中信证券：房地产金融新政发布 涉房企业企稳预期向好

　　中信证券研报指出，2024年9月24日，央行行长潘功胜在国新办发布会上宣布将要引导LPR下行、下调存量房贷利率、降低二套房贷比例、增加中央资金对保障房再贷款支持、支持收购房企存量土地等房地产金融新政。相关政策有助于居民消费能力提升、刺激购房需求、维稳地产行业、推动保障房建设，利好亦有望向全产业链传导，促进涉房建筑工程和建材企业经营企稳、盈利修复。

　　全文如下

　　材料与工程｜房地产金融新政发布，涉房企业企稳预期向好

　　2024年9月24日，央行潘功胜行长在国新办发布会上宣布将要引导LPR下行、下调存量房贷利率、降低二套房贷比例、增加中央资金对保障房再贷款支持、支持收购房企存量土地等房地产金融新政。相关政策有助于居民消费能力提升、刺激购房需求、维稳地产行业、推动保障房建设，利好亦有望向全产业链传导，促进涉房建筑工程和建材企业经营企稳、盈利修复。

　　▍房贷利率和二套房贷比例下调，增强居民住房需求并提振消费意愿。

　　9月24日，央行潘功胜行长在国新办发布会上宣布，央行将降低中央银行政策利率，7天逆回购操作利率下调0.2个百分点，并引导贷款市场报价利率（LPR）同步下行。中信证券研究部地产组测算，至2024年底，我国新发按揭贷款利率将降至3%左右，居民贷款负担将显著下降，将增强居民自住房需求释放的可能。同时，潘行长明确央行将引导商业银行将存量房贷利率下降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅50BPs。中原地产测算，当前存量贷款平均利率在3.92%左右，此次降低50BPs，如以居民商贷额度100万元、贷款30年还款方式计算，每月月供减少大约280元，30年可以减少利息支出共10万元。由此来看，本次存量房贷利率下调将有效缓解居民房贷还款压力，增加可支配收入，提升消费能力和意愿，更多资金或流入房屋装修和更新等领域。另外，潘行长亦明确将统一首套房和二套房的最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。降低二套房的首付比例的实际影响或相对有限，但对于购房需求释放，提升市场信心仍有积极催化。

　　▍央行增加对保障房和收购房企土地支持，缓解涉房企业压力。

　　国新办发布会上，潘行长亦表示央行将优化保障房再贷款政策，3000亿元保障房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。或有望提高商业银行发放保障房贷款的积极性，保障房建设将更易获得资金支持，工程企业亦有望更加积极参与并加快保障房建设。同时，潘行长表示央行将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。去年以来，国家政策持续发力目标稳定地产行业发展，并在资金层面给予支持。多重支持下，若后续地产行业能够企稳，利好有望传导至涉房建筑工程和建材企业。

　　▍若地产销售企稳和居民侧需求改善，优质建材企业盈利修复可期。在地产下行拖累下，建材行业近年发展整体承压。

　　细分领域看，水泥行业已处于周期性盈利底部，若政策支持下后续地产销售能够企稳，则地产对于水泥需求的拖累不会更差，加之近年水泥供给格局逐步改善，头部企业盈利能力修复预期逐步向好。玻璃行业受保交楼进入尾声，竣工端需求下滑影响，近期价格出现下降趋势，若地产销售能够企稳，则后续玻璃行业来自地产的压力或趋于平稳；而存量房贷利率下降，居民侧或有更多资金可流入房屋装修与更新改造，从而对玻璃需求产生一定程度的拉动，推动优质企业盈利修复。类似地，消费建材行业或主要获益于房贷利率下降，带来的居民侧住房装修和更新改造等需求提升；另外，若地产销售能够企稳，来自地产企业的应收款风险或逐步缓解，消费建材企业的减值高峰或将过去，未来将轻装上阵，优质企业盈利修复也将更具弹性。

　　▍涉房建筑工程企业压力逐步缓解，经营质量改善预期向好。

　　在持续宽松的地产政策和金融支持下，地产企业经营风险或逐步缓和，涉房建筑工程企业来自地产业主方的回款压力将有望缓解。同时，建筑工程企业自身的房地产开发业务亦有望随着居民购房需求和意愿改善而逐步企稳，并对自身经营产生支撑。我们测算了主要建筑央企及地方建筑企业房建相关业务在营收、在建项目或者订单中的占比，若政策支持下后续地产逐步企稳，“含房量”较高的优质企业或有望获益，其经营质量改善预期向好，亦有望迎来估值修复。另外，随着央行提升保障房再贷款资金支持比例，保障房建设将更易获得贷款资金支持，重点项目建设有望提速，在造福经济社会发展的同时，亦将为建筑工程企业创造新增量。

　　▍风险因素：

　　宏观经济复苏不及预期；地产政策力度和实际效用不及预期；行业竞争更加激烈；原材料等成本提升；回款周期延长。

　　▍投资策略。

　　国家政策稳地产持续发力，9月24日央行潘功胜行长宣布的多项房地产金融新政，有助于居民消费能力提升、刺激购房需求、维稳地产行业、推动保障房建设，利好亦有望向涉房建筑工程和建材企业传导，促进企业经营企稳，盈利修复预期向好。我们认为在本次新政中获益较多的主要是消费建材和水泥板块，以及“含房量”较高的优质建筑工程企业。

（文章来源：证券时报）