖合以63.66亿元底价拿下，成交楼面价6.83万元/㎡。

中指研究院上海高级分析师陈炬兰指出，本场土拍是上海集中供地以来地块最少的一次，2宗地块冷热分化，静安区曹家渡社区地块吸引了4家竞买主体进行竞拍，而静安灵石路地块仅中建玖合1家竞买人托底。

陈炬兰表示，本轮推出的2宗地块都是配套成熟位置较好的优质地块，静安灵石社区地块是大宁板块核心区域最后一块住宅用地，配套成熟且地块方正，但该地块有21%的办公占比，还需要实现“功能、税收、注册”三落地，并达到一定的坪效水平，所以仅有中建玖合托底拿地。而静安曹家渡社区地块近静安寺、百乐门，是老牌豪宅地段，且地块无中小套型限制，但地块整体不方正，并有一条对外开放的公共通道横穿地块，未来开发难度或较大。

据悉，8月15日，上海升级了土地出让交易规则，自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，即第一轮竞价达溢价率上限后，进入第二轮竞品质阶段，达上限后进入第二轮竞价阶段，最终价高者得。此次出让的两幅静安优质地块均采取了“双高双竞”模式进行拍卖，其中，曹家渡地块设定了40%的溢价率上限，而灵石社区地块则设定为30%。不过，这两宗地块均未触达限价。

北京、南京多地块底价成交

9月12日，北京、南京也进行了土地拍卖。

其中，北京顺义后沙峪镇西泗上村棚户区改造土地开发项目SY00—1801—0104、0105、0106、0107地块R2二类居住用地、B1商业用地、A334托幼用地，宗地面积17.1万㎡，规划建面18.59万㎡，起拍价43.2亿元，起始楼面价2.32万元/㎡。

据了解，该地块仅获一轮报价，最终由懋源地产以43.2亿元底价拿下，成交楼面价2.32万元/㎡。

同日，南京迎来11宗宅地出让，其中，南京市本级8宗宅地（江宁区2宗、浦口区3宗、六合区3宗）中1宗溢价成交、7宗底价成交，总成交金额36.47亿元；溧水区3宗底价成交，总成交金额7.42亿元。这11宗地块总成交金额43.89亿元。

其中，江宁区两宗地块最受关注，一是编号NO.2024G32地块，即汇通路地块，出让面积为44703㎡，容积率1.05，规划建筑面积46937㎡，挂牌起始价5.45亿元。该地块历经24轮报价，最终由南通万佳沉香府房地产开发有限公司以总价6.14亿元摘得，成交楼面价13801元/㎡，溢价率12.66%。

另外一宗是编号NO.2024G34，江宁区东山街道万安北路以东、天靖路以北地块，出让面积为3.58万㎡，容积率2，规划建筑面积7.17万㎡，挂牌起始价5.75亿元。最终，由金茂和上坊建设联合体以底价5.75亿元摘得，成交楼面价8020元/㎡。