马光远：房地产的所有限制措施都可以全面取消了｜《封面》专访

著名经济学家马光远近日接受凤凰网财经《封面》专访时谈到，二手房市场供应成了整个房地产市场的平衡式。现在房地产的所有限制措施都可以大胆放心的取消掉了，因为二手房市场这么巨量，还担心什么呢？若担心供应不够，那是不可能的。现在整个市场已经超调了，增量市场已经供小于求了。但是不代表说房价还可能大涨，因为还有一块存量市场，二手房市场，当它涨的时候，二手房市场的量一下会涌出来，一下把它平移住，所以像限购这些真的可以取消掉了。

(以下为速记实录)

马光远：我有一个测算，我们到2030年以前，整个市场盘子每年的总需求都差不多，比如说住宅还有11平的需求，这个需求包括初次购房的，包括改善的，包括城市更新，还有些老房子、破房子该拆的拆，加起来总共的需求每年到2030年以前测算下来差不多有10亿平，写字楼、商业地产差不多2亿平，这加起的量有12亿平，但是我们现在的整个销售已经是低于12亿平，2023年我们的销售是11亿多平，这等于是什么呢？等于是这个已经是供小于求了。如果再一看新房开工量就更吓人，新房开工量现在只有9亿多平，到2023年，9亿多平等于跟12亿平的需求有一个很大的缺口。

所以前段时间有人讲说房价会迎来大涨，当然如果简单的从供求来讲，这绝不是危言耸听，但是当然他忽略了一个问题，就是我们的整个需求也发生了变化，我们的需求结构发生变化，包括老百姓的收入结构也发生了变化，这个需求我们指的是一个实际我们算出来的量，但是这个量可能也会往下掉，为啥呢？有一部分人的收入下降了，它本来是有个真实需求，现在变成够不着了，够不着了你不能算在这里边、第二个可能有一些行业，我们说他不需要写字楼了，他不需要这一块地产了，那意味着这个需求也会收缩。第三个，中国房地产一个特别大的转变，是存量市场现在占的比重越来越高，一些大城市，现在一些大城市的市场，已经从增量市场变成存量市场了。所以我们现在讲，我们现在面临的是一个增量跟存量并存的市场，你不能简单讲存量，不能简单讲增量，还有一个存量在这，它也是一种供应。那意味着，存量相当于一个蓄水池，这个蓄水池当价格好的时候，它会有源源不断的供应，所以我倒不担心会大涨，因为我们这个市场已经不是简单的增量市场了，你简单的看增量本身，你就会得出那个让大家笑的结论。

我们现在看二手房市场，大家可以看看表现。二手房市场的供应成了一个什么？其实成了整个房地产市场的一个平衡式。现在为什么讲我们的所有的限制措施，都可以大胆放心的取消掉了，因为二手房市场这么一个巨量，你还担心什么呢？还担心供应不够，那是不可能的。我们仅仅从这个市场整体的测算来讲的话，现在整个市场已经超调了，增量市场已经供小于求了，但是不代表说房价还会大涨，因为还有一块存量市场，二手房市场。当它涨的时候，二手房市场的量一下会涌出来，一下把它平移住，所以像限购这些真的可以取消掉了。

凤凰网财经《封面》：全面取消。

马光远：市场本身自己它已经有一个自我平衡的机制了，这个平衡的机制就是二手房市场，就是存量市场。