深圳取消楼市“70/90政策”，更多大户型产品要来了？

3月26日消息，网传文件显示，《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》深规土[2010]668号文已废止，该文件落款方为深圳市规划和自然资源局，《通知》并未明确说明废止的内容。当日，深圳市规划和自然资源局对外回应称，网传文件属实。

上述深规土〔2010〕668号文由深圳市规划和国土资源委员会制定，并于2010年10月正式生效。政策规定，项目套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于商品住房项目总建筑面积和总套数的70%。

该政策在业内被称为“70/90政策”，实际上对商品房供应结构进行了规范，满足刚需人群需求。

上述政策被废止的背景是，随着房地产市场多年的发展，市场结构已经发生变化。

以深圳为例，据克而瑞2023年11月发布的数据，近几年深圳三房、四房住宅成交套数占比显著提升，2023年分别为64.8%、21.9%，同期两房成交占比降至10.8%。

克而瑞上述报告还显示，部分刚需购房者进入保障房市场，分流了部分刚需客群。因地段位置叠加价格仅是周边商品房价格的6成左右，深圳可售人才房去化表现优异，去化率达到88%。2023年(截至数据发布)，深圳可售人才房去化10380套，而商品住宅成交29429套。

值得注意的是，深圳部分出让地块此前已经在取消“70/90政策”上做出尝试，包括去年出让的深圳湾超级总部宅地、龙华观澜街道A925-1146地块等，均未对户型面积做出限制。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，前述《通知》意味着“70/90政策”将退出深圳房地产市场，房地产发展新模式下，执行“70/90”的必要性下降，“按照‘保障+市场’的供给新体系，未来刚需家庭购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房只要解决改善型住房需求。”

同时，二手房分流了大量刚需群体，“刚需很大一部分通过二手住房市场解决，在存量房市场规模足够大的情况下，70/90政策执行多年，有充足的中小户型房源可供选择，且这些房源多数在中心区，有学位和交通优势，总价可控，单价较低。新增住宅供地继续执行70/90，无法匹配高地价下新房市场的需求。”李宇嘉续称。

在3月14日的业绩会上，贝壳执行董事、首席财务官徐涛也提到了新房“供需错配”的问题，“二手房产品全面承接了刚需上车的需求，新房的区位和交付问题、新房特性和产品设计定位，导致新房整体需求不足。但稀缺板块产品实力强等好的新房产品依然炙手可热，大户型、高总价的新房备受青睐。”

“70/90政策”退出深圳市场，对深圳土地市场热度、市场供应结构都有一定影响。

李宇嘉认为，“70/90政策”退出后，将供给适应需求，减少低效新房房源供应，加快房源去化，使得单位用地上房源价值更大，提振开发商拿地的积极性。这进一步有利于提升房屋品质，使得部分地块可以打造针对高收入人群的高品质住宅。

从供应体系看，李宇嘉还认为，这有利于真正实现“保障+市场”的供应体系，即刚需转向二手房和配售型保障性住房，新房市场主要面向改善型需求。

易居研究院研究总监严跃进评价道，总体上此类政策充分体现了“人房地钱”的思路，即基于“人”的需求变化，在“房”和“地”上积极做出调整和优化。