外环外才是上海二手最痛的地方

最近听到一个降价案例 整个人都不好了

青浦徐泾的中介小哥跟我说这附近的馨浦苑有套两房挂牌价239万

而同户型去年这个时候的成交价还在320万上下，也就是说短短1年25%没了

这个降幅并不陌生

2021年我在浦东金桥上车的两房现在也跌去了22%，只不过这个22%用了3年

中介朋友说类似馨浦苑在2024年经历的价格波动并不是个例

我听完有点懵不过我也留了个心眼

中介小伙伴介绍价格的时候难免把市场说的很低

而且哪怕同户型但不同楼层不同装修也都能带来不同价格

于是我打算采用数据+市调的方式去看看今天上海外环外 这个二手的 分支 市场的真实情况，去看看上面的案例是极端还是普遍

也是这次数据+市调带回来的内容才让我意识到

长久以来我们关注的是全市二手，未曾想过 这其中的外环外 可能才是今天二手市场里最痛的地方

01

量的去化，跑的最慢

现在的中介小伙伴基本都是全城作业

对他们来说2024年有个特殊体感就是相比外环内越来越快的去化速度

外环外反而越来越慢

以外环外青浦赵巷板块某项目为例，成交主要集中上半年

同样的还是那个问题，这是个例还是普遍

为此我去拉了两个数据，首先来的不是成交量， 而是各环线的挂牌量

而且是存 量挂牌，也就是各环线每月没卖掉的房源占比全市房源库存

过去1年的数据都在这，你会看到外环外是那个“出逃”数据

它的走势跟全市大盘不一样，也跟其他三个环线走出明显差异

过去1年各环线在（存量）挂牌量占比

当我稍微细化到各区这个维度你会看到类似黄浦、静安、徐汇这样的核心区的存量房源占比还算稳定

但换到青浦、奉贤、松江这类纯外环外区域的存量房源占比就在明确上升

过去1年各区在（存量）挂牌量占比

我知道这么对比有点残忍

但更残忍的应该是二手市场背后的去化逻辑

这意味着全市二手去化高歌猛进的时候 外环外成了 跑的最慢的那个

也是去化最难的那个

这个数据也直接影响成交量数据的走势，也是我拉来的第二个数据，成交量

绝对数量来看外环外一定是最多的，但换算成占比就能看到二手内部的静水流深

“内”字头的基本都呈现翘尾趋势，占比越来越高

“外”字头的却双双都在年底低下了头，占比走低

房子是越来越难卖还是越来越好卖，一目了然

过去1年各环线成交量占比

不死心的我还把那种跨环线的单个区域调出来

结果整体走势平稳的区域，细化到它的外环外也依然波折起伏且向下

过去1年长宁和长宁（外环外部分）的成交量占比

这就是今天外环外二手市场的一个背景

从这开始我开始有点相信中介小哥说的体感市场

也是从这开始这些量的数据 铺垫了 整个外环外的二手故事

有点刺骨

02

这样的价格刺痛了谁

市调那天 嘉定南翔的小哥跟我说那边有个叫翔和雅苑的小区性价比挺高

同样两房户型2023年11月成交价317万，2024年11月成交价260万

虽然没有开头小哥说的馨浦苑唬人，但也有17%的幅度

我对这种刺痛感同身受，我于2024年初上车的老破小也在2024年经历价格波折，但也只是10%

所以2024年这些外环外二手价格经历了什么

类似30%、17%降幅是极端还是普遍，我分三步说

首先是最不值钱的挂牌价层面，但好在足够真实

我拉出过去1年各环线的挂牌价走势，外环外确实是过去一年里跌的最多的

可以看到同比2023年12月，2024年12月是跌幅最大

但市场只有不超5%的波动么，不可能

于是我拉来全市的成交价数据

更具体来看我只拉了内环内和外环外，能说明问题，同时也不至于被其他数据扎心

不过可以跟各位说的是二手成交价在过去的2024年经历了10-11%左右的波动

而这其中外环外显然要比内环内跌幅更大

尤其将那些跨环线的区拆分成外环内和外环外来看更明显

我随机拉了几个跨环线比较多的区域

外环外部分的全年降幅要明显高于全区平均

但老实讲这也只是网签数据，我自己更偏向链家数据

或者一线作业中介的体感数据

我的中介小伙伴给我的反馈的市场体感大概是这样

同样的老破小产品里它们在过去1年里的价格变化大概是这样

内环内地段以及在地段周边的教育医疗配套有一定均好性的一房老破小

2023年年底的成交价在300万左右，2024年成交价在270万

同比波动-10%左右

外环外地段也具备一定地铁商业教育医疗等配套的无明显硬伤的一房老破小

2023年年底成交价在200万左右，到2024年成交价在165万

同比波动-17%左右

所以这些小哥对于17%或者25%的波动一点也不惊讶

对于外环外的市场2024年确实经历了些波折，只不过在量的加持下被我们忽略了

你说这是好事么

一方面你能清晰看到泡沫被轻轻略去，另一方面作为业主我不自觉的揉了下心脏位置

03

为什么会这样，为什么偏偏是外环外

今天去看外环外这样一份数据我们会不自觉提很多大而化之的理由

比如内环内更保值，比如内环内的轨交商业教育医疗资源配套更齐全，所以...

但老实讲这些归因就跟天冷了多穿衣一样没意义

行有不得反求诸己

若干年前看到这句去百度了下，大概意思就是得不到结果的时候试试去反思自己

我想这句也适合人生道理以外的很多事

今天外环外区域有自己的产业、配套，尤其南翔、莘庄这些重点板块，为什么数据跑的最慢

对于外环外而言这里不仅是二手挂牌的半壁江山

它还有庞大的新房供应

青浦马路边随处可见刚交付的新房

今天上海新房供应和存量的主战场其实还在外环外

2023年外环外新房供应占比达到70%+、2024年存量可售新房占比高达80%+

巨大的新房供应池让外环外需求自然被分流

这就导致外环外次新存在感很低，尤其当新房还限价的时候

除此之外

2024年还有个独有的政策原因

这点通过各环线每月的成交占比变化中可以看到

随着单身限购从外环外新房+二手放开到内环内二手，购买力也有了方向性牵引

1月30日外环外放开单身限购后，外环外在2-3月迎来成交占比高峰

以此类推后面的527和929也将购买力不断牵引至内环内

量的前提摆在这里，价格似乎也不难理解了

并且需求无法支撑的情况下过去涨的有多猛的价格现在就会跌的多干净

外环外的二手次新应该是2021年那波上涨的 弄潮儿

宝山顾村附近的几类房源中，20年以上老破小、10-15年房龄的次新、10年以内房龄的次新形成房价涨幅从低到高的链条

那种2010年前后、地铁附近、周边还有商业和教育等配套的小区几乎领涨所有板块

站在2021年年末去看同比数据的话，如果老破小涨幅5-10%的话，次新的涨幅差不多要在10-15%

这个涨幅反过来也是成立的

当你去看老破小的降幅和周边次新的降幅的时候，当年他们的涨幅就是现在的降幅

以馨浦苑为例，这是青浦徐泾板块动迁房标杆，而附近名字很像的馨乐苑就是典型老破小

馨浦苑2016年交房、对面就是学校、靠地铁近，这些买房时候的有利因素，都在房价上涨中得到快速兑现，在市场水涨船高的地平线上拥有更高的议价权

现在两房的价格，在这两个小区之间差别就不那么明显了

04

今天要说的可能不是外环外一条环线

本质上只要原因端出现类似供求关系，所有环线都一个结果

所以重要的是背后的形成逻辑

今天内环内凭借自身内虹吸形成购买力

中介朋友跟我说他的客户上车外环内还是外环外这个问题上考虑的第一题是

“接手的人是不是更多”

而外环内是让 几乎所有客户更有底的那个

这背后是 更密集的教育医疗商业轨交，更有产业的合理分布

他还开玩笑哪怕遇到动迁也是内环内希望更大些

过去十年里我们看到南翔、莘庄、七宝、徐泾这类点状板块抓手走出外环内楼市行情

你会看到今天说的所有“形成逻辑”其实是可以发生在外环外的

这也是当年上海多中心存在模式的底气

而现在更值得我们思考的如何 更多的 让这些点状抓手形成线连成面

而这似乎才能成为一切的基本面，包括房价